«Садовые Кварталы» — это уникальный элитный район в центре Москвы, который возводится в рамках единой концепции архитектуры и благоустройства территории. Дизайн-код объединяет все архитектурное и ландшафтное пространство района. Благодаря такому подходу, абсолютно все детали были тщательно продуманы еще на этапе проектирования, что позволило создать максимально комфортное пространство для жизни, предусмотреть все тонкости благоустройства и озеленения территории района.
Комплекс клубных домов «Садовые Кварталы» уже на этапе строительства высоко оценивается экспертным сообществом, является победителем многих наград: в 2008 году в первой Московской Биеннале Архитектуры признан «Лучшим проектом жилого квартала», в 2010 году — победитель Премии Urban Awards в номинации «ЖК с лучшей архитектурой», в 2011 — победитель Премии Urban Awards в номинации «Лучший проект комплексного освоения территории: комплексная застройка». В компании специалистов по жилому строительству и градостроительному планированию, мы (санкт-петербургский офис GVA Sawyer) решили проинспектировать лучший проект на рынке элитной недвижимости Москвы.
Общая характеристика проекта
«Садовые Кварталы» — это уникальный элитный район в центре Москвы, который возводится в рамках единой концепции архитектуры и благоустройства территории. Дизайн-код объединяет все архитектурное и ландшафтное пространство района. Благодаря такому подходу, абсолютно все детали были тщательно продуманы еще на этапе проектирования, что позволило создать максимально комфортное пространство для жизни, предусмотреть все тонкости благоустройства и озеленения территории района.
При проектировании и строительстве «Садовых Кварталов» воссоздается традиционная московская среда — с уютными дворами, садами, живописным прудом, а также используется международный опыт.
- Территория: 11 га, в том числе площадь озеленения, включая искусственный пруд — более 6 га
- Общая площадь строений (наземная часть) — 278 400 кв. м, таким образм плотность застройки — порядка 25 тыс. кв. м на 1 га. Надо отметить, что это очень высокий показатель, комфортно —
12-15 тыс. кв. м на 1 га. Будем надеяться, что опытная команда проектировщиком смогла нивелировать высокую плотность застройки - Общая жилая площадь: 177 000 кв. м, полезная (продаваемая) жилая площадь: 145 000 кв. м. Коэффициент полезной площади к общей составляет 0,82, высоковато для заявленного класса (приемлемо —
0,65-0,70). - Количество квартир: 1050. На лифтовой площадке
1-4 квартиры, наиболее часто встречающийся вариант — 3 квартиры. Стоит отметить, что в составе первого квартала возведен дом всего на 9 квартир — по одной квартире на этаже и трехуровневый пентхаус с просторной террасой на крыше - Площадь квартир: 60 — 600 кв. м (трехуровневые пентхаусы)
- Высота потолков: 3,5 м в чистоте. Достойно! Межэтажный шаг: 3,9 м. Высота пентхаусов : 4,2 м
- Количество парковочных мест — 3763, в том числе для жителей — 1822, т.о. на квартиру — 1,7 машиноместа
- Наличие подсобных помещений: в первой очереди строительства (первый и четвертый кварталы) 337 шт. площадью от 4 до 14 кв. м. Подсобные помещения представляют собой отдельные комнаты, расположенные на минус первом уровне и связанные лифтовым сообщением с жилыми этажами. Все подсобные помещения электрифицированы. Организация подсобных помещений на цокольных этажах выгодна, удобна и экологична с точки зрения проживания непосредственно в квартирах.
- Общее количество объектов 34 жилых, 6 нежилых
- Нежилые площади — 100 000 кв. м, из которых:
А) Офисы — 67 230 кв. м
Б) Торговля и сервис — 13 150 кв. м
В) Веллнесс центр — 3 500 кв. м
Д) Школа и детские сады — 15 000 кв. м
- Этажность: 1 (стилобаты) — 14
- Цена на старте продаж составляла 225 тыс. рублей за 1 кв. м, текущая —
320-525 тыс. рублей за 1 кв. м. Квартиры сдаются без отделки. Дополнительно оплачивается паркинг, цена которого составляет от 3,4 млн рублей и покупка 2 машиномест является обязательным условием. Не ясно, как можно обязать человека купить место в паркинге, но факт... - Окончание строительства:
2016-2017 годы
Участники: девелопер — УК «Уникор», технический заказчик — ООО «М-Девелопмент».
Генеральный подрядчик: компания DYWIDAG, входит в состав крупнейшего международного строительного концерна «Bauholding STRABAG SE».
Забегая вперед скажем, что среди нашей делегации были специалисты по технологиям строительства, которые очень высоко оценили качество и отметили, что при строительстве элитных проектов в Петербурге столь высокое качество строительства не ведется ни в одном объекте. Собственно не принято в подрядчики привлекать и европейские компании.
Целевая аудитория проекта: собственники бизнеса, топ-менеджеры частных и государственных компаний. Микрорайон ориентирован на семейное проживание.
Материалы — все здания выполнены из натуральных экологически чистых материалов — натуральный камень, клинкерный кирпич, стекло, медь. Система вентилируемых фасадов и качественные окна, выполненные по индивидуальному заказу ведущими европейскими производителями, в т.ч. обладающие повышенной шумоизоляцией и пожаростойкостью, обеспечивают минимальное энергопотребление при отоплении и кондиционировании.
Местоположение
Адрес объекта: Москва, ЦАО, Хамовники.
Строительный адрес: городской квартал 473 р-на Хамовники, границы квартала по улицам
Комплекс клубных домов «Садовые кварталы» находится на расстоянии 3,4 км от Московского Кремля.
В 300 м от участка находятся две станции метро — «Фрунзенская» и «Спортивная». На расстоянии менее 100 м от ЖК находятся Комсомольский проспект, Лужнецкий проезд и Большая Пироговская ул.
Прекрасная транспортная доступность «Садовых Кварталов» сочетается с удаленностью комплекса от шумных автомобильных артерий Москвы — на них нет прямого выхода. Тем не менее, разветвленная сеть модернизированных улиц вокруг «Садовых Кварталов» позволяет беспрепятственно добраться до Фрунзенской набережной, Комсомольского проспекта, Б.Пироговской улицы, Третьего Транспортного (800 м) и Садового колец (1050 м).
Внутренняя транспортная инфраструктура «Садовых Кварталов» уникальна и представляет собой подземную систему транспортного сообщения между всеми частями района с 7 въездными рампами — отдельными для каждого жилого квартала, центральной зоны с прудом и других инфраструктурных объектов — на 3 прилежащие к району улицы: Ефремова, Усачева и
Экологическая обстановка
До начала строительства микрорайона на месте застройки располагался завод РТИ «Каучук», который был перебазирован владельцем завода и девелопером проекта (в одном лице) в промзону Очаково с сохранением рабочих мест, производства и налоговой базы для города.
На основе разработанного проекта рекультивации бывшей производственной площадки, который прошел Московскую городскую экспертизу, вывозу подлежали два слоя грунта: первый — от 0 до −1 м, второй — от −1 до −2 м. Нижележащие слои грунта не имели загрязнения и разрешались к использованию для отсыпки дорог и котлованов, вплоть до участков озеленения.
Глубина заглубления подземной части комплекса составляет около −10 м (два подземных этажа парковки и технический этаж). Весь грунт выбирается на глубину отметки котлована −12,5 метров (юрские глины). Перед устройством фундаментной плиты первой очереди строительства проведены работы по освидетельствованию грунтов основания строящегося комплекса.
Предпроектные и послереабилитационные экологические экспертизы проводились Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека и Экологическим фондом развития городской среды «Экогород». Данные экспертизы подтвердили, что осуществленные работы по реабилитации почв и окружающей среды обеспечили полную безопасность проживания на территории строящегося микрорайона. Общая площадь озеленения микрорайона, включая 4 приватных двора с тематическим зонированием ландшафта и общедоступную парковую зону с прудом, составит более 6 га. Вся транспортная инфраструктура разместится под землей, а территория микрорайона станет исключительно пешеходной зоной (за исключением автомобилей спецназначения). Элитный микрорайон расположен вблизи, но не непосредственно на основных магистралях, что снижает уровень шума и загрязнения на его территории.
План застройки проекта
Проект представляет собой застройку четырех кварталов. В центре комплекса зона с прогулочной эспланадой с прудом (4600 кв. м) и торговой галереей. В зимнее время пруд будет использоваться в качестве ледового катка.
В настоящее время возводится первая очередь проекта. Срок реализации —
Первая очередь включает в себя:
- Первый квартал — 6 жилых домов,
12-14 этажей - Четвертый квартал — 8 жилых домов,
12-14 этажей - 1 встроенный на первом уровне детский сад (площадь более 1 000 кв. м, вход со стороны двора квартала)
- Встроенные торговые и обслуживающие предприятия (различного функционального назначения)
- Благоустройство территории жилых кварталов и части центральной зоны;
- Часть паркинга центральной зоны с рампой
- Благоустройство части общедоступной территории
Срок реализации второй очереди
- Третий квартал — 9 жилых домов,
6-14 этажей - 1 встроенный детский сад (площадь — более 1000 кв. м, вход со стороны двора)
- Благоустройство территории жилого квартала
- Центральная площадь с прудом
- Встроенные помещения для торговли, кафе и ресторанов, а также для предприятий для обслуживания населения (различной функциональной направленности)
- Завершение паркинга центральной зоны (подземный)
- Тяговая подстанция
- Распределительная трансформаторная подстанция
- Проектирование школы
- Благоустройство части общедоступной территории
Третья очередь—
- Второй квартал — 10 жилых домов,
11-14 этажей - Школа (11 500 кв. м)
- 1 встроенный детский сад (площадь — более 1000 кв. м, вход со стороны двора)
- Благоустройство территории жилого квартала
- Деловой комплекс (116 тыс. кв. м) и прилегающая к нему территория (2 площади, сквер, бульвар)
- Завершение благоустройства общедоступной территории
Инфраструктура комплекса и района
Объекты транспортной инфраструктуры: семь паркингов (-2 и −3 уровни), каждый со своей рампой. Выезд на три окружающие улицы. Улучшенная дорожная сеть, в том числе проложенная по периметру собственной территории, включая продление
На территории кварталов не предусмотрено автомобильное движение — транспортное сообщение организовано под землей. Исключение составляют проезды, обеспечивающие доступ автомобилям специального назначения и возможность водителям личного транспорта подвезти пассажиров к подъездам домов. Все автомобили паркуются в подземных паркингах, из которых на лифте можно подняться непосредственно к квартире. 7 автономных рамп для въезда/выезда на три улицы.
Объекты инфраструктуры: Бутики, магазины, супермаркет (2 600 кв. м), кафе, рестораны, предприятия бытового обслуживания, банкетный зал, меховые холодильники, детские сады, школа.
В состав микрорайона входит фитнесс- и SPA центр (3500 кв. м) с двумя бассейнами (взрослый и детский).
На территории комплекса предусмотрена организация конгресс-центра площадью 2800 кв. м, ориентированного на проведение крупных российских и международных мероприятий. Будем надеяться, что потоки будут грамотно разведены и приватность жителей комплекса никоим образом нарушена не будет.
Общая площадь помещений торгово-развлекательного и бытового назначения 13 000 кв. м, около 4 000 кв. м на 1000 жителей, что примерно на 40% превышает аналогичный показатель в других жилых проектах. Три детских сада на 75 мест каждый. Школа на 550 учащихся. Из каждого квартала в школу ведет специальная дорожка (безопасный путь для детей «двор-школа-двор»), поднятая над основной поверхностью и располагается на уровне второго этажа..
Количество мест в ДДУ и школе рассчитаны в соответствии с методикой Москомобразования.
До объектов собственной инфраструктуры — от 50 до 300 м в зависимости от местоположения дома в жилом квартале. Детские сады располагаются на первых этажах жилых домов (встроены). Основные объекты инфраструктуры расположены в шаговой доступности, что соответствует основным принципам устойчивого развития территорий.
Архитектура
Генеральным проектировщиком проекта «Садовые Кварталы» является Сергей Скуратов. Консультант по структуре микрорайона — главный архитектор Барселоны Хосе Асебилью. Проектировщиком инженерных систем и конструктива выбрана крупная международная компания Waterman International.
Партнеры:
- «Проект Меганом», руководитель — Ю. Григорян
- «А-Б Студия», руководитель — А. Савин
- «БЮРО:500», руководитель — М. Куренной
- «Остоженка», руководитель — А. Скокан
- ТПО «Резерв», руководитель — В. Плоткин
- АМ «СПиЧ», руководитель — С. Чобан
Архитектура проекта — это сочетание разнообразных решений, выполненных в едином стиле, отвечающих современным тенденциям в архитектуре. Единство образа в разных деталях проекта достигается с помощью использования однотипных элементов в разных зданиях, выбора доминирующих и вспомогательных материалов для фасада — светлый натуральный камень, клинкерный кирпич, изготовленный специально для «Садовых Кварталов» на немецких заводах, медь и стекло. Материалы выбирали с особой тщательностью, кроме того, заказывались специально под проект новые линейки строительных материалов.
Еще одна архитектурная изюминка — «высветление» фасадов снизу вверх — на каждом фасаде снизу вверх оттенок облицовочных кирпичей становится светлее при сохранении фактуры и основного цвета кирпича. Этот прием позволяет придать архитектуре легкость, воздушность. Архитектурные находки позволяют создать внутри кварталов необычный вид на центральную площадь со сложным рельефом: в зеркале воды отражаются многоуровневые прогулочные зоны, легкое прозрачное здание с консолью, «висящей» над склоном—амфитеатром, спускающимся к озеру.
Безопасность
В микрорайоне организуется многоступенчатая система безопасности: приватный (закрытый) доступ во дворы каждого квартала, система контроля доступа в секциях домов и паркингах, системы видеонаблюдения в общедоступных местах.
Каждый жилой двор имеет систему охраны жилых домов, встроенного детского сада, подземного паркинга и внутренней территории двора, осуществляемую по следующим направлениям:
• Физическая охрана, с расположением помещений для двух постов охраны в стилобате жилых домов: при входе на территорию с улицы и входе с площади
• Охранная сигнализация квартир
•
• Связь посетителей от входов с квартирой по видеодомофону
• Вывод датчиков всех систем безопасности на центральный пост охраны
• Возможность установки индивидуальных систем безопасности для каждой квартиры
• Система контроля в трех местах — 1) вход с улицы, 2) вход с площади, 3) вход с уровня дороги к школе
• Доступ на территорию жителей комплекса и обслуживающего персонала осуществляется при помощи магнитных карт
Разделение потоков
В проекте применены оригинальные архитектурно-планировочные и ландшафтные решения, которые организуют потоки жителей микрорайона и его гостей таким образом, чтобы они не пересекались (многоуровневые пешеходные дорожки). Это позволяет с одной стороны, вписать микрорайон в окружающую застройку, а с другой — обеспечить безопасность и неприкосновенность частной жизни его обитателей.
Вместо заключения
Мы посетили очень качественный объект элитной жилой недвижимости Москвы. Высокий уровень проекта подтверждается и динамикой продаж — средняя скорость продаж составляет
От ГдеЭтотДом.РУ
Будем надеяться, что темпы продаж и качество самого объекта сохранятся на текущем уровне, несмотря на смену собственника проекта.