Как заработать на земле

Земельные участки оказались самым слабым звеном рынка недвижимости. Если цены на квартиры давно достигли кризисных отметок, то рынок земли долго находился в некотором кризисе: до уровня 2007-2008 годов цены на участки до сих пор не доросли. Земля, конечно, дорожает, но локально. Так, к середине 2012 года средняя стоимость участков, расположенных на 40-50 км Новорижского шоссе, почти вдвое превысила расценки пятилетней давности: с 15000 долларов за сотку она доросла до 22000 долларов. За этот же период земля на Калужском, Минском и Киевском шоссе в долларовом эквиваленте подорожала на 20-30%.

Сегодня, по мнению ряда экспертов, настало время инвестировать в землю. Так, по данным компании «Миэль», общий объем рынка загородной недвижимости Московской области за последние семь лет вырос впятеро и к началу 2013 года достиг красивой отметки 10 млрд долларов. Но стоит учесть, что в последнее время просто на росте цен заработать сложно. Это касается и квартир, и загородных домов, и участков.

Так, по сведениям экспертов компании «Century 21 Запад», в 2012 году стоимость участков без коммуникаций выросла всего на 10-15% и в текущем году эти темпы, скорее всего, сохранятся. По сути, этот рост соответствует уровню инфляции. Естественно, данные среднеарифметические, то есть, один объект вырос в цене на 20-25% в год, другой — на 5%, а третий — может и вовсе подешеветь. В общем, покупать все подряд не стоит. Так как же заработать на земле?

По мнению специалистов компании «Промсвязьнедвижимость», стоит обратить внимание на участки, расположенные в окрестностях Ленинградского и Минского шоссе. В частности, в 2013 году планируется завершить реконструкцию Минского шоссе, а кроме того, появится платная трасса в объезд города Одинцово. Выезд со строящегося дублера на Минское шоссе запроектирован в районе Лесного городка. В результате, цены на участки по этому направлению, прогнозируют аналитики «Промсвязьнедвижимости», могут вырасти на 10-20%. Эксперты компании «Метриум Групп» обращают внимание, что спрос на землю в этом направлении в 2012 году вырос примерно на 15% по сравнению с позапрошлым годом.

Но большинство экспертов полагают, что самым интересным для инвесторов в земельные участки будет Ленинградское направление. Во-первых, в последние четыре года цены на землю здесь росли очень медленно — в среднем участки дорожали всего на 3-5% в год. Во-вторых, в 2014 году завершится долгожданная реконструкция участка дороги от МКАД до Солнечногорска, и это станет главным детонатором роста. Представители «Промсвязьнедвижимости» уверяют, что цены на землю по Ленинградскому шоссе вырастут за ближайший год на 50-70%. Получается, что даже за вычетом инфляционной составляющей доход инвесторов составит 35-55% от вложенных средств. Эксперты проводят аналогию с Киевским шоссе: пять лет назад там закончились строительные работы по расширению магистрали, в результате стоимость земли выросла в среднем на треть.

Коммерческий директор управляющей компании «Своя земля» Игорь Богданов советует обратить внимание на земельные участки без коммуникаций. «Проведение инженерных коммуникаций, устройство подъездных путей и благоустройство территории поселков серьезно увеличивают цену на участки, что дает инвестором значительную прибыль», — рассуждает господин Богданов. В качестве примера он приводит ситуацию с одним из проектов компании, реализация которого началась в начале прошлого года. В нем земля продавалась по 15 000 рублей за сотку, а к наступлению 2013 года цена выросла практически вдвое. И это несмотря на то, что проведение коммуникаций до сих пор не завершено.

Как правило, продолжает эксперт, прокладка подъездных путей добавляет к стоимости земли порядка 10%, строительство забора — еще 10%, после того, как в поселок проведено электричество цены взлетают на 25%, а проведение газа тоже повышает цену земли на четверть ее стоимости.

Можно заработать и на возведении дома. В среднем затраты на строительство составляют 30-50% от цены самого строения, но стоит учесть, что чем ближе к МКАД вы приобретаете землю, тем дороже обойдутся подрядные работы. Так, в соседних с Подмосковьем областях — Владимирской, Тульской, Калужской — сруб из бруса площадью около 30 кв. м обойдется примерно в 10 000 долларов, а участок на удалении от МКАД 200-300 км можно купить за 1000 долларов. Продать готовое строение можно в среднем на 30-50% дороже от суммы вложенных средств. Правда, стоит заметить, что во время строительства вам придется часто ездить на объект, а дорожные расходы, помноженные на время, могут свести на нет весь доход.

Несколько усложнили жизнь земельных инвесторов депутаты Мособлдумы. В конце прошлого года они приняли закон, согласно которому с 2013 года базовая арендная ставка на участки, находящиеся в собственности, вырастет на 10%. При этом, по словам председателя комитета по вопросам имущественных отношений, землепользования, природных ресурсов и экологии Мособлдумы Никиты Чаплина, теперь налог будет исчисляться не просто повышением ставки, а ориентироваться на кадастровую стоимость земельных участков. Все это, естественно, отразится на доходах инвесторов.

Екатерина Шаблова, специалист отдела маркетинга компании «Century 21 Запад»