Одной из основных задач для федеральных властей на рынке недвижимости должен стать вывод аренды квартир из правовой тени, в которой они оказались за последние несколько лет. Для этого владельцам недвижимости придется пересмотреть свое отношение к собственности и предложить ее целиком арендаторам.
Одной из основных задач для федеральных властей на рынке недвижимости должен стать вывод аренды квартир из правовой тени, в которой они оказались за последние несколько лет. Для этого владельцам недвижимости придется пересмотреть свое отношение к собственности и предложить ее целиком арендаторам.
Когда я арендовал свою первую московскую квартиру, арендодатель поставил одно условие. Он сам в тот момент жил в Подмосковье, но периодически — примерно раз в месяц — ему нужно было по различным делам приезжать в столицу. В такие приезды он хотел останавливаться одну ночь в своей, точнее уже в моей квартире. В действительности, это соглашение нам не пришлось реализовать ни разу, и он сам пересмотрел свое предложение, однако в целом эта история показательна. Арендодатели по-прежнему воспринимают сданные в аренду квартиры как свою полноценную собственность. Чаще всего это выражается в том, что квартира сдается с хозяйской мебелью, а иногда — даже личными вещами. Современные арендодатели предлагают арендаторам выбросить все ненужное по желанию, однако некоторые из них пытаются до последнего держаться за бабушкин сервант и старую посуду. Многие потенциальные арендаторы не понаслышке знают, как сложно найти в столице квартиру без мебели, и почти невозможно — с белыми стенами. Первое, что бросается в глаза на специализированных сайтах — это обои в цветочек и «стенка» советского времени — обычно именно эти ужасы скрываются за словосочетанием «косметический ремонт».
В действительности, желание удержаться за «стенку» — это вершина айсберга, в глубине которого таится нежелание арендодателя расстаться даже временно со своим имуществом. Это выражается и в других факторах, например, многие арендодатели не готовы регистрировать арендаторов в своих квартирах, хотя обязаны делать это по закону. В крайнем случае это приводит к тому, что если у арендодателя изменяется исходная ситуация, например, он решает съехаться с женой или развестись, или переселить детей в эту квартиру, он без зазрения совести разрывает договор, а арендатор оказывается перед необходимостью поиска новой квартиры. Более того, у такого положения дел есть и обратная ситуация — свято веря в то, что они остаются полноценными владельцами и пользователями квартиры, арендодатели не заключают договор страхования, который мог бы обеспечить им возврат средств в случае какого-то неправомочного действия со стороны арендатора. Примеры обратного подхода к аренде недвижимости минимальны. Например, продажей полисов планирует заняться ресурс The Locals, ориентированный на сдачу недвижимости непосредственно от владельца арендатору. В ситуации, когда сделка происходит без риэлтора стороны пытаются как-то подстраховаться, и таким выходом для них является полис страхования. В частности, именно на такой схеме ресурс пытается построить свою финансовую модель. Впрочем, пока эта ситуация на рынке является пока редкостью.
С другой стороны, договорившись с арендодателем по всем вопросам и заключив полис страхования, арендатор может сделать необходимый ремонт и чувствовать себя защищенным. Официальный деловой характер взаимоотношений позволяет сторонам полагаться исключительно на вопрос экономической целесообразности. Более того, в таком случае арендатор может снимать недвижимость сколь угодно долго, не интересуясь покупкой собственной квартиры. К примеру, именно так устроен рынок Нью-Йорка и Берлина, где большинство горожан являются арендаторами. Однако для этого права арендатора должны быть максимально защищены, то есть по сути арендодатель должен осознать, что передает объект в полноправное пользование, а не приглашает смотрителя за бабушкиной «стенкой». «Большинство проблем возникают именно потому, что жилье в найм сдают частные лица, а не организации и отношения между наймодателем и нанимателем держатся на простых договоренностях. То есть, не редки случаи, что собственник именно договорился с квартиросъемщиком сдавать квартиру на год, но вдруг хозяева передумали и по-житейски попросили освободить помещение. То есть, по сути нет никакой профессиональной ответственности», — говорит начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость» Галина Фабрицкая.
В ближайшее время в правительстве планируют подготовить предложения по защите арендаторов, однако каким именно образом будут сформированы эти предложения, пока неизвестно. «Возможно, стоит подумать над тем, чтобы без исключения все сделки на рынке аренды проводились с помощью специализированных организаций, а не самостоятельно», — говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. В частности, одним из выходов могла бы стать организация взаимоотношений арендаторов через специальные центры, которые бы объединяли с одной стороны арендодателей, а с другой — арендаторов, что-то вроде добровольной сертификации тех и других. Впрочем, об этом говорить пока рано, главное сделать первый шаг к легализации арендного рынка.
Преподаватель факультета журналистики МГУ Алексей Лоссан, специально для ГдеЭтотДом.РУ