Комнаты остаются самым ходовым товаром на рынке недвижимости. Неудобства, возникающие от проживания бок о бок с соседями, нивелируются сравнительно лояльными ценами на этот вид жилья и высокой ликвидностью: продать комнату можно гораздо быстрее, чем квартиру. Не удивительно, что именно комнаты зачастую становятся первым собственным жильем и стартовой площадкой для дальнейшего накоплении средств на более комфортабельные варианты. Впрочем, эксперты полагают, что высокий интерес к комнатам как к объектам недвижимости в России — всего лишь пережиток прошлого, и в качестве доказательства своей правоты утверждают, что иностранцам купить комнату даже на ум не приходит. Но так ли это?
Комнаты остаются самым ходовым товаром на рынке недвижимости. Неудобства, возникающие от проживания бок о бок с соседями, нивелируются сравнительно лояльными ценами на этот вид жилья и высокой ликвидностью: продать комнату можно гораздо быстрее, чем квартиру. Не удивительно, что именно комнаты зачастую становятся первым собственным жильем и стартовой площадкой для дальнейшего накоплении средств на более комфортабельные варианты. Впрочем, эксперты полагают, что высокий интерес к комнатам как к объектам недвижимости в России — всего лишь пережиток прошлого, и в качестве доказательства своей правоты утверждают, что иностранцам купить комнату даже на ум не приходит. Но так ли это?
Нефальшивые комнаты: метод вычитания
Желание сэкономить на покупке недвижимости — вещь понятная. Поэтому если возможностей увеличить траты на жилье нет, присматриваются к комнатам. Выбор, на первый взгляд, немаленький. Например, в каталоге недвижимости портала ГдеЭтотДом.РУ по одной только Москве имеется более 600 предложений. Причем самое дешевое из них (1,2 млн рублей) отыскалось не на окраине, а в Центральном административном округе, на Земляном валу. Но не стоит обольщаться, чудес не бывает. На поверку оказалось, что речь идет о договоре пожизненной ренты, причем владеет комнатой личность относительно молодая. Так что в ближайшем будущем возможность использовать это жилье по прямому назначению вряд ли выгорит. Так что такие варианты тем, кто рассчитывает жить здесь и сейчас, стоит отбросить.
Отбросить имеет смысл и странные варианты, предлагающие за сравнительно низкую цену (например, в дорогом районе Кунцево мы отыскали комнату за 1,35 млн) объект, который продается «в темную», без предварительного просмотра. И, наконец, те варианты из сравнительно дешевых, которые остаются непроданным по 4 — 6 месяцев, а то и больше. Очевидно, что будь это комнаты реальными и с нормальными характеристиками, их бы уже давно вымыло с рынка. А раз они по-прежнему остаются невостребованными, то либо это объекты-фальшивки (в реальности в продаже их нет, они служат лишь для приманивания клиентов), либо состояние их таково, что потенциальные покупатели улепетывают с просмотра, сверкая пятками. А значит, и остальным тратить время на них не стоит.
Чтобы отсечь эти варианты, потребуется потратить некоторое количество времени. Но есть и хорошая новость. Базы недвижимости Москвы сейчас практически очистились от вариантов типа «1/100 доли» и им подобных, de facto предлагающих не комнаты, а место для постоянной регистрации. Такое позитивное влияние оказал так называемый закон «О резиновых домах» и возникшие вокруг него споры. А «сухом остатке» остается около 500 предложений, реальные цены на которых начинаются примерно от 2 млн рублей, а потолочные на
Квартиры комнатам не конкуренты
Цена квартиры — этот как раз тот показатель, от которого любят «плясать», подчеркивая дороговизну комнат. Так, специалисты компании «НДВ-Недвижмость» приводят такой пример. Двухкомнатная квартира площадью 60 кв. м в кирпичном доме рядом со станцией метро Профсоюзная стоит около 11 млн рублей, что составляет 183 тыс. за квадратный метр. В соседнем доме с похожими характеристиками комната площадью 13 кв. м продается за 2,9 млн рублей. Цена ее квадратного метра равна 223 тыс. рублей. И это не предел! В этом же районе в трехкомнатной квартире покупателям предлагается комната площадью 9 кв. м за 2,5 млн рублей, а это 277 тыс. рублей за кв. м. Для сравнения, квадратный метр в построенном жилом комплексе бизнес-класса рядом с метро Дубровка стоит от 185 тыс. за кв. м.
На первый взгляд, сравнение, действительно, не в пользу комнат. Но надо понимать, что цена квадратного метра, по большому счету, покупателей вообще не интересует, как и любая другая вычисляемая величина, полезная лишь аналитикам, но мало помогающая в решении частного квартирного вопроса. Покупателям важна лишь цена в абсолютном выражении за весь объект сразу. А тут при любых обстоятельствах комната выйдет дешевле.
В сравнениях с Подмосковьем другая проблема. Конечно, по цене комнаты в Москве там порой удастся купить квартиру целиком. Но, скорее всего, это будет квартира в новостройке, до заселения которой еще предстоит 1,5 — 2 года ждать (так, по сведениям специалистов из «НДВ-Недвижимость», квартира-студия в строящемся микрорайоне в Реутове обойдется в 2,7 млн рублей). Или же квартира будет в построенном доме, зато располагающемся довольно далеко от Москвы. Например, в Щелково (20 км от МКАД), где квартира площадью 32 кв. м обойдется в 3 млн рублей. Однако тем, кто работает в столице и не желает по нескольку часов в день тратить на дорогу, такие варианты мало подходит. Более того: в последние пару лет эксперты отмечают масштабное переселение из Подмосковья в Москву, характерное для купивших жилье абсолютно любых категорий, и объясняю это явление заметно ухудшавшейся транспортной доступностью. И обладатели небольших бюджетов на покупку жилья — не исключение.
Иностранная доля
В большинстве стран комнаты — товар не популярный. Однако не потому, что исторически такой тип проживания там нехарактерен, дело в ином. В отличие от России о многих странах существуют жилые комплексы с небольшими квартирами-студиями, по размеру практически сопоставимые с комнатами. Так что вариантов при относительно небольших вложениях получить полностью изолированное жилье там гораздо выше. Однако комнаты покупаются и за пределами России. Например, в Германии такой вид сделок не редкость. Другое дело, что рекламируются и продаются как доля в квартире (апартаментах), а не как отдельно взятая комната. Однако покупают их, действительно, не часто. И вот тут как раз срабатывает менталитет. Дело в том, что за рубежом практически все сделки с недвижимостью идут с привлечением ипотечного кредита, а получить кредит на долю в квартире почти нереально. Ну, а раз нет возможности действовать по привычной схеме, то и покупок будет немного.
В России, к слову, с кредитам под покупку комнаты тоже все не просто. «Банки с большой неохотой выдают ипотечные кредиты тем, кто желает приобрести комнату, — рассказывает руководитель направления „ипотека“ портала ГдеЭтотДом.РУ Евгения Таубкина. — С их точки зрения комнаты мало подходят в качестве обеспечения по кредиту, поэтому подобных предложений на рынке ипотечного кредитования — считанные единицы. Например, они есть у „Сбербанка“, „Транскапиталбанка“, АК „Барс“ и „Татфондбанка“. При этом ставки на такие кредиты будут выше среднерыночных на 1 — 1,5%».
Впрочем, для россиян, которые в тотальном увлечении ипотекой не замечены, низкая вероятность получения кредита не станет проблемой. Тем более, что речь идет о самом доступном варианте жилья, которым по-прежнему остаются комнаты.
Дарья Кузнецова, обозреватель портала ГдеЭтотДом.РУ
Источник: ГдеЭтотДом.РУ