Пять мифов о реконструкции

На столичном рынке появился новый сегмент — жилые комплексы, перепрофилированные из бывших ведомственных домов. В связи с крайне ограниченным объемом предложения вокруг ведомственных зданий, реконструированных под жилье, сложился ряд стереотипов, совершенно не соответствующих действительности. Компания «Метриум Групп» решила развенчивать эти мифы.

Миф № 1. Нежилые дома невозможно перевести в жилой фонд. На квартиры будут выданы «филькины грамоты», в них нельзя будет прописаться, а жители из-за проблем с документами на дом в любой день могут быть выселены.

Действительно, в Москве на сегодняшний день известно всего три примера, когда нежилые здания по всем правилам были переведены в жилой фонд: это МФК «Легенды Цветного», ЖК «Ленинский, 87» и ЖК «Нагорный,5». Кроме ограниченного объема предложения во многом на формирование негативного стереотипа повлиял показательный снос дома в Вешках, когда был снесен полностью построенный многоквартирный дом, а купившие в нем квартиры люди оказались на улице. После скандального сноса некоторые покупатели стали опасаться, что из реконструированного столичного жилья их могут выселить также легко, как и из многоквартирного дома, построенного на дачном участке.

«Эти опасения совершенно беспочвенны и появились исключительно благодаря юридической неграмотности некоторых покупателей, — говорит генеральный директор „Метриум Групп“ Мария Литинецкая. — Многоквартирный дом в Вешках был снесен потому, что был построен на землях, предназначенных для дачного строительства. Ведомственные здания не одно десятилетие стоят на своих законных территориях — землях поселений. Перевод здания из нежилого в жилой фонд — юридически чистая, законная процедура. Новоселы получают право собственности не на апартаменты или служебное жилье, а именно на квартиры. В них можно регистрироваться и пользоваться всеми возможностями местной социальной инфрастуктуры, поликлиник, больниц и т.п. Правда, на сегодняшний день перевод здания из нежилого фонда в жилой — очень сложная и длительная процедура, только этим объясняется тот факт, что пока были перепрофилированы всего три жилых комплекса».

Миф № 2. Ведомственный дом — это общежитие для неимущих сотрудников, которые строили в самых неудобных и неблагополучных районах.

В настоящее время, учитывая очень высокую стоимость земли, общежитие для сотрудников действительно могут построить разве что в самом удаленном от МКАДа районе, где нет ни метро, ни школ, ни магазинов. Однако в советский период при градостроительном планировании стоимость земли не учитывалась: при уравнительной системе участок в центре был не более ценен, чем любой другой. К тому же, в 50-60-е годы зона предполагаемого четвертого транспортного кольца считалась окраиной города. В результате, большинство ведомственных домов были расположены в престижных округах, рядом с главными городскими магистралями — Ленинским и Ленинградским проспектом, Проспектом Мира, Можайским шоссе и даже в пределах Бульварного Кольца. Например, перепрофилированный в жилой комплекс «Ленинский, 87» находится в престижном юго-западном административном округе, на пересечении Ленинского проспекта с улицей Гарибальди. ЖК «Нагорный,5» стоит на одноименной улице в 2,5 километрах от ТТК.

Миф № 3. Бывшие ведомственные дома бесполезно реконструировать, потому что сама коробка здания старая и некачественная.

На самом деле послевоенные кирпичные ведомственные здания по прочности и надежности ни в чем не уступают современным жилым комплексам. В отличие от панельных хрущевок, кирпичные и монолитно-кирпичные здания строились как минимум на 100-150 лет. Их возводили не просто как городские объекты, а как символ процветания победившего социализма, поэтому к строительству относились более чем ответственно. У таких зданий прочные фундаменты, а часто используемые в тот период укрупненные кирпичные блоки позволяют дому «дышать». Благодаря толстым кирпичным стенам в перепрофилированных ведомственных домах очень высокая тепло- и звукоизоляция. Прочность и надежность кирпичных зданий позволяет воплотить в жизнь любые варианты перепланировок, за исключением демонтажа и перемещения несущих стен.

Миф № 4. В бывшем ведомственном здании всегда будут течь трубы и перебои с электричеством из-за ветхих коммуникаций.

При реконструкции здания под жилье проводится полная замена всех инженерных систем. Для холодного и горячего водоснабжения и водяного отопления монтируются многослойные пластиковые и металлопластиковые трубы, устойчивые к коррозии, зарастанию сечения и диффузии кислорода в теплоноситель. Старую алюминиевую электропроводку меняют на новую медную, которая обладает более высокой электропроводностью, при изгибах не ломается и гораздо медленнее окисляется. Нет никаких сложностей в том, чтобы заменить советские лифты на бесшумные американские или европейские модели. В бывшем ведомственном здании нет препятствий к прокладке самых современных инженерных систем, вплоть до автоматизированной диспетчерской — как и в новостройке, всё зависит исключительно от объема средств, выделенных на инженерное оснащение дома.

Миф № 5. В бывшем ведомственном здании неудобные планировки квартир, не соответствующие современным требованиям.

В ведомственных зданиях 60-х годов проектировались удобные квадратные или прямоугольные комнаты с большими окнами. В таких домах не бывает архитектурных «ляпов», свойственных некоторым псевдоэлитным проектам середины и конца 90-х годов, когда на квартиру площадью более ста метров могло приходиться всего два окна. Единственный объективный недостаток ведомственных домов — это неудобная коридорная система, из-за которой в здании могли быть сквозняки и плохая инсоляция. Этот недостаток застройщики компенсируют грамотной перепланировкой квартир и общественных зон. Этажи делятся на секции, и вместо бесконечных коридоров покупателям предлагаются удобные лестничные клетки, на которые выходит ограниченное количество квартир. В результате реконструкции под жилье в бывших ведомственных зданиях оформляют представительные входные группы, фасады декорируют натуральным камнем или декоративной плиткой. Современные отделочные материалы позволяют при реконструкции воплотить в жизнь любой стиль — от сдержанной классики до яркого авангарда.

«На сегодняшний день редевелопмент ведомственных зданий под жилой фонд — один из наиболее эффективных способов вывести на рынок качественные и высоко востребованные жилые объекты, — комментирует госпожа Литинецкая. — Этот механизм давно и в совершенстве освоен в большинстве экономически развитых стран, и имеет очень высокий потенциал в Москве. У столичных девелоперов есть возможность изучить богатый опыт иностранных коллег, что позволяет избежать множества ошибок».

В Москве показательные примеры успешного вывода на рынок жилых домов, реконструированных из ведомственных зданий, это ЖК «Ленинский, 87» и «Нагорный». ЖК «Ленинский, 87» представляет собой абсолютно новый жилой комплекс, от бывшего ведомственного дома осталась только коробка. В ЖК «Нагорный» в ходе реконструкции укрепили фундамент, заменили все межэтажные перекрытия, провели новые инженерные коммуникации и установили лифты Shindler.

«Существующие вокруг ведомственных домов стереотипы и домыслы не соответствуют действительности, — продолжает эксперт. — Просто этот сегмент совершенно новый, требуется некоторое время, чтобы люди преодолели инерционность мышления и привыкли к нему. На самом деле переоборудование ведомственных зданий под жилье позволяет синтезировать лучшее от двух форматов в одном объекте. Часто советские ведомственные дома — это добротные кирпичные и монолитно-кирпичные здания, расположенные в престижных районах с отлично развитой инфраструктурой, рядом с важнейшими городскими магистралями. Сейчас получить разрешение на новое строительство на таких удачно расположенных площадках практически невозможно. Хорошая локация в сочетании с грамотной перепланировкой жилых помещений и общественных зон позволяет вывести на рынок объекты, создающие более чем серьезную конкуренцию многим современным жилым комплексам. Высокий спрос на объекты подтвердил, что в результате редевелопмента ведомственных зданий можно предложить объект, на 100% отвечающий современным требованиям целевой аудитории».