Хрущевки - самые динамичные квартиры Подмосковья

Структура спроса на рынке вторичной недвижимости Московской области последних лет свидетельствует, что покупатели жилья стали более требовательными к качеству приобретаемых ими квартир, отмечают эксперты Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». А именно год от года растет доля продаж квартир улучшенной планировки, а жилье хрущевской эпохи все дольше экспонируется и практически не прибавляет в цене. Особенно продажи хрущевок падают в период затоваривания рынка, когда у покупателей есть возможность выбирать и торговаться. Так, в мае этого года доля хрущевок от общего объема продаж в области составила рекордно низкое количество — 35%.

Хрущи, «бабушкин вариант», хрущоба и многие другие нелестные слова сегодня звучат в адрес многоквартирных домов, построенных в 60-ые годы советской эпохи. В подмосковных городах, где структура предложения позволяет выбирать, хрущевки надолго задерживаются в базах, уступая новостройкам и «улучшенкам». А ведь не так давно все было иначе. «Раньше хрущевки были основным сегментом, в котором происходили продажи, а сейчас с ними серьезно конкурируют новостройки без отделки, — рассказывает Дмитрий Филиппов, вице-президент НП «Корпорация риэлторов „Мегаполис-Сервис“. — Например, в период с 1995 по 2005 хрущевки считались добротными кирпичными домами с приличными соседями, купить квартиру в которых было практически невозможно. Продажи происходили без проблем с экспозицией — покупатели находились среди соседей продавца. Теперь хрущевки исполняют роль временного жилья, и сделки с ними совершаются чаще по мере накопления владельцем денег на квартиру более высокого статуса. А с возобновлением массового строительства от хрущевок стремятся избавиться как можно быстрее: практически в каждом областном городе старт продаж новостройки провоцирует выход на рынок большого объема „некомфортного“ жилья».

Также положение хрущевок на рынке вторичного жилья Подмосковья пошатнулось с развитием ипотечного кредитования в стране. Хрущевки практически выведены из ипотечного оборота: займы под такие объекты выдают лишь банки-лидеры жилищного кредитования в России: Сбербанк, ВТБ24, Уралсиб и другие. «Покупатели-ипотечники стараются выбирать жилье, которое долго сможет удовлетворять их запросы по совокупности параметров: размер комнат, планировка, состояние дома, контингент жильцов и местоположение, а это, как правило, улучшенные квартиры, — комментирует Дмитрий Филиппов. — К тому же, перепродажа через 2-3 года с обременением это существенная потеря в рыночной цене».

Однако, не смотря на низкий спрос и отсутствие роста цен в этом сегменте, хрущевки остаются самым динамичным сегментом на рынке вторичного жилья Подмосковья. «Дешевые объекты быстрее находят своих покупателей при условии адекватной цены, а дорогие объекты даже при условии адекватной цены могут находиться в экспозиции значительное время, — поясняет Дмитрий Филиппов. — Также „ценность“ хрущевок в том, они могут исполнять роль временного жилья, а качественные квартиры покупаются на долгие годы. При этом покупка качественного объекта обычно сопровождается продажей другого менее комфортного — а это именно хрущевки: иногда для покупки одной квартиры в новостройке продают две „бабушкиных“. Также дешевые хрущевки незаменимы в альтернативных сделках, размене московских квартир, а многодетные семьи, которым нужно много небольших комнат, выбирают самые неликвидные 3-4-ёх комнатные квартиры.

Но особенно востребованы у покупателей однокомнатные хрущевки: доля продаж стабильна и составляет в среднем 18% от общего числа сделок в области ежемесячно. „Однокомнатные хрущевки — для многих этот тот ценовой минимум, который они могут себе позволить, — говорит Аркадий Власенко, генеральный директор АН „Мегаполис-Сервис“ г. Железнодорожный“. — Среди покупателей — люди с малым бюджетом: в первую очередь, это приезжие, которым нужно закрепиться в Московском регионе, и обладатели различных жилищных сертификатов». Однако, по словам Веры Ларионовой, генерального директора АН «Century 21 Ваш квартирный вопрос», партнера Корпорации риэлторов, не всегда покупатели хрущевок по сертификатам становятся жильцами этих квартир. Многие предпочитают сдавать их в аренду, а сами при этом снимают более комфортное жилье.

Еще один сегмент, в котором хрущевки «обосновались» всерьез и надолго, это рынок арендного жилья. По данным Корпорации риэлторов, в Подмосковье 70% арендных квартир приходится на хрущевки. Плата за проживание в хрущевках самая низкая, поэтому спрос на них высокий, что обеспечивает их владельцам постоянный доход. Для сравнения: в Мытищах съем однокомнатной хрущевки обходится в 18-20 тыс. руб. в месяц, а «улучшенки» от 23 тыс. руб.

«Тем не менее, роста цен в сегменте хрущевок нет и уже не будет, а с учетом общей инфляции в размере 7% рост на 3,5%, это ни что иное, как падение, — резюмирует Дмитрий Филипов. — Поэтому решение о покупке такого жилья должно быть взвешенным, постарайтесь учесть все нюансы и риски, особенно, если хрущевка приобретается в кредит».