Северная столица обходит «нерезиновую»

Итак, свершилось: Санкт-Петербург обогнал Москву по числу вводимого в строй жилья. Случилось то, о чем так долго толковали эксперты — девелоперы, в поисках более благоприятных площадок для застройки, переместились из собянинской Москвы в более отзывчивые к застройщикам регионы. В частности, такой площадкой стали просторы культурной столицы.

Буквально в конце июля в пресс-службе комитета по строительству Санкт-Петербурга заявили, что объем жилья в городе за январь-июль 2012 года составил 1 млн 158,286 тыс. кв. м. Только в июле этого года в эксплуатацию было введено в два раза больше жилья, чем в прошлом году — 616856 тыс. кв. м. В самой петербургской администрации ранее заявляли, что в этом году они темпы ввода жилья снижать не собираются, а хотят придерживаться показателей 2011 года, когда было построено 2,705 млн кв. м.

Само собой, со строительством нового жилья, которое весьма хорошо продается, на него выросли и цены. Этот рост, по данным аналитиков «Сети офисов недвижимости „Новый Петербург“», с начала года на первичном рынке составил 7,2%. Больше всего в цене выросли «однушки» — с учетом роста цен на 10% их нынешняя средняя стоимость теперь составляет 3,7 млн рублей (в начале года эта цифра составляла 3,41 млн рублей). Несмотря на поднявшуюся цену, выбор предложения однокомнатных квартир в Петербурге и окрестностях снижается — на долю пяти районов приходится ¾ от всего городского предложения.

А вот цены на «двушки» и «трешки» практически равны по стоимости 1 кв. м и составляют 79,9 тыс. рублей и 79,8 тыс. рублей соответственно. При этом цена двухкомнатных квартир колебалась на уровне 5 млн рублей, а трехкомнатных — около 7,1 — 7,2 млн рублей. В начале года цена на это жилье была на 6,3% и 5,8% ниже. Впрочем, несмотря на привычный рост цен, пока на жилом рынке Санкт-Петербурга царит привычная отпускная ситуация. «Рынок, который демонстрировал с начала года впечатляющий рост и по уровню спроса (объем продаж вырос примерно на 30% по сравнению с тем же периодом прошлого года) и по ценам, наконец-то ушел в летний отпуск. В июле по сравнению с июнем средняя цена выросла всего на 0,3%. Можно ожидать роста продаж уже в середине августа. При этом пик их придется на период с середины сентября до конца октября. Цены в эти месяцы могут расти на 3-5% в месяц», — прогнозирует Андрей Вересов, генеральный директор «Сети офисов недвижимости „Новый Петербург“».

Что же происходит в «нерезиновой» столице нашей родины, как некоторые петербуржцы привычно называют нашу Москву? Она действительно стала нерезиновой — новое жилье здесь пока не спешит появляться, или потому что не может, или потому что не хочет. Хотя некоторые надежды на продолжение строительства у многих аналитиков все-таки связаны с территориями Новой Москвы. Так, по словам независимого аналитика рынка недвижимости Юрия Кочеткова, статистика за первые полгода по темпам строительства жилья весьма неутешительна: по данным Мосгорстройнадзора, в это время было введено всего 630 тыс. кв. метров против 872 тыс. квадратов в 2011 году и обычных 1,5-2 млн во времена Ресина и Лужкова. Неудивительно, что мы отстаем от Санкт-Петербурга, где условия для девелоперов сегодня не в пример вольготнее.

Тем не менее, Кочетков оптимистичен в оценке сложившейся ситуации, уверяя москвичей, что в городе у жилищного строительства еще вроде как есть неплохие перспективы развития. «За I и II кварталы этого года очень плодотворно поработала Градостроительно-земельная комиссия. Застройщики уже сейчас заявляют на ближайшее будущее новые интересные жилые комплексы и даже небольшие кварталы. Также не стоит забывать, что более месяца назад Москва увеличилась в два с лишним раза. Соответственно, и ввод жилья в столице сильно вырастет: выручат подмосковные стройки, которые волею судеб оказались в черте города», — пишет Кочетков. Правда, аналитик слегка опровергает свою же позицию в другой статье, о перспективах Подмосковья, где говорит, что для застройщиков на территории «Новой Москвы» складывается «особая ситуация».

Столичная власть, по словам Кочеткова, снова четко обозначила свою позицию: имеющиеся разрешения на стройку, полученные от подмосковных чиновников, не будут индульгенцией. «Здесь также будет проведена ревизия проектов и изменены условия. Ситуация, когда строители возводят жилье на продажу, опираясь на московскую инфраструктуру, но при этом никак не вкладываясь в нее, недопустима. На присоединенной территории застройщики столкнулись еще с одной серьезной проблемой: областная регистрационная палата уже не принимает договора долевого участия на покупку квартир, а московская еще не начала. Это тормозит продажи по ДДУ. Требование ФЗ-214 здесь однозначно: подобные договора должны проходить регистрацию».

Все это приводит к тому, что рынок подмосковных новостроек эконом-класса на грани кризиса предложений: продажи снижаются, этажность в проектах пересматривается, ввод жилья по всем признакам в перспективе упадет. На этом фоне в Москве активность в плане приобретения жилья пока зашкаливает: правда пока все хлынули на «вторичку», новостроек-то нет — они все в Питере!

Так, по данным компании «Пересвет-Инвест», в июне на рынке вторичной недвижимости столицы наблюдалось нетрадиционное для первого летного месяца оживление — стоимость 1 кв. м повысилась на 3,2 %, объем предложения возрос на 11,7%, а количество сделок купли-продажи квартир по данным Росреестра увеличилось на 25%. Средняя цена 1 кв. метра в июне достигла 243 584 рубля за 1 кв. м и 7381 долларов, а месячный рост кв метра составил соответственно 3,2% в рублях и 0,1% в долларах. Как считает маркетолог компании Ольга Маркова, данные показатели подтверждают возросшую активность как со стороны покупателей, желающих сохранить свои накопления под угрозой финансового кризиса, так и со стороны продавцов, стремящихся продать как можно больше по максимально высокой цене.

Мнение Ольги Марковой разделяет и руководитель ИРН.ру Олег Репченко, который объясняет не падающую даже в сезон отпусков активность попыткой или решения квартирного вопроса или спасения сбережений от кризиса. Олег Репченко, в свою очередь, грозит нам августом — традиционным месяцем дефолтов, обвалов и экономических обострений. «Макроэкономический фон продолжает оставаться крайне напряженным и следует понимать, что в любой момент позитив июля может смениться негативными настроениями.

Впрочем, даже при худшем сценарии коррекция долларовых цен на недвижимость в Москве вряд ли превысит 20-25% от нынешнего уровня, т.е. вряд ли уйдет ниже 4000 долларов за 1 кв м. До этого уровня индекс стоимости жилья падал после кризиса 2008 года, когда объемы закредитованности и степень неготовности к кризису всех участников рынка — и застройщиков, и продавцов, и покупателей жилья — была максимальной», — говорит Репченко.

Что остается делать простым покупателям? Вкладывать средства в подмосковные или столичные недешевеющие новостройки или выбрать в качестве инвестиций растущий Санкт-Петербург? Там, по крайней мере, еще можно найти хоть какое-то жилье по цене в 35-50 тыс. рублей за 1 кв. м, пусть и далеко не в центральных районах города — в Москве такие расценки уже давно ушли в небытие.

Корреспондент ГдеЭтотДом.РУ Дарья Труман