Упрощенная формула для расчета годовой доходности от покупки инвестиционной квартиры (без учета коммунальных платежей и налога на имущество) такова: месячная стоимость найма Х 12–13% НДФЛ) Х 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений). К дополнительным вложениям относятся ремонт, покупка мебели и бытовой техники. Стоит учитывать, что чем выше дополнительные расходы, чем ниже будет доходность.
При покупке квартиры эконом-класса с последующей сдачей ее в аренду можно рассчитывать на доходность от 4 до 7% годовых, а срок окупаемости жилья, по данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», в среднем составляет 18 лет.
Упрощенная формула для расчета годовой доходности от покупки инвестиционной квартиры (без учета коммунальных платежей и налога на имущество) такова: месячная стоимость найма Х
Рассмотрим на двух примерах. В первом случае, двухкомнатную квартиру в районе метро «Водный стадион» (15 минут транспортом от метро) можно приобрести за 6,7 млн рублей. Ремонта квартира не требует. Устанавливаем простые холодильник и стиральную машину за 25 тыс. рублей, кухню за 40 тыс. рублей с плитой, а также мебель за 150 тыс. рублей. Итого, затраты составляют 6,915 млн рублей. Учитывая нынешнюю стоимость аренды, расположение и прочие характеристики квартиры, высчитываем, что сдать ее можно за 45 тыс. рублей в месяц. Рассчитываем доходность: (45 000 Х 12 — 70 200) Х 100 / 6 915 000 = 6,8% годовых.
Почти семь процентов годовых — это максимальная доходность, на которую можно рассчитывать при сдаче жилья в аренду с минимальными вложениями. Естественно, без них не обойтись, так как закупить для будущих жильцов что-то все равно придется.
Во втором рассматриваемом варианте вложения в ремонт будут выше, но выше будет и стоимость аренды квартиры. Каков здесь будет процент доходности? Возьмем двухкомнатную квартиру, расположенную в пешей доступности от метро «Калужская». Она предлагается к продаже за 12,2 млн рублей. Приобретем холодильник и стиральную машину за 60 тыс. рублей, кухню с плитой за 75 тыс. рублей и на 250 тыс. рублей закупим мебель. Итого, стоимость вложений составит 12, 585 млн рублей.
Стоимость аренды такой квартиры, расположенной у метро, составляет сегодня 55 тыс. рублей в месяц. Рассчитываем доходность: (55 000 Х 12 — 85 800) Х 100 / 12 585 000 = 4,56%
Как видно, процент доходности в зависимости от увеличенной суммы вложений здесь ниже.
Срок окупаемости первой квартиры составляет 14,7 лет. Второй — 21,9 года. Таким образом, средний срок окупаемости инвестиций при сдаче квартиры в аренду составит порядка 18 лет. Несомненно, приведенные подсчеты очень приблизительны, ведь они не учитывают взносы по коммунальным платежам, налог на имущество, возможные дополнительные расходы, время простоя квартиры и прочее. Однако для понимания общей ситуации с процентом доходности на рынке аренды они верны.
«Конечно, доходы по банковским депозитам в некоторых банках сейчас выше. При этом стоит понимать, что инвестирование в недвижимость является для вкладчика иным видом сохранения средств. Это вложение в имущество, которое не может быть утеряно из-за банкротства банка, оно не „сгорит“, не исчезнет из-за экономических потрясений. Также стоит учитывать, что недвижимость в нынешних рыночных условиях не обесценивается, а, наоборот, растет в цене, так что при необходимости ее можно будет продать и получить в виде дохода ценовую разницу», — подытожила первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.