Ипотечных сделок станет меньше

Доля ипотечных сделок с заниженной стоимостью, по данным экспертов НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис» сегодня составляет порядка 20-25%. Однако в последнее время власти делают регулярные попытки вывести рынок из тени.

Так, в Управлении федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии по Московской области появилась практика приостановления регистрации договоров купли-продажи объектов недвижимости, приобретаемых по ипотеке, при условии, что в закладной указана большая стоимость, чем в договоре купли-продажи. Таким образом, власти пытаются вывести рынок недвижимости «из тени», заставив продавцов показывать реальную стоимость жилья и платить налоги. Как скажется данная мера на банках, продавцах и «ипотечниках».

Пресловутый «миллион» наши соотечественники указывают в основной массе договоров купли-продажи недвижимости, которая находится в их собственности менее 3 лет. Большинством движет нежелание платить государству подоходный налог — 13% с суммы, превышающей 1 млн рублей. В больших городах, где цены на недвижимость начинаются от 3000 долларов за «квадрат», эта цифра может составить не одну сотню тысяч рублей. Деньги немалые — может хватить на покупку автомобиля эконом-класса — потому и не торопятся люди делиться с государством. Сколько средств казна ежегодно недополучает, оценить практически невозможно. «Данные приостановки в регистрации права собственности — всего лишь еще один способ добраться до „уклонистов“, — говорит Аркадий Власенко, генеральный директор АН „Мегаполис-Сервис. Железнодорожный“. — Эта мера ожидаема и логична, вкупе с введением обязательных безналичных расчетов при купле-продаже недвижимости призвана сделать сбор налогов более эффективным. В дальнейшем, это коснется и сделок, проходящих без ипотеки. Но серьезного роста собираемости налогов подобная практика не даст, т.к. граждане, не настроенные их платить, найдут пути (а их достаточно) этого избежать».

Пока трудности возникнут у продавцов, пытающихся по ипотеке продать квартиру, находящуюся в собственности менее 3 лет. В основном, это новостройки, приобретаемые в инвестиционных целях для последующей перепродажи. Если собственник не настроен платить подоходный налог, то можно сдать такую квартиру в аренду. За 3 года она вырастет в цене, да и арендные платежи не будут лишними для владельца. Однако, учитывая объем даже минимальных затрат на ремонт новостройки, можно сделать вывод, что желающих найдется немного. Другой способ, менее затратный по времени, это увеличить цену на сумму подоходного налога, либо предложить покупателю разделить налоговое бремя. «Это не справедливо, но если квартира понравилась, и других вариантов нет, то выбора у клиента не будет, — считает, директор АН „Престиж-Плюс“ Андрей Плавский. — Также продавцы смогут жестко диктовать свои условия по цене».

Таким образом, от «продавцов-уклонистов» пострадают в первую очередь «ипотечники» — самые лучшие покупатели, готовые платить больше. «Таких покупателей, берущих в кредит более 1 миллиона, порядка 70%», — говорит вице-президент корпорации риэлторов Жанна Маркова. Если клиенту с «живыми деньгами» увеличить цену на 250 тыс. рублей, то, скорее всего, он откажется от покупки объекта. Для «ипотечника» такое повышение равносильно увеличению ежемесячного платежа по ипотеке всего на 3000 рублей в месяц. Возникнет еще одна дифференциация квартир: меньше 3 лет в собственности — дешевле (почти на размер налога), больше 3 лет в собственности — дороже. Квартиры, подходящие под ипотеку, будут вымываться с рынка, а объекты с заниженной стоимостью в договоре купли-продажи «подвисать» и ждать клиента с «прямыми деньгами». Учитывая, что сейчас доля сделок с ипотекой составляет около 40%, то цены на жилье могут вырасти на 5-10%.

В связи с тем, что ипотечных сделок станет меньше, поначалу объемы жилищного кредитования могут сократиться. Но это до тех пор пока банки не найдут выход из положения. Самый очевидный способ — выдача кредитов без закладной. В законе об ипотеке такая возможность предусмотрена. Закладная нужна, если банк испытывает определенный дефицит «длинных» денег и для удобства взыскания. «Оформление закладной — это право, а не обязанность кредитных организаций, — говорит руководитель правового департамента НП «Корпорация риэлторов „Мегаполис-Сервис“ Юрий Михеев. — В какой-то мере залогодатели рискуют, но это зависит от финансовой политики конкретного банка». До кризиса ипотеку без закладной выдавал «Уралсиб», а позже «Петрокоммерц», «Сосьете Женераль Восток» и «Сбербанк». Также есть возможность, что некоторые банки вернутся к практике «некредитования» квартир, находящихся в собственности менее трех лет.

Редакция ГдеЭтотДом.РУ