Москва по колено: высотное жилье городу не нужно

Чуть меньшего года назад столичные власти утвердили отраслевую схему по ограничению высотной застройки. С тех пор новые разрешения на строительство выдаются только здания не выше 75 метров (около 25 этажей). Однако на рынок Москвы это практически не повлияло: столица и без всяких запретов не сильно стремилась уйти в поднебесье. Да и сами покупатели далеко не всегда предпочитают селиться под облаками. Поэтому и цены на квартиры верхних этажей могут быть не выше, чем на остальных. А порой даже наоборот.

«Высотность в Москве регламентируется двумя вещами — ландшафтно-визуальным анализом, который позволяет сделать выводы, не будет ли проект закрывать интересные виды или, наоборот, сам по себе станет высотной доминантой и украшать своим обликом город, и плотностью застройки, — комментирует руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков. — Плотность застройки сегодня принята из расчета 25 тыс. кв.м. на гектар, больше строить нельзя».

Эконом-класс

В эконом-классе порядка 90% новостроек Москвы имеют этажность 17 этажей. Именно такая высотность здания позволяет достичь баланса между себестоимостью строительства и полезной площадью. Чем здание ниже, тем меньше застройщик сможет реализовать квартир, чем здание выше, тем дороже — приходится вести работы на высоте, что требует более дорогих кранов, необходимо вводить технические этажи, что сказывается на потере полезных площадей. В 17-этажном здании под технические помещения используется либо чердак, либо подвал.

Стандартные панельные серии домов — П44Т, П3М закладывают этажность в 17 уровней. На основе этих серий сегодня есть модификации, которые позволяют делать более высотные дома — 23-25 этажей (серии ДСК-1), но это скорее исключение из правил. Стандартные 17-этажки Москвы — это ЖК «Головино», ЖК «Марфино», а типичный пример 25-этажной высотки — ЖК «Мичурино».

На вторичном рынке до сих пор считается, что квартиры на первом и последнем этажах должны стоить дешевле на 5-10%. Первый этаж — из-за близости к улице, последний — из-за того, что верхний этаж нагревается в жару и может протекать в дождь. В новостройках первые этажи как жилые обычно не продаются — здесь расположены коммерческие площади, а вот последний этаж действительно иногда по привычке стоит на 5% дешевле, хотя качество строительство сегодня совершенно иное — между последним этажом и крышей есть воздушная подушки в 2,5-3метров — это может быть или технический этаж, или чердак.

Класс стандарт

В классе стандарт 17-этажек порядка 80%, но чаще встречаются высотные дома по индивидуальным проектам — например, ЖК «Загорье» с его 46-этажным корпусом. В соседнем «Царицыно», наоборот, 13-15 этажей. Новые проекты класса стандарт в Москве — в основном высотные. ЖК «ФилиГрад» −31 этаж, ЖК «Водный» — 26 этажей, при этом половина 15 этажа используется в качестве технического.

Бизнес-класс

В бизнес-классе 70% высоток находится на уровне 20-25 этажей, в оставшиеся 30% входят дома с очень большим диапазоне — от 6 до 40 этажей. Низкоэтажные дома находятся в Крылатском, в районе Коломенской, примеры высоток — ЖК «Дирижабль» (40 этажей), ЖК «Эдельвейс» (44 этажа), ЖК «Долина Сетунь» (39 этажей). Разбег цен на квартиры может быть очень разным — если с повышением этажности видовые характеристики здания улучшаются, то квартиры на верхних этажах могут стоить на 20-30% дороже, чем на нижних.

Элитный сегмент

70% новостроек высшего ценового сегмента относится к низкоэтажной и среднеэтажной застройке — не выше 10 этажей. В основном эти проекты расположены в старой части города и являются либо клубными домами, либо реконструированными зданиями в исторической части города. 30% относится к высотному строительству, самым знаковым объектом которого является, безусловно, комплекс «Москва-Сити», обладающий беспрецедентными характеристиками. При этом цены здесь вполне сопоставимые: 224 000 — 745 000 за квадратный метр в высотке и 285 000 — 983 000 за кв.м. в низкоэтажном клубном доме.

Подмосковье

В Подмосковье 90% занимают 17-этажные здания, 10% — малоэтажное строительство, высоток практически нет, 25 этажей — максимальная высота новостроек. Причем есть участки, где этажность ограничивается 9 этажами — это связано с нахождением рядом правительственных объектов, близостью аэропорта и т.д.

В Подмосковье сегодня становится популярным малоэтажное жилье, которое пока занимает десятую часть от всех новостроек — такие проекты постепенно уходят с загородного рынка и переходят в городской. В основном это монолитно-кирпичные дома в 3-5 этажей. Цены на малоэтажные проекты сопоставимы с традиционными 17-этажками за счет сниженной нагрузки на себестоимость строительства. Плотность составляет порядка 5-7 кв.м. на гектар.

«В ближайшее время Московский регион, скорее всего, будет расти вниз, а не вверх, — считает Денис Бобков, — в центре Москвы небоскребов больше не будет, а в Подмосковье, Новой Москве будут развиваться проекты малоэтажного строительства. Высокие башни останутся в сегменте бизнес-класса, а эконом и стандарт будут в основном строиться за счет зданий в 17-25 этажей».