«Просроченные» технологии покупки жилья

За последние три года, которые для столичного жилого рынка прошли под лозунгом «время покупателя», претенденты на московские квадратные метры выработали две основные стратегии поведения. Первая — торговаться до последнего, требуя от продавца максимального снижения цены, вторая — дожидаться стабилизации и уже тогда приступать к выбору варианта при покупке. Совокупные данные аналитиков позволяют утверждать: обе покупательские стратегии «просрочены» и не соответствуют текущей рыночной ситуации.

Времена, когда продавцы охотно соглашались на дисконт, остались в далеком кризисном прошлом. А цена, по которой в итоге проходит сделка, уже практически не отличается от цены предложения.

Что же касается узких рыночных ниш — таких, например, как вторичные квартиры бизнес-класса, в сегменте которых работает компания «Авангард М» (холдинг «Миэль»), то здесь не относительная, а абсолютная стабилизация наступила еще раньше. Статистика продаж компании свидетельствует, что начиная с 2010 года рост стоимости вторичного жилья обусловлен в основном инфляционными процессами, а также меняется вследствие колебаний валютного рынка: такие изменения вполне можно назвать «техническими».

Скажем, в 2010 году самая дешевая квартира, реализованная компанией в сегменте вторичного жилья бизнес-класса, располагалась на ул. Вавилова, занимала площадь в 54,8 кв. м и стоила 10,1 млн рублей. А самая дорогая — площадью 85,9 кв. м — находилась в Большом Толмачевском переулке и стоила 27 млн рублей. Год спустя самый дешевый вариант выглядел так: квартира площадью 58,2 кв. м на улице Чертановской за 9,026 млн руб. А самый дорогой — 95,2 кв. м на улице Пятницкой за 30,1057 млн рублей. Наконец, вот данные за 2012 год, в котором самым дешевым вариантом, проданным компанией «Авангард М» в сегменте вторичного бизнес-класса, стала квартира на Нахимовском проспекте площадью 44,2 кв. м по цене 12,7 млн рублей, а самой дорогой — квартира на Фрунзенской набережной площадью 81,5 кв. м стоимостью 31,9 млн рублей.

Элементарное сравнение этих данных позволяет понять, что с одной стороны, ни о каком падении цен речи давно уже не идет, а с другой — их рост настолько спокоен, что позволяет принимать решения не торопясь и без нервотрепки. То есть обеспечивает покупателям так необходимую им стабильность.

Для еще большей наглядности генеральный директор компании «Авангард М» Алла Вишневская предлагает проанализировать продажную стоимость двухкомнатной квартиры вторичного бизнес-класса площадью 55-57 кв. м на очень ограниченной территории. Например, в середине Ленинского проспекта. «В 2010 году в этом районе столицы квартира площадь 55,6 кв. м ушла за 14,350 млн рублей, — говорит она. — В 2011 жилье практически такой же площади было продано за 15,250 млн руб., а в 2012 за чуть более просторный вариант (57,2 кв. м) покупатель заплатил 15, 85 млн руб. Причем подобную стабильность показывает не только Ленинский проспект, спрос на который стабилен и его значимость на рынке также непоколебима. В других частях Москвы, которые попадают в поле нашего внимания — будь то район Университет, или Комсомольский проспект, или Замоскворечье — картина похожая».

При этом , отмечают риэлторы, цена предложения и цена продажи оказываются равными или очень близкими в большинстве случаев. Таким образом, покупателям в ближайшее время придется полностью сменить стратегию. Период «выжидания» прошел. Тем более, что инфляция не только обеспечивает плавный рост цен на рынке, но и обесценивает накопления.