Вторичный рынок Москвы: стагнация или падение?

В конце прошлого года на рынке вторичной недвижимости наступило затишье, которое можно объяснить несколькими причинами. Во-первых, как продавцы, так и покупатели начали готовиться к новогодним праздникам, в результате, приобретение квартиры было отложено. В частности, по данным аналитиков группы компаний «Миэль», доля свежих предложений на вторичном рынке жилья столицы в последний месяц года сократилось практически вдвое. Всего на вторичном рынке в декабре 2012 года было выставлено на продажу 59 000 объектов. При этом, замечают аналитики риэлторской группы, активность покупателей в последнее время тоже была не очень высокой. Решение жилищных проблем они отложили на 2013 год.

В последний месяц года, рассуждает исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов, клиенты традиционно заняты домашними делами и подготовкой к праздникам, нежели поиском подходящего варианта. При этом многие потенциальные покупателей уезжали из Москвы на новогодние каникулы на отдых: одни — в тропические страны, другие — на горнолыжные курорты, третьи — путешествуют по России. Конечно, замечает Алексей Шленов, не стоит говорить, что спроса абсолютно нет, речь идет лишь о снижении активности среди покупателей.

Цены, стоит заметить, тоже практически остались на прежнем уровне. По данным компании «Миэль-Недвижимость», средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья столицы сегодня составляет 199,1 тыс. рублей, то есть месячный рост составил всего 0,4%. Аналитики риэлторской компании считают, что ситуацию, сложившуюся на рынке вторичного жилья в декабре 2012 года — и по объему предложений, и по ценам — можно назвать стабильной.

Однако помимо новогоднего затишья, есть и другая причина. Если рассмотреть рынок повнимательнее, то заметны небольшие тенденции к падению спроса. Как замечают сами аналитики группы «Миэль», новые предложения по жилью, которые составляют 15% от общего объема, выставляются по ценам на 1,5-2% ниже старых цен. А это может свидетельствовать о том, что вслед за стагнацией может последовать и более заметное падение цен. Обратим внимание, что долларовые цены на квартиры выросли за месяц на 1%. Сегодня средняя цена квадратного метра в Москве в долларах составляет 6417,1. Однако надо учесть, что за прошедший месяц сам доллар подешевел с 30,99 до 30,36 рублей (на 11 декабря 2013 года). А потерянные 63 копейки — это чуть меньше 2%, то есть, если учесть, что цены на недвижимость в России в последнее время выставляются в рублях, а в праздники вряд ли кто-то занимался их коррекцией, то о росте цен говорить не приходится.

Что касается данных за весь год, то в прошлом году больше всего были востребованы квартиры в монолитных домах, которые выросли в цене на 13,4% в рублях. Минимальным же ростом отмечено жилье в кирпичных и монолитно-кирпичных домах, квартиры в которых подорожали за год на 4,6% и 5,2%, соответственно. Если учесть стагнацию, то такой рост означает падение. Интересно, что чаще всего, по данным «Миэль», приобреталось многокомнатное жилье (от четырех комнат и больше). Эти объекты выросли в цене на 13%. В 2012 году сохранилась тенденция, связанная с ростом на рынке вторичного жилья семейных покупателей. Так, например, если в 2011 году 33% покупателей, обращавшихся риэлторское агентство «Авангард М», имели статус одиноких людей, то в 2012 году доля одиночек снизилась до 18%, в то время как доля семейных пар выросла с 47% до 53%. Увеличился с 20% до 29% объем жилья, которое дети приобретают для своих родителей. Однокомнатные квартиры, по данным «Миэль», подорожали за год на 8,6%. А если рассматривать тренды с точки зрения географии столицы, то максимальный рост 8-10% наблюдался в центральном округе, а также СЗАО, САО, ЮАО и ВАО. В частности, по данным «Авангард М», в сегменте вторичных квартир бизнес-класса 44% от общего объема заключенных пришлась на ЦАО и ровно столько же совокупно на западный и юго-западный округа.

При этом, как обращают внимание эксперты «Авангард М», если раньше люди активно приобретали жилье в новых районах, то в последнее время покупательский интерес перемещается в сторону давно сформировавшихся территорий с устойчиво-положительным имиджем. В частности, большим спросом пользуются квартиры окрестностях Ленинского, Кутузовского и Комсомольского проспектов, Мосфильмовской улицы, Фрунзеской набережной и в Замоскворечье. «Интерес к исторически сложившимся районам столицы с понятной инфраструктурой вполне понятна, — рассуждает гендиректор компании „Авангард М“ Алла Вишневская. — Ведь в российском менталитете принято воспринимать свое жилье как „точку психологической и экономической стабильности“». Если до кризиса, продолжает она, многие покупатели жилья были готовы играть «вдолгую», то есть, приобрести квартиру на раннем этапе, ждать пока достоят дом, потом не спеша заняться ремонтом, и итоге заселится лишь через три-четыре года, то теперь ситуация меняется: время ожидания сжалось до минимума, все хотят купить квартиру и быстро в нее заселится.

Екатерина Шаблова, специалист отдела маркетинга компании «Century 21 Запад»