Московская аренда перестала дорожать

Рынок аренды жилья в Москве традиционно отличается низкой прозрачностью и огромным количеством сдаваемых «в черную» квартир. Долгое время его характерной чертой был постоянный рост ставок, однако последнее время их увеличение не может достичь даже уровня инфляции. А почему?

Работа в тени

По словам экспертов, по-прежнему большая часть квартир на московском рынке аренды сдается в обход налогового законодательства, хотя ситуация и отличается в зависимости от сегмента. «Если в эконом классе до 85-90% рынка остается „теневым“, то в элитном сегменте ситуация достаточно сильно отличается. Сегменты аренды квартир класса „бизнес“ и „элит“ в значительной степени вышли из тени, и на данный момент можно говорить, что более 50% этого рынка работает „в белую“, причем произошло это в большей степени под давлением арендаторов», — говорит партнер компании Chesterton Екатерина Тейн. По ее словам, крупные корпоративные арендаторы не хотят рисковать, и свои платежи осуществляют по безналичному расчету, поэтому они готовы платить 13% налога. Впрочем, как отмечает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский, арендодатели совсем не обязаны платить именно 13%, как все рядовые жители. «По сути, всегда можно оформить статус индивидуального предпринимателя и по упрощенной схеме платить налог исходя из ставки 6%. Этой схемой уже довольно давно пользуются многие фрилансеры: дизайнеры, программисты, переводчики — могут ее перенять и профессиональные рантье, это намного лучше, чем нарушать закон и опасаться налоговой проверки», — говорит эксперт. Однако, по словам аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Клягина, «рынок аренды жилой недвижимости, в том числе в столичном регионе, в целом остается непрозрачным и лишь частично находится в правовом поле: в том числе по этой причине его оценки варьируются в очень широком диапазоне, который условно можно определить в границах $ 15-30 млрд».

В результате, как отмечает большинство экспертов, подсчитать точное количество квартир на рынке аренды весьма затруднительно. Если, например, обратиться к базе портала ГдеЭтотДом.РУ, то количество объявлений в найм однокомнатных квартир в Москве составит больше 7 тыс., а двухкомнатных 12 тыс. вариантов. По словам начальника отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость» Галины Фабрицкой, большинство квартир эконом класса сдают не официально, и между подписывается типовой договор найма между собственником и квартиросъемщиком. «В бизнес-классе наоборот налоги платят многие, так как собственники дорогого жилья зачастую сдают квартиры организациям и оплата найма ведется по безналичному расчету и фиксируется в официальной отчетности данных компаний», — говорит эксперт.

Ставки выше и выше

По данным аналитического центра корпорации «Инком», общая стоимость аренды всех московских квартир, которые есть на рынке, составила в 2012 г. 19,1 млрд рублей. Так, минимальная стоимость найма составляла 23 тыс. рублей, а объем предложения достиг 32,6 тыс. объектов. «На сегодняшний день в пределах МКАД сдается около 10% от общего объема жилого фонда столицы. На протяжении последних лет данный показатель практически не меняется: число квартир, находящихся в экспозиции ежемесячно, составляет порядка 36 тыс. объектов», — рассказали в компании «Инком-Недвижимость». Другие эксперты приводят даже более впечатляющие цифры. «В течение года в обороте рынка в Москве находится одновременно порядка 100-150 тыс. уникальных квартир», — говорит управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Наталья Сивко.

При этом ставки аренды неуклонно растут. Так, по данным экспертов компании «Инком», в конце 2010 года снять однокомнатную квартиру эконом-класса в Москве стоило в среднем 27,6 тыс. рублей в месяц. Через год стоимость аналогичного предложения выросла уже до 29, тыс. руб., хотя в целом рост был незначителен и составил всего 6%. Однако по итогам 2012 г. также наблюдался определенный рост, который достиг 4% в год. «Стоит правда отметить, что данные риэлторов, особенно в нижнем ценовом сегменте, московского рынка аренды грешат неточностью. Дело в том, что подавляющее большинство таких квартир сдается в обход риэлторов, даже если риэлтор помогает клиенту найти квартиру, зачастую собственник и арендатор договариваются напрямую», — говорит Евгений Скоморовский. По его словам, данные крупнейших агентств отражают только динамику изменения средних цен, но не абсолютные величины. «Рост на уровне 4-5% годовых — это ниже уровня инфляции, то есть в реальном выражении ставки аренды либо стагнируют, либо снижаются, что в целом говорит о низкой инвестиционной привлекательности этого сегмента», — говорит эксперт. Как бы то ни было, но эксперты компании «Инком-Недвижимость» предрекают дальнейший рост. По их данным, скорее всего, в течение 2013 г. ставки на аренду московских квартир вряд ли скорректируются, и рост арендных ставок по итогам года может составить от 3% до 7% в зависимости от класса жилья, однако получается, что в целом он также вряд ли превысит уровень инфляции.

Алексей Лоссан, преподаватель факультета журналистики МГУ

Источник: ГдеЭтотДом.РУ