Перед идеологами создания сети доходных домов в России стоит непростая задача — как привлечь в этот сегмент крупных институциональных инвесторов, в том числе действующие институты развития.
Перед идеологами создания сети доходных домов в России стоит непростая задача — как привлечь в этот сегмент крупных институциональных инвесторов, в том числе действующие институты развития. Если удастся заинтересовать такими проектами ВЭБ, Сбербанк и ВТБ, то доходные дома могут стать реальностью.
На заре российского рынка недвижимости эксперты вовсю оперировали понятием «коммерческое жилье». Привыкшие к работе с государственными заказами подрядчики подразумевали под этим термином квартиры, которые будут выставлены на продажу, а не распределены под различным госпрограммам. С тех пор как недвижимость стала объектом купли-продажи, «коммерческое жилье» осталось разве что в сленге профессиональных строителей или чиновников. Впрочем, последнее время этот термин снова вовсю появился на рынке, однако уже в другом качестве. Аналитики рынка зарубежной недвижимости вовсю заговорили о том, что во многих странах растет инвестиционная привлекательность доходных домов или студенческих общежитий. Как признаются в частных беседах брокеры, работающие с американским рынком, состоятельные россияне довольно давно покупают доли в компаниях, управляющих так называемыми комплексами multifamily в США. По сути это те же самые доходные дома — все квартиры в них сдаются в аренду, а владельцем здания является какой-то инвестиционный фонд или частная компания. При этом чаще всего у такого владельца может быть сразу несколько таких объектов в управлении, и в такой инвестиционной компании можно купить долю.
Схожий сегмент представляют студенческие общежития. «Это один из немногих видов недвижимости, доходность которого не только не снизилась во время кризиса, но и продолжает демонстрировать стабильную динамику ежегодно», — говорит Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость. По его словам, чтобы войти на этот рынок, надо совсем немного средств: стоимость небольшой квартиры в студенческом городке Германии составляет от
В этой связи у многих аналитиков рынка возникает вопрос — почему бы не запустить такие проекты в России? Ведь те же самые люди могли бы вложиться в подобный бизнес на родине, причем с гораздо большей выгодой. Есть взять к примеру студенческую недвижимость, то здесь у инвестора раздолье для маневра. Большинству столичных вузов не хватает денег на строительство общежитий, обычно они решали эту проблему так — раздавали землю частным инвесторам в обмен на долю в будущем жилом доме. Однако и эти квартиры чаще доставались преподавателям и чиновникам от образования, а не попадали на рынок аренды. Если же обратиться к рынку обычной аренды, то здесь открываются для инвесторов еще более невероятные перспективы: уровень спроса на рынке московской аренды гораздо выше, чем на рынке купли-продажи — прежде всего, из-за уровня платежеспособного спроса. Самые низкие платежи по ипотечными программам при покупке дешевого жилья составляют около 35 тыс. рублей в месяц, тогда как аренда такой квартиры будет стоить не более
Однако есть и два существенных минуса. Во-первых, уровень доходности таких объектов пока недостаточно высок для частных инвесторов. Как признаются в той же компании «Русская недвижимость», в такие проекты частники не пойдут, если доход будет меньше 10% годовых. Это приводит к довольно высокому уровню арендных ставок, например, в калужских доходных домах он составляет 20 тыс. рублей в месяц, что равно аренде хорошей двухкомнатной кварты на открытом рынке. В свою очередь строящая доходный дом в Санкт-Петербурге ГК «Пионер» вынуждена гарантировать своим инвесторам гарантированный рентный доход в течение первых трех лет. Эту проблему можно решить, если на рынок доходных домов придут институты развития, в первую очередь ВЭБ, Сбербанк и ВТБ. Использовать для финансирования строительства доходных домов можно было бы и пенсионные деньги. Если ориентировать госинституты на минимальную доходность, это позволило бы существенно снизить уровень затрат для частных инвесторов. Во-вторых, частным инвесторам неинтересно вкладываться в строительство доходных домов, если они могут заниматься спекуляциями на первичном рынке жилья. Тут есть два решения. С одной стороны платежеспособный спрос при недоступной ипотеке небесконечен. А с другой осударство могло бы остановить спекуляции политическим решением: либо остановив долевое строительство в принципе (такие разговоры в Госдуме идут), либо запретив перепродавать купленные на первичном рынке квартиры по более высокой цене в течение первых пяти лет (в некоторых развитых странах такая норма действует). В таком случае инвесторы волей или неволей заинтересуются рынком по-настоящему «коммерческого жилья».
Преподаватель факультета журналистики МГУ Алексей Лоссан