Чтобы решить квартирный вопрос, Москве потребуется 70 млн кв.м жилья

Одной из самых важных проблем московского жилья участники рынка называют вопрос, сколько все-таки жилья не хватает столице. За последнее время сразу несколько экспертов выступили с подобными исследованиями и пришли к неутешительным выводам.

Участники рынка недвижимости обычно любят повторять, что спрос определяет предложение, а цена квадратного метра зависит только от этих двух факторов. Таким образом, аналитики пытаются оправдать запредельную стоимость московской жилой недвижимости. Правда, обычно они забывают упомянуть еще один важный фактор — наличие свободного рынка. Но даже если оставить этот третий компонент как условие статистической погрешности, то можно сделать простой вывод — жилье стоит в Москве дорого, потому что его мало. То есть имеющиеся квартиры не могут удовлетворить спрос. Таким образом, чтобы понять, насколько велик этот разрыв, обусловивший высокие цены на квартиры, надо определить, сколько же жилья не хватает Москве. И тут различные эксперты предлагают разнообразные методики.

Так, по данным «Института экономики города», Москве не хватает 7 млн комнат, из которых 3 млн — личные комнаты, а 4 млн — общие комнаты для каждой семьи, или попросту гостиные. Необычность единицы измерения спроса в институте объясняют тем, что каждый житель столицы должен быть обеспечен комнатой. Следовательно, почему бы не измерять спрос именно в них? Это довольно нестандартный подход. В российских реалиях участники рынка чаще используют квадратные метры, а в западной практике сложилась система оценки на основе общего числа объектов недвижимости, то есть в нашем случае квартир. Площадь комнаты может быть любой, но даже если взять за отправную точку минимальный показатель в 10 кв. м , получается, что городу не хватает 70 млн кв. м жилой недвижимости. Но как бы то ни было, цифры получаются пугающие. В 2010 году в Москве было построено 1,7 млн кв. м, то есть при прочих равных ситуация может измениться через 40 лет. Другой метод оценки неудовлетворенного спроса использует, прежде всего, средний уровень обеспечения жильем жителя столицы. Так, в настоящий момент, по данным Росстата, этот показатель составляет в Москве 18,7 кв. м на человека, тогда как в среднем по стране он равен 22,4 кв. м. Таким образом, на каждого человека не хватает 3,7 кв. м. С учетом официально оцениваемого населения столицы в 12 млн человек, Москве необходимо еще 44 млн кв. м. Однако в действительности среднероссийский показатель обеспеченности жильем далеко не идеальный вариант, ведь за пределами МКАД тоже не хватает квартир. Для сравнения в Европе средний показатель обеспеченности находится на уровне 40 кв. м на человека — для этого Москве необходимо построить 376 млн кв. м жилья. То есть на решение проблемы потребуется больше трех веков. Более того, если учесть тот факт, что официальная статистика не отражает действительного объема населения столицы, и, по разным независимым оценкам, в Москве может жить до 18-20 млн человек, то размеры необходимого жилья просто поражают воображение.

В действительности оперирующие этими цифрами аналитики немного лукавят в угоду громким результатам. Во-первых, считать темпы строительства жилья в Москве нужно только с учетом Подмосковья — именно за счет этого региона в основном удовлетворяется столичный спрос. По итогам 2010 года в Московской области было возведено 7,7 млн кв. м., и в основном покупателем этих квартир стали жители столицы. Более того, застройщиками также выступают чаще всего столичные компании. Таким образом, вместо злополучных 1,7 млн кв. м в год следует скорее оперировать цифрой в 10 млн кв. в год, которые возводят регулярно в столичном регионе. Во-вторых, далеко не каждый житель столицы собирается покупать квартиру. Другое дело, что с ростом объема предложения таких людей должно становиться по понятным причинам все больше — форсированное строительство новых домов должно приводить к падению цен на квартиры. А, следовательно, объем спроса также будет вслед за этим увеличиваться. Однако существует также категория сезонных рабочих, которые не планируют в принципе покупать квартиру в столице.

Получается все не так ужасно, как выглядит на первый взгляд. С одной стороны, в столице еще есть очень много потенциальных площадок под застройку — это так называемый «ржавый пояс» Москвы. По данным исследования «Миэль-Новостройки», если даже не считать площади будущей Новой Москвы и принять на веру запрет строительства в центре, то в городе еще можно возвести 90-140 млн кв. м недвижимости. Таким образом, московский рынок сможет не только догнать среднероссийские показатели по обеспеченности жильем, но и полностью удовлетворить расчетам «Института экономики города». Единственный минус — строить придется на землях бывших промышленных предприятий. Как говорится в исследовании, на сегодняшний день для застройки пригодны 15,3 тыс. га промышленных территорий или более 490 участков, в основном расположенных на юго-востоке и юге города. Действительно, эта земля является кладезем для будущих строителей, но с одним уточнением — процедура вывода промзон должна быть максимально упрощена и частично профинансирована городом. Ведь подобная программа безуспешно действовала в Москве несколько лет, однако ее реализация столкнулась с невероятной бюрократией.

Алексей Лоссан, преподаватель факультета журналистики МГУ