ЖК «Нахимово». Прикоснуться к Юго-Западу

Жилой комплекс «Нахимово». Ключевые плюсы:

• Статусность Юго-западного административного округа
• Надежная репутация застройщика, быстрые темпы строительства
• Метро — в реальной шаговой доступности
• Для поездок на машине всегда есть 2-3 варианта маршрута
• Близость к юго-западному сектору города – наиболее инфраструктурно развитой части Москвы
• Близость к зонам отдыха
• Хорошие планировочные решения
• Квартиры продаются с отделкой

Жилой комплекс «Нахимово». Важные минусы:

• Схема продаж на основе заявок, приведшая к созданию искусственного ажиотажа и неразумному завышению цен на квартиры из второй очереди
• Возможные сложности с парковкой
• Цены сопоставимы с новостройками бизнес-класса с аналогичным местоположением
• Близость к линии электропередач, соседство с остатками коммунально-промышленной зоны
• Слабое развитие инфраструктуры в зоне непосредственного окружения
• Непривлекательное окружение из кварталов пятиэтажек
• Отсутствие 4-комнатных квартир
• Повышенная плотность застройки, тесные дворы, банальный внешний вид квартала

Цены (по состоянию на начало марта 2010 года)

Подробнее о плюсах

1. Статус жителя Юго-западного административного округа

Один из ключевых акцентов рекламной компании комплекса — его положение на юго-западе столицы. В реальности, восточная часть муниципалитета «Зюзино» гораздо ближе (и по облику, и по социальному составу, и транспортному положению) к югу Москвы, чем к её юго-западу. У района, прилегающего к метро «Каховская» — гораздо больше от Чертаново или Орехово-Борисово, чем от района Профсоюзной улицы или Университета.

2. Надежная репутация застройщика, быстрые темпы строительства

Застройщик комплекса — компания «Ведис», которая реализовала самые успешные девелоперские проекты 2009 года, жилые комплексы «Марфино» и «Алексеево». К темпам строительства претензий предъявить невозможно: 12 месяцев назад был лишь котлован, сейчас жильцы уже получают ключи. И все москвичи-покупатели новостроек должны быть довольны, что, возможно, начинает меняться стереотип о том, что строить обычную многоэтажку по 5-6 лет — это абсолютно нормально.

Риэлторы — агентства недвижимости «Азбука жилья», «Бест» и Est-a-tet. Каждый реализует свой объём квартир. Продажи ведутся поэтапно, в марте 2010 года стартовала вторая волна продаж.

3. Конечная станция метро — в реальной шаговой доступности

Можно дойти пешком до станций Серпуховско-Тимирязевской (серой) линии метро. И «Нахимовский проспект» и «Севастопольская» — станции относительно малолюдные. Хотя сам участок этой ветки — один из самых загруженных в столичной подземке, поэтому в утренний час пик вас будет ждать на станции вагон, забитый жителями южного Подмосковья, Бутово и Чертаново. Можно воспользоваться станцией «Каховская» одноимённой линии (но тогда для поездки в центр потребуется пересадка в вагон загруженной Замоскворецкой линии на «Каширской»). Еще одна альтернатива: за 15-20 минут (при средней загрузке трасс) можно доехать до метро «Профсоюзная» на маршрутке.

4. Для поездок в центр на машине всегда есть 2-3 варианта маршрута. Разумное расстояние для поездок в центр на машине даже по пробкам

Прилегающие к жилому комплексу улицы, Болотниковская и Одесская, являются узкими внутрирайонными проездами, но густая и разветвлённая дорожная сеть юго-западной части города делает поездки отсюда на автомобиле вполне разумными по временным затратам. Почти для каждого района столицы есть 2-3 сопоставимых варианта поездки, что позволяет чуть меньше зависеть от пробок. В частности, в центр можно ездить по Ленинскому или Севастопольскому проспектам, Варшавскому шоссе.

5. Близость к юго-западному сектору города – наиболее инфраструктурно развитой части Москвы

Близость к спальным районам юго-запада отчасти компенсирует невысокий уровень развития инфраструктуры в зоне непосредственного окружения. Ближайшие зоны повышенной концентрации магазинов и развлекательных объектов — у станций метро «Чертаново», «Калужская» и «Новые Черёмушки». Всё это — за пределами пешеходной доступности, поэтому без автомобиля здесь жить будет тяжеловато.

6. Близость к зонам отдыха

Существует клише, что Юго-Запад — самый зелёный сектор столицы, но оказавшись в этой его части можно серьёзно усомниться в данном утверждении. Крупных зон отдыха в пешеходной доступности от жилого комплекса нет, хотя за вполне разумное время можно добраться и до Битцевского парка, и до горнолыжного комплекса на Нагорной и до музея-заповедника «Коломенское». Все эти поездки, опять же, удобнее совершать на автомобиле.

7. Хорошие планировочные решения

Модифицированная серия П-44 предоставляет возможность для весьма комфортных условий жизни. Во всех квартирах (кроме однушек) кухня сделана с эркером, в двушках-распашонках есть 2 балкона, на этаже расположено всего 4 квартиры (для сравнения, в ЖК «Богородский», претендующем на бизнес-класс, на лестничной клетке больше 10 квартир).

8. Квартиры продаются с отделкой

Для жилья эконом-класса — это большой плюс. Кроме того, у покупателя есть небольшой, но всё же выбор из 4 стилистических решений ремонта.

Подробнее о минусах

1. Не полностью прозрачная схема продаж, приведшая к созданию искусственного ажиотажа и неразумному завышению цен на квартиры второй очереди продаж

Ключевой недостаток комплекса для покупателя — непрозрачность процесса покупки. Риэлторы декларируют, что заявок больше, чем квартир, что открывает простор для злоупотреблений. Продажи проводятся на основании «заявок», что навевает воспоминания о советской системе распределения дефицита. Неизвестен и общий объем «коммерческой» части комплекса. В текущей конъюнктуре рынка вполне вероятен вброс на рынок предложений по переуступке, когда строительство выйдет на завершающие этапы.

2. Возможные сложности с парковкой

В проекте квартала запроектирован наземный паркинг, ёмкость которого позволит в значительной степени решить проблемы обеспеченности машиноместами. В случае его успешного строительства будет выполнено соотношение «1 квартира — 1 машиноместо», что для эконом-класса — очень неплохой показатель. Проблема пока состоит лишь в том, что никаких работ по строительству этого сооружения не ведётся, хотя на машиноместа в нём и «собираются заявки». Цены в нём застройщик сможет устанавливать исходя лишь из своих аппетитов и понимания той ситуации, что где-либо на прилегающих улицах жильцы припарковаться не смогут (они уже и сейчас заставлены жильцами пятиэтажек).

3. Цены сопоставимы с новостройками бизнес-класса аналогичного местоположения

На московском рынке жилья сложилась парадоксальная ситуация. Квадратный метр в бизнес-классе стоит иногда не дороже «эконома». Продавцы фактически предлагают выбор между панельной 17-этажкой, которая скорее всего будет сдана в срок, и монолитным домом по индивидуальному проекту, сроки сдачи которого туманны. Так, в жилом комплексе «Скай-Форт» (расположен на окраине промзоны между «Нагатинской» и «Коломенской») квадратный метр предлагается за 85–120 тыс. рублей. Цены на квартиры в «Нахимово» сопоставимы с предложениями на вторичном рынке у той же станции метро в домах серии П-44 (пусть и предыдущей модификации), построенных в начале 2000-х. С одной стороны, эта ситуация ненормальная, но, с другой стороны, она предоставляет покупателям широкий простор для выбора.

4. Близость к линии электропередач, соседство с остатками коммунально-промышленной зоны

Западный и северные рубежи участка, где строится жилой комплекс — остатки коммунально-промышленной зоны. Хотя в ней никогда не было заводов или фабрик, но подобное соседство всё равно серьёзно снижает комфортность жизни на этом месте (ведь нельзя же будет прогуляться по складскому комплексу или гаражному кооперативу). Еще один недостаток — высоковольтная линия электропередач, проходящая по западной границе участка.

5. Слабое развитие инфраструктуры в зоне непосредственного окружения. Непривлекательное окружение из кварталов пятиэтажек

Эти факторы связаны друг с другом. Район к северу от станции «Каховская» — один из самых староосвоенных на юго-западе столицы. Эта местность (историческое название Волхонка) была застроена панельными пятиэтажками для обеспечения жильем работников ЗИЛа и других промышленных предприятий города. Современные инфраструктурные объекты в кварталах, застроенных пятиэтажками, не могут найти подходящих помещений, поэтому район «Каховской» существенно уступает по этому показателю почти всем своим соседям.

6. Отсутствие 4-комнатных квартир

Планировкой домов серии П-44 наличие 4-комантных квартир не предусмотрено. Можно лишь объединить трёшку с расположенной рядом с ней на этаже однокомнатной квартирой.

7. Повышенная плотность застройки, тесные дворы, банальный внешний вид квартала

Размещение жилых корпусов на участке направлено на реализацию единственной цели — максимизацию выхода площадей, об удобстве для жизни девелопер заботился гораздо меньше. Узкие проезды с минимумом гостевых парковочных мест, маленькие детские площадки. Радуют, правда, нежилые первые этажи во всех зданиях (что решит часть проблем с торгово-сервисной инфраструктурой) и собственный детский сад в составе комплекса.

Подводя итог

Проект достаточно интересный. Всё-таки за 120 тыс. за 1 кв. метр предлагается новостройка не в Подмосковье, а в Юго-Западном округе столицы, да еще и с отделкой. Пусть это и не самая лучшая по комфортности жизни часть Юго-Запада, но всё же это квартал, расположенный ближе к центру, чем к МКАДу; в пешеходной доступности находится метро (хотя без машины здесь далеко не так комфортно, ведь и места отдыха, и ключевая инфраструктура находится вне пешеходной доступности).

Непосредственное окружение — не самое привлекательное, хотя откровенно «негативных» объектов среди него нет. Цены нельзя назвать справедливыми, хотя в том состоянии, в котором находится рынок первичной недвижимости столицы сейчас, определить «честную цену» вообще вряд ли возможно (часть экспертов уже говорит о наступившем дефиците новостроек и неизбежном росте цен, другие им отвечают, что никаких фундаментальных макроэкономических причин для роста нет).

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ