Зимний сезон на рынке недвижимости традиционно сопровождается колебаниями спроса и цен. В этом году к сезонным факторам добавились изменения в ипотечных программах и ожидания решений ЦБ. Разберём, чего ждут застройщики, как могут измениться цены на новостройки и что повлияет на покупательскую активность в ближайшие месяцы.
Что происходило с ценами в 2025 году
По разным оценкам стоимость квартир от застройщиков в Москве за 2025 год выросла на 15 – 26%. Так, аналитики портала Мир квартир, говорят о росте в 18% - до 460 тыс. рублей за 1 кв м в среднем по столице. Эксперты компании Метриум добавляют, что сильнее всего за данный период выросла стоимость первичной недвижимости в старых границах города. К концу текущего года средний ценник за 1 кв. м в «старомосковских» проектах приблизилась к важной психологической отметке в 800 тыс. рублей.
Новостройки в Подмосковье за тот же период подорожали в среднем на 15% - до 219 тыс. рублей за «квадрат». Причем увеличение стоимости произошло во всех сегментах рынка, но в разной степени. Значительнее всего подорожали новостройки комфорт-класса (+16%, до 224 тыс. рублей) и проекты премиального уровня (+20%, до 275 тыс. рублей).
Ключевые наблюдения:
• Разрыв между ценой предложения и ценой сделки увеличился, но остаётся ниже показателей 2022–2023 годов. Это говорит о том, что застройщики пока не могут полностью переложить растущие издержки в стоимость жилья.
• Драйверы роста — новостройки в Новой Москве и ближайшем Подмосковье.
• Структура рынка меняется: доля доступного жилья сокращается, а премиальные сегменты сохраняют стабильность.
Сезонность спроса: как обычно ведут себя покупатели зимой
Эксперты сходятся во мнении: зимний спрос на новостройки неоднороден:
-
Декабрь — всплеск активности. Покупатели стремятся воспользоваться действующими ипотечными программами и новогодними акциями застройщиков.
-
Январь — традиционное затишье. Люди переключаются на праздники, отдых и семейные дела.
-
Февраль — постепенное восстановление спроса.
В среднем зимой продажи падают на 20–30 % по сравнению с осенним пиком. Однако в 2025 году ситуация может быть мягче благодаря накопленному отложенному спросу, эффекту от снижения ключевой ставки и ажиотажному спросу на «Семейную ипотеку» в ожидании ужесточения условий ее выдачи.
«Семейная ипотека»: чего ждать после 1 февраля 2026 года?
С 1 февраля 2026 года вступит в силу ограничение: оформление двух кредитов по «Семейной ипотеке» на каждого супруга станет невозможным. В Минфине поясняют: это сделает программу «более справедливой» и предотвратит злоупотребления.
Как это повлияет на рынок?
• Краткосрочный всплеск спроса. Застройщики ожидают, что покупатели ускорят сделки до изменения правил — аналогично ситуации летом 2024 года перед завершением программы «Господдержка 2020».
• Умеренное снижение спроса. По оценкам экспертов, изменения затронут 10–15 % сделок в семейном сегменте. В первом квартале 2026 года спрос может просесть на 5–7 %, но часть покупателей переключится на рыночную ипотеку, IT ипотеку или Дальневосточную программу.
• Смещение фокуса застройщиков. Компании планируют усилить предложение семейных форматов с увеличенными площадями и уникальными планировками.
«Мы уже видим рост числа обращений по „Семейной ипотеке“. Люди хотят успеть оформить кредит на текущих условиях. После 10 января будет затишье на 2–3 недели, но к февралю рынок оживёт», — комментирует заместитель генерального директора компании ЮгСтройИнвест Алексей Иванов.
Ключевая ставка ЦБ: как снижение влияет на спрос
Снижение ключевой ставки с 18 % до 16,5 % (по состоянию на ноябрь 2025 года) дало рынку импульс. Ставки по рыночной ипотеке уже опустились на 1–2 процентных пункта и возможно дальнейшее снижение.
Что дальше? До конца 2025 года ЦБ, вероятно, сохранит ставку на уровне 16 % или снизит её на 0,5 п. п. Во втором полугодии 2026-го ожидается снижение средней ставки до 13–15 %. Это сделает ипотеку доступнее и поддержит устойчивый рост рынка.
Однако текущие ставки по рыночным программам остаются высокими, поэтому спрос продолжает концентрироваться вокруг льготных программ. Многие покупатели занимают выжидательную позицию, рассчитывая на дальнейшее смягчение условий.
Прогнозы на зимний сезон 2025–2026
- Цены на новостройки
o В декабре возможен умеренный рост на фоне предпраздничного ажиотажа.
o В январе — стабилизация или незначительная коррекция.
o В феврале — возобновление роста при условии сохранения тренда на снижение ключевой ставки.
- Спрос
o Декабрь: активность на уровне 80–90 % от осеннего пика.
o Январь: затишье (традиционно низкий сезон).
o Февраль: постепенное оживление.
- Ключевые драйверы
o предновогодние акции застройщиков;
o ожидание изменений в «Семейной ипотеке»;
o динамика ключевой ставки ЦБ;
o доступность льготных программ (IT ипотека, Дальневосточная ипотека).
Зима 2025–2026 годов для рынка новостроек в столичном регионе, скорее всего, станет периодом умеренного роста и адаптации к новым условиям:
• ужесточение «Семейной ипотеки» вызовет краткосрочный всплеск спроса, но не обрушит рынок;
• снижение ключевой ставки поддержит покупательскую активность;
• сезонность останется важным фактором, но её влияние будет смягчено макроэкономическими изменениями.
Для покупателей это время возможностей, например, еще можно успеть оформить льготную ипотеку на текущих условиях, воспользоваться праздничными скидками и акциями. Застройщики, в свою очередь, должны будут внедрять новые инструменты продаж, предлагать гибкие условия и новые форматы жилья, чтобы удержать интерес аудитории.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ