Большой девелопмент в маленьком поселке

В небольшом поселке в 20 км от Москвы стартует реконструкция старого жилого микрорайона. В этом не было бы ничего примечательного, если бы не редкая схема взаимодействия жителей, власти и девелопера, по которой будет реализовываться проект. С помощью этой схемы заняться привлечением солидных инвесторов в жилищное строительство, решением проблем ветхого и аварийного жилья под силу властям не только крупных регионов, но и низового уровня местного самоуправления — на уровне малых городов, сельских и городских поселений.

Речь идет о предусмотренном Градостроительным кодексом так называемом развитии застроенных территорий. Упрощенно схема девелопмента в этом случае выглядит следующим образом. По инициативе местных властей принимается локальная целевая муниципальная программа по расселению старых жилых помещений, либо на территории поселения выявляются ветхие и аварийные дома, подлежащие сносу и расселению. Далее территория, которую занимают расселяемые дома, включая прилегающие земли, выставляется местными властями на аукцион. Победитель аукциона обязуется расселить и снести при содействии местных властей старые дома, а на их месте и прилегающей территории получает право произвести новую жилую застройку — существенно большей этажности и плотности. При этом застройщик обязуется соблюсти и нормы обеспеченности социальными объектами — школами, детскими садами и т.п. Причем нормы утверждаются не на региональном или районном уровне, а опять же на уровне местной власти.

В этом и состоит основное достоинство и одновременно недостаток схемы — все ключевые решения принимает глава маленького города или поселка, без явной оглядки на более высокие уровни власти. В лучшем случае он, хорошо зная ситуацию в своем поселении, найдет надежного и ответственного инвестора, будет отстаивать интересы расселяемых жителей, требовать создания достаточной социальной и инженерной инфраструктуры, учета мельчайших нюансов при разработке и реализации проекта застройки. В худшем случае — пустит ситуацию на самотек и отдаст территорию и расселяемых жителей на «разграбление» авторитетному девелоперу, не забыв о личном кармане. Когда будут переполнены школы и детские сады, напора воды хватит только на первые два этажа, а жители ветхих домов будут ночевать в палатках под окнами администрации, свалит все на застройщика, коммунальных монополистов и нехватку средств в бюджете.

Такая ситуация вероятна и потому что «весовые категории» местных руководителей и девелоперов, способных вложить деньги в расселение, не совместимы. У одного в бюджете несколько десятков миллионов рублей и немногочисленные полномочия влиять на ситуацию, а у другого за спиной инвестиции в миллиарды рублей (пусть и большей частью заемные) и связи в высших кругах власти. Не секрет, что с иными застройщиками (вспомним историю с жилыми кварталами, построенными для нужд военных), неполноценно выполняющими обязательства, не способны совладать ни то что районные или областные, но и федеральные власти. Что уж говорить о чиновнике уровня главы сельсовета!

В нашем примере пока делать выводы преждевременно, так как строительство пилотного дома стартует, по предварительным планам, только в этом году. Однако и к первому шагу власти и девелопер шли более 5 лет. Целевая программа по расселению двеннадцати старых домов была разработана еще в 2008 году, но грянул кризис. К 2011 году местным властям удалось разработать необходимую документацию: правила землепользования и застройки, постановление о нормативах обеспеченности инфраструктурой, а затем провести аукцион на право заключения договора развития застроенной территории. Который, в общем-то, был формальностью, так как с партнером, который вызывает симпатию, власть определилась заранее. Право развития застроенной территории, площадью 55 га девелопер приобрел за 2,5 млн рублей. Вместе с обязательством расселить 200 семей до 2020 года, а первые 50 из них — до 2015-го.

На расселение жителей застройщику и властям потребуется немало нервов и сил. Жители двенадцати сносимых домов делятся на две категории — тех, кто снимает жилье по социальному найму, и тех, кто приобрел и приватизировал его в собственность. Первым компенсацию обязаны предоставить по принципу «равнозначное на равнозначное», то есть столько же квадратных метров и комнат, сколько у них было, и в том же населенном пункте. Обычно оказывается, что в населенном пункте квартир-близнецов в муниципальной собственности просто нет, и дальнейшие действия сторон могут развиваться по разным сценариям: от передачи квартир застройщиком в новостройке в муниципальную собственность и дальше — жильцам в социальный найм, и вплоть до долгого судебного разбирательства. С категорией расселяемых собственников также не все просто. Им обязаны выплатить компенсацию за сносимое жилье в размере рыночной стоимости квартиры, затрат на покупку новой, переезд и сопутствующих убытков. Однако часто компенсации за повидавшее виды жилье не хватает для покупки современного в том же поселке, а переезжать в глушь мало кому хочется. Этот вопрос также часто решается за счет предоставления квартир в новостройке, а не денежной компенсации, хотя порой доходит и до суда.

Примечательно, что согласно Градостроительному кодексу, застройщик обязан сначала расселить дома, а уже потом строить на том же месте или рядом новые. При этом куда именно должны деться на время строительства нового жилья выселенные граждане, не уточняется. На практике закон часто обходят: сначала строят рядом пилотный дом, куда и переселяются старожилы, и только потом сносят старый жилой фонд. Затем приступают к строительству жилых площадей на продажу за счет которых и компенсируются немалые затраты и извлекают прибыль. О том, как сложатся взаимоотношения в треугольнике местная власть — застройщик — жители в нашем примере, будет понятно уже через 2-3 года — на этапе расселения первых домов, когда жители будут стараться получить побольше, а застройщик и власти, решить вопрос как можно с меньшими затратами.

Если грубо прикинуть финансовые параметры рассматриваемого проекта, то чрезвычайно прибыльным его не назовешь. Итак, на расселение 10 тыс. кв. м жилья уйдет более полумиллиарда рублей. Столько же может понадобиться на создание полноценной социальной и инженерной инфраструктуры, включая новый детский сад и реконструкцию школы. Само строительство жилья (а на свободной территории поселка с учетом ограничения этажности разместится около 90 тыс. кв. м) обойдется ориентировочно в 3,5 млрд рублей. Доход от продажи жилья вполне может достигнуть 5 млрд рублей. И как результат — прибыль застройщика (с учетом дополнительных затрат) составит существенно менее полумиллиарда рублей, т.е. менее 10%.

Выиграет от реализации проекта не только инвестор, но и местная власть, которая получит дополнительные доходы от налога на землю и на недвижимость (более 5 млн рублей в год), современные социальные объекты и реконструированную инженерную инфраструктуру, решение жилищных проблем населения — это при оптимистичном сценарии развития событий. Заодно многократно вырастет и число жителей на реконструируемой территории — с 500 до 3000 человек. И вот тогда встанет новый вопрос: а где все они будут работать? Неужели по заведенной традиции в Москве?

Александр Пыпин, директор аналитического центра портала ГдеЭтотДом.РУ

Источник: ГдеЭтотДом.РУ