Через два года платежеспособный спрос на жилье в Москве будет исчерпан

По всем показателям в России строят очень много нового жилья — девелоперы уже вышли на докризисный уровень. Теперь правительство решило заняться снижением административных барьеров, однако до сих пор остались нерешенными гораздо более важные проблемы — например, стимулирования спроса.

Российские власти традиционно предпочитают исходить из какой-то одной максимы. Например, такой максимой в 1990-е гг. было развитие частной собственности и тотальная приватизация, которые вылились в знаменитые залоговые аукционы и невероятную концентрацию основных ресурсов страны в руках нескольких финансово-промышленных групп. Следующей максимой стало самоуправление бизнеса, обозначенное в свое время Германом Грефом в первую очередь в виде масштабной реформы лицензирования. Вишенкой на торте этой реформы стало повсеместное создание в России СРО. На рынке жилья федеральные власти исходят изначально из двух подобных максим: увеличения предложения и необходимости инвестиций в инфраструктуру. Соответственно, чем выше объем предложения, тем больше квартир выйдет на рынок и тем больше людей сможет их купить. При этом увеличивать прибыльность таких проектов для инвесторов предполагается за счет финансирования объектов инфраструктуры — транспортной и социальной. Эта схема может работать разными способами. Например, девелопер за свои деньги строит школу и детский сад, а в обмен на это ему возводят дорогу. Иногда инвестор все возводит за свои деньги, а потом ему как-то компенсируют. Когда инвесторы не могут договориться с властями по поводу компенсации затрат на инфраструктуру, то возникают многолетние долгострои, яркий пример — так и не появившийся напротив Кремля «Золотой остров»: основные участники проекта не сумели договориться с городом, кто же будет платить за новый водопровод, канализацию, менять все трубы и начинку перспективной площадки на берегу Москвы-реки.

Как бы то ни было, но две основные максимы российского рынка недвижимости никогда не пересматривались. Последнее громкое совещание в Истре, посвященное развитию рынка жилья, как раз оказалось посвящено в основном именно этим двум вопросам. Крупнейшие сановники во главе с Владимиром Путиным обсуждали со строителями, как же все-таки еще больше увеличить объем предложения и кто будет платить за инфраструктуру. В частности, глава российского правительства озвучил главный ориентир — ежегодно российские строители должны вводить 90 млн кв. жилья, прежде всего, малоэтажных домов эконом-класса. Строго говоря, именно этот ориентир содержится во всех основных программах, посвященных развитию рынка жилья. В то же время премьер заявил, что нельзя повторить ошибки, которые допустили США, то есть избежать появления «ценовых пузырей». Если отбросить последнюю историю с кризисом на американском рынке жилья, то у американцев есть чему поучиться. К примеру, средняя обеспеченность россиян жильем составляет около 21 кв. м на человека — это ровно в три раза меньше, чем в США, где этот показатель составляет 65 кв. м. Для сравнения в Нидерландах обеспеченность жильем и того выше и достигает 74 кв. м. Обидно, но эта цифра даже в переселенном Китае выше, чем у нас — около 23 кв. м на человека. Причем эта статистика не учитывает, например, фактора ветхости жилья. По данным Минрегиона, в некоторых субъектах федерации оно достигает едва ли не двух третей всего объема. С учетом того, что с каждым годом дома стареют, то количество ветхого жилья еще более растет.

Как можно переломить эту ситуацию? Участники совещания в Истре предложили два решения. Так, по данным правительства, серьезным тормозом развития отечественного строительного сектора по-прежнему остаются избыточные административные барьеры, а также недостаток земельных участков, оборудованных соответствующей инфраструктурой. Теперь правительство предлагает разработать очередной пакет законопроектов, которые существенно сократят сроки и процедуры предоставления земельных участков под строительство. О каких именно реформах идет речь, пока неясно, но по оценке МЭР, изменения позволят сократить время согласования документов с одного года до одного месяца, а сроки подготовки решений о предоставлении земельного участка — с двух месяцев до десяти дней. Кроме того, может быть отменена обязательная экспертиза проектных документов на строительство жилья. Действительно, если не изменить status quo, то ситуация грозит стать совершенно критической. «По рейтингу Doing Business, Россия находится на 178 месте в мире по условиям ведения бизнеса в строительстве. Куда это годится? Позорище!», — сказал Владимир Путин. Для сравнения соседняя Грузия по прозрачности процедур выдачи разрешений на строительство, согласно тому же рейтингу, удерживает четвертое место в мире, а по простоте открытия нового бизнеса находится на седьмой позиции. В этой стране можно просто через Интернет посмотреть все параметры интересующего участка и выяснить, за кем он закреплен. Так что с этой точки зрения России есть куда стремиться.

Однако гораздо более важная проблема осталась за пределами совещания — это проблема стимулирования спроса. Уже сейчас многие участники рынка говорят о том, что буквально через пару лет платежеспособный спрос, к примеру, в столичном регионе будет исчерпан. У остальных людей просто нет денег купить жилье по нынешним ценам, даже с ежемесячным доходом в 100 тыс. рублей накопить на квартиру в Москве семья просто не может. В таком случае государству придется решать уже более серьезную задачу, чтобы не допустить резкого падения цен и связанного с ним банкротства застройщиков. Пока федеральные власти предпочитают дистанцироваться от этой проблемы, закономерно опасаясь, что в условиях высоких административных барьеров резкий рост спроса может подогреть рынок и взвинтить цены. Однако если пропустить этот момент, опасность резкого обвала рынка стремительно возрастает.

Преподаватель факультета журналистики МГУ Алексей Лоссан, специально для ГдеЭтотДом.РУ