Инвестировать в стрит-ритейл в два раза выгоднее, чем в жилье

До кризиса частные инвестиции в жилье были крайне доходны и, как тогда казалось, надежны. Но сегодня ситуация изменилась. Кризис разрушил миф о 100% надежности инвестиций в жилье, да и покупать квартиры с целью преумножить личные сбережения уже не так выгодно. Рынок жилой недвижимости уже не демонстрирует ценовых гонок, тогда как покупку квартир с последующей сдачей в аренду и раньше нельзя было назвать хорошим бизнесом. Так как окупаемость таких вложений могла составлять 25-40 лет. Однако в последнее время бывшие инвесторы в жилье все больше и больше осваивают смежную специальность, инвестируя в стрит-ритейл.

Доходность в этом сегменте в два раза выше, чем в секторе элитной жилой недвижимости. Так, те частные инвесторы, кто вложил в торговые помещения в период с 2009 по 2012 годы, могли заработать до 30% годовых, практически удвоив объем инвестиций.

До кризиса фондовый рынок активно конкурировал с инвестициями в недвижимость. Однако падение основных финансовых площадок в 2008 показало, что недвижимость, особенно сектор street-retail, более стабилен и перспективен. Доказательством этому стал 2009 год, когда даже в самую острую фазу кризиса помещения street-retail были востребованы как инвесторами (в силу высокой ликвидности и небольших суммарных вложений), так и арендаторами. Особенно, в центре города, в так называемых топовых локациях. Кстати, и восстановление этого сегмента после кризиса произошло в кратчайшие сроки. «В пост-кризисный период в выигрыше оказались те инвесторы в недвижимость, у которых были средства для скупки кризисных активов в наиболее тяжелый период и смелость совершать эти рисковые операции. — комментирует Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. — Фактически все сектора рынка недвижимости показали приличную доходность, однако наибольшую продемонстрировали инвестиции в street-retail (до 50% в случае активных инвестиций), а наименьшую — инвестиции в покупку квартир для сдачи в аренду (до 20%)».

«Порог вхождения на рынок street-retail вполне сопоставим с инвестициями в покупку элитной квартиры — стоимость интересных с точки зрения доходности коммерческих помещений начинается от 3 млн. долларов — говорит Олег Морозов, руководитель департамента коммерческой недвижимости Contact Real Estate. — При этом временной период от момента вхождения в проект, проведения необходимых процедур для увеличения доходности помещения и до его последующей перепродажи с получением прибыли значительно меньше — в среднем от 6 до 15 месяцев. Правда, в отличие от сектора жилой недвижимости, большинство частных инвестиций в street-retail носят „бесконечный“ характер и совершаются с целью получения стабильного дохода, или, в частности, „достойной пенсии“. Актуальный тренд рынка — объединение частных инвесторов в дружественные группы или „семейные кланы“, что позволяет консолидировать бОльший объем инвестиций, а, значит, дает возможность приобрести более перспективные помещения стрит-ритейла».

Вложение в помещения стрит-ритейла по своей сути являются менее рискованными по сравнению с инвестициями в новостройки и более рентабельными по сравнению с инвестициями в арендный жилой бизнес. В случае с новостройками всегда есть риски недостроя или срыва сроков строительства. А в ситуации покупки элитной квартиры для сдачи в аренду высоки затраты на амортизацию ремонта и риски частой смены арендаторов. Главным преимуществом инвестирования в стрит-ритейл, напротив, является высокий спрос со стороны ритейла, который на сегодня является самым доходным бизнесом и очень заинтересован в подобных помещениях. Плюс — не надо заботиться о ремонте и амортизации, ведь каждый арендатор отделывает помещения под себя сам и за свой счет.

Street retail — особый сегмент коммерческой недвижимости, из серии «вечных мест» или «голубых фишек». Это самый инвестиционно-привлекательный, «живой» и ликвидный сегмент для покупателей, и самый эффективный для многих арендаторов. При этом рынок достаточно закрытый. А ограниченный объем предложения и невосполнимость ресурса — особенно в центре — делает спрос на помещения Street retail активным, независимо от общего состоянии рынка.

Инвесторов в недвижимость в целом можно разделить на две большие группы — пассивные и активные. Первые, в основном люди в возрасте далеко за 40, состоятельные пенсионеры, — предпочитают вкладывать либо в жилые квартиры для последующей сдачи их в аренду, либо в помещения стрит-ритейла площадью от 50 до 100 кв.м., с витринами, выходящими на оживленные улицы, проспекты, бульвары. Таких людей вполне устраивает доходность на уровне 10-12% годовых. «В кризис такие помещения можно было купить относительно недорого, сейчас можно приобрести „задорого“, а в скором времени и вовсе невозможно будет найти. В таких городах как Милан, Париж, Барселона подобные помещения стрит-ритейла вообще не продаются и находятся в постоянной „клановой“ собственности уже более сотни лет» — добавляет Олег Морозов. — Активные инвесторы — профессионально подкованные бизнесмены от 30 до 45 лет — предпочитают рисковые вложения в новостройки или покупку недооцененных помещений стрит-ритейла потому как хотят иметь доходность свыше 30% годовых. По нашим прогнозам именно активные инвестиции выйдут в ближайшие годы на первый план, а наибольший интерес частных инвесторов сосредоточится, прежде всего, в секторе продюссирования доходного бизнеса из торговых помещений".

Анализ инвестиций по трем секторам от Contact Real Estate

В таблице ниже приведено сравнение трех видов инвестиций: 1) покупка квартиры в элитной новостройке с целью последующей перепродажи по окончании строительства; 2) Покупка квартиры с целью получения дохода от сдачи в аренду; 3)покупка помещения street-retail

Достоинства и недостатки каждого вида инвестирования