В течение последнего года эксперты в один голос предсказывали острый дефицит на рынке элитной недвижимости. В итоге прогнозы начинают сбываться: на московском рынке сложилась невероятная ситуация, когда основным драйвером роста цен выступает самое дорогое жилье.
В течение последнего года эксперты в один голос предсказывали острый дефицит на рынке элитной недвижимости. В итоге прогнозы начинают сбываться: на московском рынке сложилась невероятная ситуация, когда основным драйвером роста цен выступает самое дорогое жилье.
После того, как Сергей Собянин стал мэром Москвы, он последовательно сокращал количество новых жилых проектов в центре города. Более того, согласно городской программе «Градостроительная политика», в центре столицы не должно остаться никаких новых объектов, кроме гостиничных комплексов. Это означает, что акцент переместится на вторичный рынок, который по идее должен еще больше прибавить в цене, а новые стройки неизбежно «мигрируют» за МКАД, например, в «новую Москву». В итоге редкость площадок в столице подталкивает девелоперов к строительству именно элитного жилья, а с другой стороны ценность каждого из них существенно вырастает. Это подтверждают данные риэлторов. Так, по данным Contact Real Estate, по итогам первого квартала 2012 года рынок недвижимости элит-класса показал небывалые темпы продаж — около 250 сделок на общую сумму 430 млн долларов. В связи с этим некоторые девелоперы решили резко поднять цены на свои объекты уже к началу апреля. Так, в некоторых случаях рост составляет феноменальные 30%. Для сравнения рост цен на вторичном рынке проходил более медленными темпами — за первый квартал средняя стоимость выросла, по данным этой компании, на 0,5%. В свою очередь, по данным Kalinka Realty, в феврале-марте суммарно на первичном и вторичном рынке элитной недвижимости было продано около 150 квартир, что более чем в полтора раза превышает аналогичные показатели за отчетные месяцы 2011 года. При этом существенная часть сделок была зафиксирована в новых московских жилых комплексах и домах премиум-класса. Например, в одном из самых крупных проектов центра Москвы — «Садовых кварталах» — цены за первый квартал выросли на 15%.
Более того, тенденция удорожания элитного жилья продолжилась и в апреле 2012 года. По данным компании Blackwood, во всех сегментах рынка элитной недвижимости Москвы была отмечена положительная ценовая динамика, а, как отмечают в компании Kalinka Realty, только за один месяц увеличились цены во всех знаковых объектах первичного элитного рынка столицы. Например, в жилом комплексе «Итальянский квартал» квадратный метр подорожал в среднем на 2% по итогам месяца, но на некоторые квартиры ценник подрос на 5%. В свою очередь в проекте Barkli Virgin House стоимость увеличилась в среднем на 5%. А вот жилой комплекс «Knightsbridge» можно признать настоящим рекордсменом: здесь некоторые квартиры подорожали на 20% при среднем росте в 7%. И это все по итогам месяца. Конечно, в некоторых случаях рост цен можно объяснить стратегией продаж, появлением новых предложений или, наоборот, сокращением предложения выставленных на продажу квартир. Но в любом случае тенденция резкого удорожания элитной первички налицо.
К чему приводит эта ситуация? Многие девелоперы пытаются сыграть на этой волне и предлагают рынку новые проекты — в условиях фактического запрета на строительство в центре это означает, что либо документы на стройку были оформлены раньше, либо речь идет об апартаментах. Так, по данным компании Welhome, в течение первого квартала в Москве открылись продажи жилья сразу в пяти элитных проектах. При этом в трех объектах предлагаются апартаменты, что свидетельствует о росте популярности этого продукта на рынке. На рынок вышли такие проекты, как ЖК «Литератор», «Баркли парк Белая башня», Smolensky de luxe, «Меркурий Сити» и «Кадашевские палаты». Таким образом, по подсчетам этой компании, объем предложения на первичном рынке элитного жилья увеличился на 25% до 284 тыс. кв. м. И эта ситуация все равно не приводит к снижению цен. Так, по данным все тех же аналитиков компании Welhome, только за первые три месяца года спрос на элитное жилье в столице вырос на 15%. Иными словами, чем сильнее растет предложение, тем более активно растет спрос. Более того, зачастую покупателями этих квартир являются частные инвесторы.
Такая ситуация уже складывалась в Москве перед кризисом. В свое время глава компании «Баркли» Леонид Казинец обещал, что стоимость квадратного метра на Остоженке составит 100 тыс. долларов, и это будет нормой. К чему привела такая гонка ценников, многие помнят. Фактически рынок рухнул на полтора года, а объекты элитной недвижимости попросту утратили всякий уровень ликвидности. Произойдет ли так в этот раз, неясно. Однако более интересно другое, если до кризиса элитная недвижимость дорожала вместе со всем остальным рынком жилья, то теперь она увеличивается в цене вопреки жилью эконом- и бизнес-класса. По данным одних аналитиков, цены в этих сегментах замерли, а, по данным других, и вовсе снижаются. Вначале 2012 г. консалтинговая компания Knight Frank прогнозировала, что средний рост цен на рынке элитного жилья Москвы по итогам 2012 года может составить
Преподаватель факультета журналистики МГУ Алексей Лоссан, специально для ГдеЭтотДом.РУ