Как сдавать квартиру легально и вернуть часть уплаченных налогов

Как сдавать квартиру легально и вернуть часть уплаченных налогов

Сейчас расскажем, в чём преимущества и недостатки легального найма жилья для арендодателя, какие налоги необходимо платить, если сдаёшь жильё и как частично вернуть уплаченный налог законным способом.

Зачем сдавать квартиру легально

От сдачи илья по всем нормам закона собственники отказываются из-за нежелания платить налоги и возиться с бумагами. Это действительно серьёзные недостатки легального метода. Но кроме них есть и достоинства.

Неуплата налогов — это преступление. Информация о том, что собственник не платит налоги может стать рычагом воздействия в руках недовольных жильцов и соседей. Например, кто-то из соседей может сдать собственника налоговой службе после конфликта. Или сами жильцы, в отместку за какие-либо действия собственника, могут сообщить о его нелегальной деятельности.

Официально найм квартиры осуществляют по соответствующему договору. В нём прописано:

  • кто снимает квартиру;
  • на какой срок;
  • сколько денег обязуется платить арендатор;
  • каков порядок расчёта;
  • кто оплачивает коммунальные услуги;
  • какое имущество находится в квартире на момент въезда арендатора;
  • в каком состоянии это имущество и сама квартира.

Наличие такого договора становится инструментом уже в руках собственника жилья. Если все налоги уплачены, в случае конфликта с арендатором, собственник может обратиться в суд, чтобы взыскать компенсацию ущерба, просроченные платежи и так далее.

Страховые компании откажутся покрывать ущерб по страховому случаю, если выяснится, что в квартире проживали посторонние лица. Однако, если с арендатором заключен официальный договор и собственник уведомил об этом страховую, он может претендовать на выплаты.

И самое главное преимущество: здоровый сон. Собственнику нужды прятаться от налоговой, съёмщикам нет нужды притворяться родственниками собственника. Можно не бояться, что вас поймают и оштрафуют или посадят. Да, в некоторых случаях неуплата налогов может привести к тюремному заключению, например, если собственник сдаёт сразу несколько жилых объектов и его совокупная прибыль от этого превышает 577 000 рублей в месяц.

Какой налог платят сдавая квартиру в найм

Ранее мы подробно описывали процесс составления и заключения договора о найме жилья. Рассказали, где скачать шаблон договора, как правильно отредактировать его под свою ситуацию и исчерпывающе прописать обязательства сторон. Однако у собственника, помимо обязательств, перед жильцами есть обязательства перед государством. В глазах последнего, деньги, которые арендодатель получает от арендатора — это доход. А доход в любой стране принято облагать налогом. Размер налога зависит от того, кто его платит: физическое лицо, индивидуальный предприниматель или самозанятый. При этом часть уплаченного налога можно вернуть.

НДФЛ

Если собственник обычное физические лицо, ему необходимо задекларировать и уплатить НДФЛ — 13% от полученной за год прибыли. Часть этих денег можно вернуть с помощью программы налоговых вычетов. Налоговый вычет — это возможность получить обратно часть уплаченных налогов в виде компенсации трат на улучшение качества жизни. Им можно воспользоваться если гражданин:

  • оплатил дорогое лечение, дорогие медикаменты и прочие медицинские услуги, например, ремонт зубов или протезирование конечности;
  • потратил деньги на образование для себя или своих близких родственников, например, оплатил учёбу в ВУЗе или в автошколе;
  • потратил деньги на образование детей, оплатив детский сад или частную школу;
  • купил квартиру;
  • вложился в индивидуальный инвестиционный счёт.

То есть, сдавая квартиру за 30 000 рублей в месяц, в год собственник получит «грязными» 360 000 рублей. Налог составит 46 800 рублей за год или 3 900 рублей в месяц. Итого, после вычета налога, доход от сдачи квартиры составит 313 000 рублей за год или 26 100 рублей в месяц. При этом, часть уплаченного налога собственник может вернуть себе в виде оплаты за медицинские или образовательные услуги.

ИП

Существует несколько режимов налогообложения для индивидуальных предпринимателей. Для арендодателя подойдут режимы УСН «Доходы» и УСН «Доходы минус расходы».

Первый режим в народе называют «упрощёнкой». Вы просто платите 6% от полученного дохода, при этом можете не оформлять кассу. Однако придётся потратиться на содержание банковского счёта, на сервис подачи отчётности и, возможно, на вывод наличных средств. То есть, сдавая квартиру за 30 000 рублей в месяц, ИП в год заплатит 21 600 рублей налога и получит чистыми 338 400 рублей. Правда, эта сумма не учитывает расходы связанные с оформлением и поддержанием статуса ИП.

УСН «Доходы минус расходы» рассчитывать немного сложнее. От суммы доходов с аренды отнимают сумму расходов на содержание помещения и уже от неё платят в казну 15%. Под расходами на содержание помещения подразумевают налог на недвижимость, оплату коммунальных услуг, затраты на ремонт квартиры. Такой режим налогообложения выгоден, если сумма расходов на содержание помещения превышает 60% от полученного с аренды дохода.

Обратите внимание: если собственник ИП сдаёт в найм жилую недвижимость, он может не платить налог на квартиру, которую сдаёт. Но для этого необходимо подать в налоговую соответствующее заявление.

Однако помимо налогов ИП платят обязательные взносы. Например, обязательный взнос за себя как сотрудника, который идёт в фонды пенсионного и медицинского страхования. В 2022 году сумма такого взноса составляет 43 211 рублей в год.

Если ИП за год заработал более 300 000 рублей, он обязан уплатить дополнительный взнос в фонд пенсионного страхования — плюс один процент от суммы дохода.

Можно подумать, что эти деньги уходят в никуда. Однако, если собственник доживёт до пенсионного возраста, они вернутся к нему в виде прибавки к пенсии. Но, в отличие от физического лица, ИП не может воспользоваться налоговым вычетом.

Самозанятый

Самозанятые граждане могут сдавать в аренду или внаем только жилые помещения. Если помещение сдают физическому лицу, налог составляет 4% от суммы дохода. Если арендатор — юридическое лицо, налог составит 6%. При этом максимальный годовой доход самозанятого не должен превышать 2.4 млн руб. Самозанятые на платят пенсионных отчислений, принято считать, но на пенсию они копят себе самостоятельно.

Итого, сдавая квартиру за 30 000 рублей в месяц, самозанятый обязан заплатить государству 14 400 рублей за год или 1200 рублей в месяц. Если вы не планируете пользоваться налоговым вычетом, сами откладываете себе на безбедную старость и не вкладываете крупных сумм в помещение, это самый выгодный режим налогообложения.

Итого

  1. Для собственника легальная аренда жилья по договору имеет ряд юридических преимуществ.
  2. Налог с аренды недвижимости лежит в диапазоне от 4 до 13 процентов в зависимости от того, кто, кому и по какой схеме сдаёт жильё.

  3. Физические лица платят стандартные тринадцать процентов НДФЛ. При этом они могут вернуть часть уплаченных налогов в виде налогового вычета на покупку жилья, медицинские или образовательные услуги для себя и своих несовершеннолетних детей.

  4. ИП могу платить налоги по схемам «Доход» и «Доход минус расход». В первом случае предприниматель платит 6% от суммы дохода, во втором — 15% от разности дохода от аренды и расходов на содержание помещения. Эта схема выгодна, если расход составляет шестьдесят и более процентов от дохода.

  5. ИП обязаны платить взносы за себя в фонды пенсионного и медицинского страхования. Если предприниматель достигнет пенсионного возраста, эти деньги вернутся к нему в виде прибавки к пенсии.

  6. Самозанятые платят государству четыре процента от суммы доходов. Они не платят взносы в пенсионный и медицинский фонды, не могут воспользоваться налоговым вычетом, не претендуют на прибавку к пенсии.

Выбор выгодной схемы налогообложения зависит от конкретной ситуации. Если арендодатель планирует тратить большие суммы на лечение и образование, ему выгоднее платить НДФЛ. Если собственник верит в ПФР и считает, что способен дожить до пенсии — стоит выбрать ИП. Если человек живёт здесь и сейчас, и хочет максимально сэкономить на уплате налогов, то статус самозанятого будет наиболее удачным выбором.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Подпишитесь на нас в Telegram, чтобы быть в курсе всех новостей рынка недвижимости
Подписаться

Выбираете новостройку?

Воспользуйтесь нашим онлайн-поиском, чтобы найти лучший вариант

Подобрать недвижимость

Другие материалы

Спецпредложения от застройщиков в марте

Оставьте телефон, и мы подберем для вас новостройки со скидками и акциями по вашим параметрам

Введите правильное имя
Введите правильный телефон
Нажимая кнопку "Узнать об акциях", я даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с
Политикой конфиденциальности
Спасибо, мы свяжемся с вами в ближайшее время

Не удалось отправить запрос, попробуйте ещё раз

Спасибо!

Мы перезвоним Вам
в ближайшее время.

Мы Вам перезвоним.

Нажимая кнопку «Позвоните мне», вы подтверждаете свое согласие с Политикой конфиденциальности