Отчет аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ по рынку жилья России за февраль 2009 года

• Рынок жилья 14 крупнейших городов России подешевел на 1 трлн рублей
• Стоимость жилья на вторичном рынке в крупнейших городах России снизилась на 1,8% в рублях и 2,6% в долларах
• Стоимость жилья в Москве снизилась на 1,1% до 154 тыс. рублей за 1 кв. м 
• Стоимость жилья в Санкт-Петербурге снизилась на 3,2% до 79000 рублей за кв. м
• Стоимость жилья в Московской области снизилась на 3,1% до 64000 рублей за кв. м
• С начала года цены на жилье в 12 крупнейших региональных городах снизились на 5% в рублях до 51 тыс. рублей за кв. м
• С начала года цены на жилье в 12 крупнейших региональных городах снизились на 22% в долларах до 1430 долларов за кв. м

После январского перерыва в феврале 2009 года уверенное снижение рублевых цен на жилье в России продолжилось. Снижение цен в рублях последние месяцы происходит со средней скоростью 1,5-2% в месяц (за исключением января), и февраль подтвердил эту тенденцию. За месяц стоимость жилья на вторичном рынке в 14 крупнейших городах России уменьшилась на 1,8%. При этом совокупная стоимость жилья 14 крупнейших городов России стала на 1 трлн рублей ниже. C учетом инфляции, которая за месяц составила 1,8%, снижение реальных цен предложения на жилье в 14 крупнейших городах России феврале зафиксировано на уровне 3,6%.

Динамика цен на жилье, рассчитываемых в долларовом эквиваленте, за последние полгода определялась в основном темпами девальвации рубля. Поэтому в силу прекращения периода ускоренной девальвации рубля темпы снижения долларовых цен снизились. Динамика цен на жилье в долларах в феврале 2009 была близка к динамике рублевых цен. Долларовые цены предложения на вторичном рынке в совокупности по 14 городам стали ниже на 2,6%. По сравнению с показателем января 2009 года, когда цены в долларовом исчислении стали ниже на 15,7%, в феврале темпы снижения стали в 6 раз меньше. За февраль 2009 года совокупная стоимость жилья 14 крупнейших городов снизилась всего на 40 млрд долларов, что существенно меньше по сравнению со снижением на 310 млрд долларов в январе 2009 .  

Таблица 0.1 Основные показатели рынка жилья России на февраль 2009 года

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ (GEDAnalytics), расшифровка обозначений – в конце документа

1. Макроэкономическая ситуация в России

В целом негативная макроэкономическая ситуация в стране сохраняется. Однако на фоне прекратившейся девальвации рубля (за февраль 2009 курс рубля к доллару изменился всего на 35 копеек по сравнению с изменением на 6 рублей в январе 2009) и постепенной стабилизации работы банковской системы, наблюдаются первые признаки адаптации экономики, системы государственного управления, населения к новым рыночным условиям. 

Основной негативной тенденцией для экономики страны в ближайшее время будет высокий уровень инфляции (около 2% в месяц), вызванный значительной зависимостью российской экономики от товаров иностранного производства и возможной денежной эмиссией, необходимой для выполнения запланированных бюджетных расходов.

На этом фоне строительная отрасль, ориентирующаяся на отечественное производство строительных материалов, находится в относительно выгодном положении и имеет резервы для дальнейшего снижения цен на конечную продукцию, т.е. жилье. В феврале наблюдалась активизация покупателей на вторичном рынке, а также оживление интереса потребителей к жилищному кредитованию и объектам высокой степени готовности на первичном рынке.

Таблица 1.1 Макроэкономические показатели за февраль 2009 года

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ (GED Analytics)

2. Ситуация на рынке жилья Москвы

Цены на жилье в Москве в национальной валюте после январского перерыва продолжили снижаться. Средние цены предложения в совокупности по первичному и вторичному рынкам стали ниже на 1,1%. Уменьшение цен в феврале 2009 года было характерно в основном для вторичного рынка города – цены предложения на такое жилье стали ниже на 1,1%, установившись к концу месяца у отметки 158 000 рублей за кв. м. На первичном рынке, как и в январе 2009, наблюдался слабый рост цен предложения – за февраль они выросли на 0,4% и сейчас находятся на уровне 144 000 рублей за кв. м. На вторичном рынке продолжает сохраняться существенный разрыв между ценами предложения и ценами сделок, который достигает 20-30%. На первичном рынке разрыв между выставляемыми ценами и ценами реальных сделок составляет 2-3%, однако, еще в четвертом квартале 2008 года многие застройщики жилья элитного и бизнес-класса снизили цены на 20-40%. В тоже время крайне низкий объем строительства коммерческого жилья в столице – 0,1 кв. м на жителя, ограничивает потенциал снижения цен на первичном рынке.

С учетом роста цен, зафиксированного в январе 2009 года, с начала года цены на жилье в Москве выросли на 2,3%, однако, этот рост в два раза меньше уровня инфляции. Долларовые цены предложения на жилье в столице с начала года стали ниже на 17,0%.

Таблица 2.1 Изменение цен на жилье в Москве за февраль 2009 года в рублях

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ (GEDAnalytics)

Таблица 2.2 Изменение цен на жилье в Москве за февраль 2009 года в долларах

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ (GEDAnalytics)

График 2.1 Изменение цен на жилье в Москве за декабрь 2008 - февраль 2009 года (в рублях)

График 2.2 Изменение цен на жилье в Москве за декабрь 2008 - февраль 2009 года (в долларах)

3. Ситуация на рынке жилья Московской области

В Московской области, как и в Москве, снижение рублевых цен на жилье в феврале 2009 года возобновилось. За месяц цены предложения в совокупности по вторичному и первичному рынкам стали ниже на 3,1%. За февраль 2009 года рублевые цены предложения на первичном рынке снизились на 2,2% и установились на уровне 62000 рублей за кв. м. На вторичном рынке снижение составило 2%, а уровень цен - 72500 рублей за кв. м.

С высокой степенью вероятности темпы снижения цен в национальной валюте, аналогичные февральским, сохранятся и в марте 2009 года.

С начала года средние цены предложения в рублях на жилье в Московской области снизились на 2,8%, а с учетом инфляции – на 7,1%. Долларовые цены предложения на жилье с начала года стали ниже на 21,1%.

Таблица 3.1 Изменение цен на жилье в Московской области за февраль 2009 года в рублях

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ (GEDAnalytics)

Таблица 3.2 Изменение цен на жилье в Московской области за февраль 2009 года в долларах

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ (GEDAnalytics)

График 3.1 Изменение цен на жилье в Московской области за декабрь 2008 - февраль 2009 года (в рублях)

График 3.2 Изменение цен на жилье в Московской области за декабрь 2008 - февраль 2009 года (в долларах)

4. Ситуация на рынке жилья Санкт-Петербурга

Как и предыдущие месяцы динамика цен на жилье в Санкт-Петербурге в значительной степени соответствует общероссийским тенденциям. В феврале 2009 года средние цены предложения на жилье в городе в совокупности на первичном и вторичном рынках снизились на 3,2% в рублях. Снижение цен на вторичном рынке в рублевом исчислении составило 2,2%. Эта цена к концу февраля 2009 стала ниже 97000 рублей за кв. м. На первичном рынке снижение рублевых было более существенным – оно составило 3,2% и теперь средняя цена квадратного метра новостроек в Санкт-Петербурге находится на уровне 75000 рублей за кв. м. Учитывая, что последние три месяца цены на первичном рынке города, снижались более чем на 3% ежемесячно, весной темпы коррекции цен могут стать меньше. 

В целом, с начала года средние цены предложения в рублях на жилье в Санкт-Петербурге снизились на 5%, а с учетом инфляции – на 9,4%. Долларовые цены предложения на жилье с начала года стали ниже на 22,8%.

Таблица 4.1 Изменение цен на жилье в Санкт-Петербурге за февраль 2009 года в рублях

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ (GEDAnalytics)

Таблица 4.2 Изменение цен на жилье в Санкт-Петербурге за февраль 2009 года в долларах

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ (GEDAnalytics)

График 4.1 Изменение цен на жилье в Санкт-Петербурге за декабрь 2008 – февраль 2009 года (в рублях)

График 4.2 Изменение цен на жилье в Санкт-Петербурге за декабрь 2008 - февраль 2009 года (в долларах)

5. Ситуация на рынке жилья крупнейших городов

В феврале 2009 года темпы снижения рублевых цен в 12 крупнейших городах России (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) были выше, чем в январе 2009 года. Средние цены установились на уровне 51000 рублей за кв. м.

В феврале 2009 года цены предложения в рублях на вторичном рынке крупнейших городов снизились в среднем на 2,8%, а за февраль 2009 года снижение было в размере 2,4%. Однако февральское снижение меньше, чем в декабре 2008 года, когда было зафиксировано рекордная коррекция цен - на 3,7%. 

С начала года цены предложения на вторичном рынке жилья 12 крупнейших российских региональных городов стали ниже в рублях на 5%. Однако, если взять в расчет Москву и Санкт-Петербург, то окажется, что рублевые цены выросли на 0,1%. Связано это с наблюдавшимся в январе 2009 года заметным ростом (+4,3%) рублевых цен предложения на вторичном рынке столицы, на которую приходится 30% жилищного рынка всей страны и 60% жилищного рынка крупных городов.

Наибольшее снижение цен в феврале 2009 года зафиксировано в Перми (-7%), Волгограде (-5,2%) и Нижнем Новгороде (-4,3%) – городах с высоким уровнем производственной отрасли в структуре экономики. Второй месяц подряд фиксируется рост цен предложения на жилье в Новосибирске, однако уже 2008 году цены в столице Сибири были на низком уровне. Даже сейчас, после небольшого двухмесячного роста, по уровню цен третий по населению город страны находится на пятом месте, уступая не только Москве и Санкт-Петербургу, но также Самаре и Екатеринбургу. Самые низкие цены на жилье на вторичном рынке установились в Омске (385000 рублей за кв. м) и Казани (40000 рублей за кв. м).

Долларовые цены предложения на вторичном рынке в 12 крупнейших региональных городах стали ниже за февраль 2009 на 3,6%. С начала года они снизились на 22% и находятся на уровне 1430 долларов за кв. м. Движение долларовых цен в следующие месяцы, как и ранее, будет определяться в значительной мере, курсовой политикой Центрального Банка.

Таблица 5.1 Изменение цен на жилье на вторичном рынке в крупнейших российских городах за февраль 2009 года в рублях

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ (GEDAnalytics)

Таблица 5.2 Изменение цен на жилье на вторичном рынке в крупнейших российских городах за февраль 2009 года в долларах

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ (GEDAnalytics)

Диаграмма 5.1. Прирост стоимости жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов за февраль 2009 года

Диаграмма 5.2. Стоимость жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов за февраль 2009 года в рублях

Диаграмма 5.3. Стоимость жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов за февраль 2009 года в долларах

6. Пояснения к обозначениям

Russia GED Index TOP14 RUB – оценка стоимости кв. м жилья в 14-ти крупнейших городах России (Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) в рублях

Russia GED Index TOP12 RUB – оценка стоимости кв. м жилья в 12-ти крупнейших городах России, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) в рублях

Russia GED Index TOP14 USD – оценка стоимости кв. м жилья в 14-ти крупнейших городах России (Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) в долларах США

Russia GED Index TOP12 USD – оценка стоимости кв. м жилья в 12-ти крупнейших городах России за исключением Москвы и Санкт-Петербурга (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) в долларах США

RRE V Index TOP14 RUB – Оценка объема рынка жилья в жилья в 14-ти крупнейших городах России (Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) в рублях

RRE V Index TOP 14 USD – Оценка объема рынка жилья в жилья в 14-ти крупнейших городах России (Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) в долларах США

7. Источники данных и правила использования

Макроэкономические показатели и показатели рынка жилья приведены по данным Аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ (GED Analytics), Министерства Экономики, Министерства регионального развития, Росстата, Центрального Банка РФ, АИЖК, ICE, агентства КредитМарт.

Для расчета показателей, индикаторов и индексов рынка жилья использованы собственные методики Аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ (GED Analytics), общероссийская база данных портала ГдеЭтотДом.Ру и соответствующие архивы данных, показателей, индикаторов и индексов.

Информация данного отчета, включая графики, таблицы, диаграммы может быть полностью или частично свободно использована интернет-ресурсами и средствами массовой информации при наличии ссылки на

8. Контакты

Для получения дополнительной информации, комментариев для прессы, обращайтесь к Александру Пыпину, руководителю аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ (GED Analytics):

E-mail: pypinay@gdeetotdom.ru

тел.: +7 495 6579921 доб. 2261