Почему Подмосковье застраивается неравномерно

Московская область переживает строительный бум: по разным данным, в планах девелоперов ввести около 60 млн кв. м. жилья в ближайшие 7-10 лет. При этом прослеживается четкая тенденция неравномерной застройки региона. Инвесторы скрупулезно подходят к выбору земельных участков, и наибольшей популярностью у них пользуются крупные города Подмосковья с развитой инфраструктурой, расположенные в пределах 10-20 км от МКАД: Люберцы, Балашиха, Подольск, Химки, Мытищи и т.д. По оценкам ГРМО, 2/3 от всего объема новостроек приходится на зону в 15 километрах от кольцевой. При этом недооцененным остается инвестиционный потенциал многих небольших подмосковных городов и поселков городского типа с населением менее 100 тыс. человек, находящихся в 20-40 км. от столицы. При колоссальном спросе на новостройки у местного населения и мигрантов, а также доступных ценах на землю зачастую малые города являются аутсайдерами по объемам ввода жилья. В причинах разбирались эксперты НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис».

В качестве примера рассмотрим город Электроугли, расположенный в 25 км от МКАД по Горьковскому шоссе. Близость к Москве и отличная транспортная доступность (всего 40 минут на электричке до Курского вокзала) существенно влияют на ценообразование: в Электроуглях стоимость жилья выше на 20% по сравнению с крупными городами этого же направления. Например, средняя цена «квадрата» в Электростали составляет 51 555 рублей, а в Электроуглях — 60 817 рублей за 1 кв. м. Отсюда и возможность получения более высокой прибыли для девелопера. Одним словом, все условия для жилищного строительства есть: от застройщиков не должно быть отбоя. Но за последние 12 лет в городе построено всего три дома. В 2012 году планируется ввести примерно 8500 кв. м жилья: при населении 20 тысяч человек получается значительно меньше 1 кв. м на человека. Показатель — квадратный метр на человека в год — относительный: если для одного города вполне достаточно 1 кв. м, то для другого это свидетельство дефицита. Чтобы компенсировать сформировавшийся в Электроуглях отложенный спрос и постепенно заменить ветхое жилье новым, названная цифра — менее 1 кв. м — крайне не удовлетворительная. «Потребности в новом жилье просто огромные, — считает Игорь Быковский, вице-президент НП „КР „Мегаполис-Сервис“. — По-моему, город в состоянии „переварить“ 2-3 дома в год. Как только появляется информация о строительстве, спрос возникает практически сразу: продажи активно идут с постройки второго этажа. В приобретении заинтересованы не только местные жители. Большую роль играют и приезжие, покупающие квартиры по различным сертификатам. В среднем, по субсидиям в Электроуглях проходит порядка 40% сделок в месяц от общего числа“.

Аналогичная ситуация складывается и в Ногинске (35 км от МКАД по Горьковскому шоссе, население 100 тыс. человек). По данным Олега Контио, генерального директора АН „Мегаполис-Сервис“ г. Ногинск», новостроек в городе крайне мало. Активно строится один 17-этажный монолитно-кирпичный дом по ул. Юбилейная («ЮИТ-ДОМ»). Гораздо больше в городе проблемных объектов — «заморожены» два дома по ул. Ревсобраний (фонд «Содружество») и ул. Советской Конституции («НДВ-групп»). Три дома строятся с сильными опозданиями по ул. Аэроклубная («Базис»). «Вроде что-то и двигается, но предложить клиентам пока нечего», — сетует Олег Контио. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Ногинска— 54 тыс. рублей.

При этом, в Электрогорске, находящемся в 75 км от МКАД по Горьковскому шоссе, эксперты отмечают переизбыток нового жилья. Несмотря на значительную удаленность от Москвы и неудобное транспортное сообщение со столицей (сильно загруженное шоссе и тупиковая железнодорожная ветка) город переживает строительный бум: в данный момент возводится 5 домов. По словам Надежды Пьянковой, генерального директора АН «Мегаполис-Сервис» (Электрогорск), этому способствуют благоприятные условия для работы застройщиков: своя ГРЭС, ограничений по подключению к коммунальным сетям нет, в проектную смету не входят затраты на новые школы, детские сады, поликлиники и магазины. Предложение превышает спрос в разы. Девелоперы с трудом сбывают свои квадратные метры по 30 тыс. рублей.

Похожая история происходит и в городах Раменское и Жуковский. Раменское, находящееся в 40 км от столицы по Новорязанскому шоссе, активно застраивается: в данный момент в городе работают 10 строительных площадок. В Жуковском (25 км от МКАД по Новорязанскому шоссе) ситуация напоминает Электроугли и Ногинск: низкие темпы ввода и, как следствие, высокие цены. По оценке Андрея Хромова, президента ГРМО, приобрести квартиры в Раменском можно практически в полтора раза дешевле, чем в соседнем Жуковском.

Нехватку нового жилья испытывают в Климовске и Пушкино. А вот в пгт. им. Воровского (40 км от МКАД по Носовихинскому шоссе, 5 тыс. жителей) новостроек нет вообще. Хотя спрос был бы обеспечен, уверен Игорь Быковский.

Сергей Власенко, президент НП «Корпорация риэлторов „Мегаполис-Сервис“, неравномерную застройку Подмосковья связывает с проблемой ограниченной конкуренции среди застройщиков. Очень часто в городах работает определенный пул компаний, которые выполняют свою ежегодную норму по метрам и вполне этим довольны. Для остальных же вход на рынок закрыт. Как следствие, дефицит и дороговизна.

Но не только административные барьеры становятся преградой для инвесторов с проектами массовой застройки. „Интерес у застройщиков есть, но его перевешивают опасения за вкладываемые средства,- комментирует ситуацию Игорь Быковский. — Особенно это касается компаний федерального уровня, использующих собственные ресурсы. Инвесторам с кредитными деньгами в масштабные стройки вкладываться в принципе опасно, т.к. на быстрый оборот средств рассчитывать не приходится. Непредсказуемая страна, бюрократия, экономика, зависящая от внешнего спроса на сырье, а отсюда ненадежная национальная валюта. Девелоперы оценивают эти, а также другие факторы риска и делают соответствующие выводы“.

Один из самых важных факторов — это обеспечение возводимых жилых объектов инфраструктурой. Зачастую жилищно-коммунальное хозяйство любого города по всей стране — наследие советских времен. В результате, инвестору приходится строить не только дом, но и котельную, электроподстанцию, прокладывать коммуникации и т. д., а продаются ведь только квадратные метры! „Дополнительные расходы на инфраструктуру есть везде, в том числе и крупных городах, — говорит Аркадий Власенко, генеральный директор АН „Мегаполис-Сервис“ г. Железнодорожный“. — Но позволить себе такие траты могут маститые застройщики, имеющие возможность продавать свои объекты с высокой нормой прибыли».

По этой причине в малых городах, как правило, строительство ведут небольшие компании, имеющие в своем «активе» всего несколько объектов, сданных ранее. Точечная застройка — все, что могут себе позволить местные застройщики. При возведении одного дома инвестора, как правило, не нагружают инфраструктурой: школами, детскими садами, поликлиниками. Самые значительные «расходы»: это котельная, водяная скважина и т.п. «К сожалению, в такие города, пользуясь доброжелательностью администрации — кто же против развития райцентра — лезут и застройщики с весьма сомнительными возможностями, — добавляет Игорь Быковский. — Именно тут гораздо чаще возникают проблемы с обманутыми дольщиками».

Привлечь компании с проектами массовой застройки может относительно дешевая земля в малых городах: разница в стоимости по сравнению с крупными населенными пунктами может доходить и до 50%. Также Аркадий Власенко отмечает и больший выбор возможных участков под застройку. В результате цена «квадрата» получается весьма привлекательной для населения. Дополнительным стимулом может стать лояльность администрации. Инвесторы будут вкладываться в инфраструктуру, если будут уверены в долгосрочных перспективах на строительство жилья в городе.