Складской сегмент остается наиболее популярным и привлекательным на рынке коммерческой недвижимости столичного региона. К такому выводу пришли аналитики компании Radius Group. По их данным, в прошлом году спрос на качественные складские площади поставил рекорд – совокупный объем сделок по аренде и покупке составил порядка 2,2 млн кв.м. В 2021 этот показатель может быть даже превышен. Эксперты рассказали о ситуации в сегменте.
Себестоимость строительства складских комплексов за последний год (с сентября 2020 года) по разным оценкам увеличилась более, чем на 50%. Это максимальный рост данного показателя за последние 5 лет, рассказал исполнительный директор Radius Group Захар Вальков. При этом ставки аренды складов с начала года выросли примерно на 10 - 12%, растет и стоимость кредитования. На фоне этих показателей девелоперская доходность таких проектов на ранней стадии реализации снижается и приближается к стоимости фондирования. Естественно, что при таких цифрах девелоперы не спешат строить в значительном объеме новые спекулятивные площади, а новые игроки на рынке складского девелопмента не всегда могут сориентироваться в ситуации и продемонстрировать положительный результат.
«В первой половине текущего года мы завершили строительство и вывели на рынок коммерческой недвижимости новый складской блок площадью 43 тыс. кв.м. в Индустриальном парке Южные Врата. Себестоимость его строительства составила 27 тыс. рублей за кв.м., без учета стоимости земельного участка и внешних сетей, а уровень арендных ставок по предварительным договорам аренды, подписанным в этом здании превысил 4100 - 4150 руб/кв.м в год triple net за складские помещения. Сейчас мы видим, что себестоимость уже перешагнула психологическую отметку в 40 тыс. рублей и, конечно, ставка в 4500 - 5000 руб/кв. м в год triple net ее с трудом покрывает, а девелоперская доходность снижена настолько, что нет права на ошибку: только проверенные подрядчики и партнеры, только кастомизированные и максимально продуманные проекты, - рассказывает Захар Вальков. – Сейчас, несмотря на высокий спрос со стороны клиентов и инвесторов, рынок складов находится в некоем состоянии турбулентности, есть множество факторов, которые определяют экономику проектов, и они постоянно меняются. Происходят ситуации, когда новые компании, выходящие на рынок, демпингуют в погоне за контрактом, «просаживают» собственную экономику, создавая дополнительные трудности как клиентам, так и всему профессиональному сообществу».
По словам эксперта, сегодня на складском рынке выигрывают только те девелоперские проекты, при реализации которых все процессы были выстроены максимально эффективно. И, конечно, поддержать строительство новых площадей может дальнейшее повышение ставок аренды.
«Сейчас мы видим положительную тенденцию - арендаторы стали подтверждать условия на уровнях 4 750 – 5 250 в год triple net (за складские помещения в районе А-107 Бетонка), которые еще год назад казались сверх оптимистичными, а сегодня – это таргетированный уровень так называемой справедливой цены», - добавляет исполнительный директор Radius Group.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ