Как построить дом на землях сельхозназначения

Как хорошо иметь собственное поместье с вишневым садом! Да еще построить его на сельхозсотках, цены на которые так и манят. Интересно, почему эту философию разделяют немногие девелоперы и единицы покупателей?

Ваше стало нашим

Если и продвигать идею фермерства в Подмосковье, то именно на сельхозземлях, которые, собственно, для таких целей и предназначены. Сегодня это абсолютная доминанта на рынке. По оценке Бориса Цыркина, генерального директора KaskadFamily, они составляют около 90% от общего объема предложения. Но актив этот давно поделен, пик его продаж прошел. Когда-то девелоперы по дешевке скупали наделы у колхозов, а сегодня делают на них капиталы, интегрируя в ликвидные проекты. «Первичный рынок земли отсутствует, — комментирует Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании „Вектор Инвестментс“. — Участки уже принадлежат кому-то — совхозы стали частными предприятиями».

В основном бывшие колхозные сотки продают крупными лотами от 15 га. И надо сказать, что сегодня это самое доступное, что есть на рынке. Например, земля сельхозназначения в 60 км от МКАД на Волоколамском шоссе стоит около 800–1000 долларов за сотку. Для сравнения: расценки на земли населенных пунктов в том же районе начинаются от 2 тыс. долларов за сотку.

По закону, если не менять вид использования, землю сельхозназначения нужно обрабатывать и возделывать. «Если этого не делать, после первого года владения на собственника накладывают штраф, — рассказывает Алексей Колядин, руководитель проекта коттеджного поселка АкваВилла. — После второго штраф увеличивается, а после третьего ее вообще могут отобрать».

Но вот построить объект недвижимости на сельхозземлях получается не всегда. «Участок, предоставленный для огородничества, чаще всего не пригоден для возведения капитальных жилых строений без изменения вида разрешенного использования, — говорит Валерий Лукинов, руководитель офиса „Преображенский“ компании „Инком-Недвижимость“. — А если он предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, то собственнику и вовсе запрещено строить объекты недвижимости».

Однако лазейка все-таки есть. Землю можно перевести в разрешенный вид использования под дачное строительство. Срок процедуры — до полугода. Цена вопроса в среднем по рынку — от 200 до 500 долларов за сотку.

Эта схема используется на рынке повсеместно. «Большая часть коттеджных поселков RODEX Group, как и других девелоперов, построена именно на землях сельхозназначения, — подтверждает Игорь Заугольников, член правления RODEX Group. — И это не вызывает у покупателей никаких затруднений».

Понятно, что фермерством в таких проектах и не пахнет, а сама идея сельхозтруда возникает у крупных землевладельцев только при особых обстоятельствах.

Справка

Землями сельскохозяйственного назначения признают участки, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Их можно использовать для ведения сельскохозяйственного производства, лесных насаждений, реализации научно-исследовательских и других связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Гражданам, желающим вести фермерское хозяйство, участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляют в соответствии с Земельным кодексом РФ и Федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве. Крестьянское хозяйство представляет собой объединение граждан, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность.

Фермеры поневоле

«Не стоит думать, что любой желающий может купить большой надел земли под Москвой и плотно застроить его, — комментирует Д. Бадаев. — Существуют утвержденные схемы, где учтены возможности развития того или иного района. Если дороги, условия подведения коммуникаций и другие составляющие инфраструктуры не позволяют обслужить больше жилых домов, то никакой девелопер не сумеет возвести более того, что может выдержать инженерная и транспортная инфраструктура».

Что же делать с землей, на которой строить нельзя? Похоже, у лендлордов нет выбора. Схема проста: часть земель переводят в статус «под дачное строительство» и отдают под строительство коттеджей, другие используют для сельского хозяйства — создают экофермы, обрабатывающие свои участки. Например, общая площадь проекта «Истринская Долина» в 45 км от Москвы (Истринский район) составляет 1700 га. Из них под застройку выделено только 600 га. Остальное отдано под инфраструктуру и рекреацию, поля для выпаса животных и выращивания кормов. Их обслуживает Истринская молочная компания.

Подобный подход к бизнесу реализуют и в рамках проекта «Долина Имений» в 90 км от Москвы по Киевскому шоссе, где функционируют животноводческая ферма и молочный завод. Натуральные продукты круглый год — разве не приятный бонус для покупателей загородного жилья?

Есть еще один вариант развития сценария: сельскохозяйственный концепт девелоперы используют исключительно как маркетинговый ход. Например, проект «Ранчо» на берегу Можайского водохранилища, по сути, не предназначен для ведения фермерского хозяйства и является стилизацией на тему угодий. «Этот комплекс стал для нас новаторским, — рассказывает И. Заугольников. — Он расположен на земельном наделе 4 га. Площадь хозяйского дома составляет около 500 кв. м. Сруб сложен из бревен диаметром в полметра. Здесь есть бассейн и камин, в интерьерах использованы натуральные материалы. На участке расположены баня, гостевой дом с гаражом и помещением для прислуги, охраны. Есть пруд с карпами, беседка, охотничий шатер, пирс, вертолетная площадка. Все центральные коммуникации заведены в строения. За счет этого в комплексе „Ранчо“ можно проживать круглогодично».

А по призванию?

Почему же развитие фермерской недвижимости в Подмосковье не пошло дальше вынужденных мер девелоперов или проектов-стилизаций? Все очень просто — массовый спрос на этот продукт не сформировался, отвечают эксперты.

«Пока на территории Российской Федерации и, в частности, в Подмосковье предпосылки для массового появления фермерских поселков, где любой желающий может приобрести недвижимость и стать фермером, отсутствуют, — комментирует Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО „ОПИН“. — Для девелопера этот формат достаточно рискованный, поскольку спрос на подобные объекты крайне разнороден как по бюджету, так и по площади угодий». С ней согласна Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED: «Этот формат пока развит плохо, примеры единичны. Для девелопмента фермерские проекты дороги и неликвидны».

Застройщики на опыте убедились в отсутствии спроса на этот продукт. «В рамках развития проекта „Истринская Долина“ мы продумывали возможность превратить часть земель в фермерские участки (2–5 га), но предложение не вызвало особого интереса, — говорит Д. Бадаев. — Дело в том, что фермеры предпочитают покупать хозяйства по цене не более 3 тыс. руб./сотка, иначе это невыгодно. А земли, расположенные близко к Москве, стоят дороже. Потому фермерские хозяйства чаще встречаются на значительном удалении от столицы».

По словам И. Заугольникова, если в случае с коттеджем все понятно: клиент ожидает увидеть альтернативу городскому образу жизни с сохранением привычной бытовой функциональности, то фермерство — все-таки шаг в сторону натурального хозяйства. «При создании такой недвижимости роль девелопера может быть невелика, — размышляет он. — Многие составляющие дополнительной ценности дачного домовладения здесь не востребованы. Наверняка фермер постарается своими силами организовывать строительство и будет исходить из функциональности, ориентированной на минимизацию издержек при ведении фермерского хозяйства».

И все-таки они существуют!

Если фермерская недвижимость и будет развиваться в Подмосковье, то не в контексте девелопмента, а в виде отдельных хозяйств, уверены эксперты. Скажем, всем известен пример основателя знаменитой товарно-сырьевой биржи «Алиса» Германа Стерлигова. Душевный покой он обрел на лоне природы, уйдя от бизнеса и занимаясь фермерством.

Такие оригиналы еще есть, уверен А. Колядин: «Это люди 35–40 лет с достатком выше среднего, которые в определенный момент поняли, что домашнее хозяйство — их призвание. Одни увлекаются футболом, другие — рыбалкой, третьи — разведением кур».

Есть еще одна прослойка покупателей, которых привлекают сельхозсотки. По причине дешевизны они интересны псевдофермерам. Участок приобретают якобы под фермерское хозяйство, владелец регистрируется как частный предприниматель и представляет отчет в надзирающие органы. Не обязательно быть скотоводом или пчеловодом, чтобы стать фермером. Достаточно разбить яблоневый сад в свое удовольствие. Или на худой конец сдавать стог сена для отчетности. Именно поэтому складывается ощущение, что фермерских хозяйств в Подмосковье больше, чем есть на самом деле.

Впрочем, не все так безоблачно на фермерском небе. И для желающих интерпретировать закон есть свои ловушки. «Приобретая пашни и сенокосы, нужно учитывать такой нюанс, как право преимущественной покупки, — говорит В. Лукинов. — Прежде чем произвести отчуждение подобного участка, необходимо уведомить соответствующий орган субъекта РФ (это может быть, например, местная администрация), который в течение 30 дней вправе приобрести или отказаться от данного земельного участка. В случае форс-мажора сделка может быть признана недействительной».

Точка зрения

Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»:

«Число проектов так называемых коттеджных поселков с фермерской составляющей в России крайне невелико. Формат не получил широкого распространения на рынке недвижимости как Московского региона, так и страны в целом. В основном существующие в Подмосковье проекты созданы в докризисный период — эпоху экспериментов и формирования вкусов у покупателей загородной недвижимости. Такие поселки, как правило, были реализованы в отдаленных районах Подмосковья или приграничных областях. Их концепция формировалась вокруг объектов недвижимости (коттеджи и земля), а фермерская составляющая была скорее фишкой, якорем для взыскательных покупателей. Дальнейшего развития идея не получила — кризис скорректировал планы землевладельцев и застройщиков, а концептуальные коттеджные поселки, как классические, так и с фермерской составляющей, на время ушли в тень. Сегодня подмосковные лендлорды вынуждены пересматривать стратегию развития своих земель, чтобы оптимизировать издержки. Помимо оптовой продажи земли и полноценного или частичного ленд-девелопмента собственники изучают и альтернативные варианты, поэтому тема фермерской недвижимости вновь становится актуальной. Девелоперы ориентируются на западные проекты агрокурортов — формат рекреационной недвижимости, где наряду со сдаваемым в аренду жильем существует специфическая фермерская или иная инфраструктура. Концепция агрокурортов строится вокруг экологической составляющей. Это новый и крайне увлекательный вид семейного досуга. В качестве эксперимента несколько подобных проектов уже запущено на европейской территории России, однако их нельзя отнести к так называемым фермерским поселкам».