Почему не все застройщики готовы работать по системе trade-in

Система trade-in (от английского «отдавать что-либо в уплату»), стартовавшая на авторынке и снискавшая на нем большую популярность, одним движимым имуществом давно уже не ограничивается. По точно такой же схеме можно приобретать и недвижимость, только в ход идет не автомобиль с побегом, а старая квартира. Интерес к такой технологии нарастет, особенно это заметно на рынке новостроек. Так, если еще полгода назад по технологии trade-in приобреталась каждая пятая квартира в новом объекте эконом-класса, то нынешней весной — уже каждая четвертая. Покупатели готовы дорастить этот показатель до каждой третьей, а возможно — и второй, но все упирается в застройщиков: внедрить trade-in они готовы далеко не в каждой новостройке. А почему?

«Еще полгода назад trade-in использовался в каждой пятой сделке, а сейчас уже четверть покупателей использует возможность зачета имеющегося жилья. При этом trade-in набирает популярность именно в сегменте новостроек эконом-класса», — говорит Нина Кузнецова, учредитель агентства Urban Realty.

Количество сделок в недвижимости эконом-сегмента распределяется следующим образом:

• от 60% до 70% — сделки с привлечением ипотечного кредита
• от 20% до 25% — сделки с привлечением имеющейся недвижимости
• от 5% до 10% — сделки за наличные деньги

Одна из причин, заставляющих покупателей выбирать этот способ покупки квартиры на первичном рынке, — ужесточение банковских требований при выдаче ипотечного кредита и увеличение ставок. Покупатель недвижимости эконом-сегмента очень чувствителен к размеру ипотечного платежа. Как только ставка растет хотя бы на один процент, а вместе с ней и ежемесячные взносы, он начинает искать более выгодные возможности улучшить свои квартирные условия.

Схема «Квартира в зачет» более всего популярна у следующих категорий покупателей:

• получившие в наследство недвижимость (квартиру, дачу, участок)
• семьи с выросшими детьми, нуждающиеся в срочном разъезде
• молодые семьи, ждущие детей

Предложение на рынке новостроек по trade-in не успевает за спросом. Лишь небольшая доля девелоперов работает с «квартирами в зачет», поскольку такие программы требуют опыта работы на вторичном рынке. Сделки по покупке недвижимости по программе «Квартиры в зачет» предлагаются в новостройках всего нескольких компаний: Urban Group (проекты «Город набережных», «Опалиха О2» и «Пятницкие кварталы»), ГК «ПИК» (проекты «Английский квартал», «Чертановский», «Новокуркино», «Красная горка» и др.), «Сити-XXI век», «ЮИТ Московия», «Мортон».

Еще одной причиной, тормозящей развитие trade-in, являются негибкие условия бронирования. Так, в большинстве проектов первичного рынка не предусмотрено возможности забронировать квартиру на срок более чем 2-3 дня. Часть застройщиков предлагает платное бронирование — в среднем до 50 тыс. рублей на месяц, что существенно для покупателей в эконом-сегменте. Ряд девелоперов дают платную рассрочку на время продажи имеющейся квартиры, но эта схема возможна, только если у покупателя помимо жилья, которое надо продать, есть свободные денежные средства в сумме от 30% до 50% от стоимости новостройки. Если застройщик осуществляет бесплатное бронирование квартиры в новостройке на длительный срок, то чаще всего цена объекта не фиксируется, что не исключает подорожания, а это может поставить всю сделку под угрозу. Очень немногие из застройщиков готовы предоставлять покупателям по trade-in бесплатную бронь на срок продажи имеющейся квартиры, фиксируя при этом цену новостройки. Такая возможность предусмотрена, например, в проектах компании Urban Group.

Третья сложность при схеме trade-in — оценка имеющейся квартиры. «Мы скрупулезно подходим к вопросу оценки квартиры наших клиентов, чтобы в итоге определить рыночную цену, по которой покупатель будет найден не более чем за месяц-полтора. При заключении агентского договора между нами и владельцем „зачетной“ квартиры мы договариваемся, что в случае, если за этот срок покупатель не найдется, мы обязуемся выкупить квартиру. При этом о цене выкупа мы договариваемся сразу при первом контакте с владельцем. В итоге мы делаем выкупы с очень небольшим дисконтом от рыночной стоимости — на уровне 10–15%. А стандартные условия в агентствах, которые специализируются на срочном выкупе, — минимум 30%», — рассказывает Нина Кузнецова.

Эксперты компании Urban Realty высоко оценивают перспективы услуги «квартира в зачет» при покупке новостройки на рынке Москвы и Подмосковья при условии, что застройщики захотят фиксировать стоимость строящейся квартиры на время продажи имеющейся у клиента недвижимости.