Рыночные цены на недвижимость — вещь эфемерная и властным структурам вроде бы неведомая. Такой вывод можно сделать исходя хотя бы из того, что на новый механизм исчисления налога все никак не перейдут, его по-прежнему рассчитывают по инвентарной стоимости. Но самом деле, это совершенно не так. Государство ориентируется в рыночных ценах настолько хорошо, что, возможно, в недалеком будущем части специалистов рынка недвижимости придется подыскивать себе новую работу, поскольку их нынешние услуги окажутся не востребованными.
Рыночные цены на недвижимость — вещь эфемерная и властным структурам вроде бы неведомая. Такой вывод можно сделать исходя хотя бы из того, что на новый механизм исчисления налога все никак не перейдут, его по-прежнему рассчитывают по инвентарной стоимости. На самом деле, это совершенно не так. Государство ориентируется в рыночных ценах настолько хорошо, что, возможно, в недалеком будущем части специалистов рынка недвижимости придется подыскивать себе новую работу, поскольку их нынешние услуги окажутся не востребованными.
Инвентаризация вакуума
Что такое инвентарная стоимость квартиры или дома, информация о которой потребуется каждому продавцу и покупателю и которую узнают в бюро технической инвентаризации (БТИ)? По сути — это рассчитанная по особой методике себестоимость строительства с поправкой на коэффициент износа здания.
Разработали такой метод учета в
Нет ничего удивительного в том, что инвентарная стоимость разительно отличается от цены, за которую собственник готов расстаться со своими объектом и которую согласен выложить покупатель. Ведь инвентарная стоимость «закрывает глаза» на особенности земельного участка, где расположено здание, на уровень окрестной инфраструктуры, не говоря уже о таких виртуальных ценностях как «престижность местности».
В руках государственных структур сейчас появляется и другой показатель — кадастровая стоимость, вычисление которой курирует Росеестр и по всей территории России завершит эту работу до конца 2012 года. В отличие от инвентарной, кадастровая стоимость как раз по максимуму учитывает любые нюансы объектов, вплоть до неосязаемых.
«При ее подсчетах обращают внимание в том числе на месторасположения того или иного объекта капитального строительства, качества земельного участка и вида его разрешенного использования, престижность местности и множество иных параметров, — рассказывает руководитель Росреестра Сергей Васильев. — Поэтому в тех регионах, где кадастровая оценка объектов уже завершена (а таких на сегодняшний день 12), кадастровая стоимость в некоторых случаях на порядок превышает инвентарную».
В число уже оцененных регионов вошли, например, Калиниградская область и Краснодарский край. В престижной Куршской косе, расположенной в Калининградской области, кадастровая стоимость превышает инвентарную в 10 — 15 раз. Точно такая же ситуация и в Сочи.
Более того, сама методика подсчета кадастровой стоимости объектов была разработана и утверждена Минэкономразвития буквально на исходе 2011 года. Поэтому в ней заложены самые актуальные алгоритмы, максимально соответствующие нынешним реалиям. «В результате кадастровая стоимость предельно приближена к рыночной цене», — утверждает Сергей Васильев.
Кстати, по закону «Об оценочной деятельности» актуализировать кадастровую стоимость будут не реже одного раза в 3 года. А если возникнет объективная необходимость (например, произойдет заметный скачок рыночных цен), то и чаще. Поэтому отклоняться от рыночного курса кадастровая стоимость не будет никогда.
Рыночный курс кадастра
Раз рыночная цена и кадастровая стоимость идут ноздря к ноздре, может показаться, что очень скоро впору будет не расчетным показателям подтягиваться к рыночным, а наоборот, рыночным ценам брать пример с данных, сбор которых Росеестр завершит до конца нынешнего года. Так, чтобы сделать рыночно-корректную оценку своего объекта, к дорогостоящим специалистам можно будет не общаться. Достаточно будет взять из кадастра выписку о его стоимости.
Но тут есть одна хитрость. Дело в том, что для кадастровой стоимости рыночная цена — это еще не предел. Получается это потому, что последнюю точку в определении кадастровой стоимости ставит не Минэконоразвития, как разработчик методики подсчета, и даже не Росеестр, как организатор всего процесса. Финальный аккорд звучит от местных властей регионов, которые наделены полномочиями добавлять к математически полученной кадастровой стоимости различные коэффициенты.
В принципе, повод наделить их такими полномочиями вполне объективен. Россия — страна слишком большая. Поэтому даже самая совершенная, но единая математическая модель не исключает погрешностей и несоответствий полученных данных реалиям некоторых отдельных территорий. Предназначение коэффициентов как раз в том и заключается, чтобы эти несоответствия сгладить.
Но это теория. А вот и практика, которая появилась пару лет назад, когда проводили кадастровую оценку земельных участков (напомним, что этот процесс уже полностью завершен). Желая повысить налогооблагаемую базу (ведь главный смысл кадастровой оценки — возможность введения новых алгоритмов вычисления налогов на землю и на недвижимость или на то и другое одновременно), некоторые местные власти ставили очень высокие коэффициенты.
«Ситуации порой доходили до абсурда, — говорит Сергей Васильев. — Допустим, есть две сельскохозяйственные области на удалении 300 — 400 км от Москвы, практически — соседние районы. В одной губернатор поставил один коэффициент, во второй — совершенно иной. И порой разница в стоимости участков, где не существует никаких улучшений, отличалась очень существенно, в 3 — 4 раза. С такими хитрыми „товарищами“ потом серьезно работали полномочные представители президента Российской Федерации».
Если в этот раз, когда ведется кадастровый учет объектов капитального строительства, учтут предыдущий опыт и таких махинаций и не позволят их осуществить, можно надеяться, что кадастровая стоимость действительно окажется практически равной рыночной цене. А это, в свою очередь, будет означать, что в некоторых нынешних специалистах рынка недвижимости отпадет надобность и им придется подыскивать себе новое применение.
Наталия Павлова-Каткова, редактор портала ГдеЭтотДом.РУ