Как купить или продать комнату в коммунальной квартире?

Продажу и покупку комнаты в коммунальной квартире риэлторы традиционно считают одной из самых трудоемких операций, так как в этом процессе постоянно встречаются подводные камни. Однако при грамотном подходе покупка и последующая продажа комнаты может стать началом грамотных и весьма перспективных инвестиций.

Изначально большая часть участников российского рынка недвижимости начинали свою работу как раз с купли-продажи комнат в коммунальных квартирах. Именно этот сегмент стал весьма привлекательным в начале 1990-х годов. На тот момент сложилась уникальная ситуация, когда появился устойчивый платежеспособный спрос на объекты недвижимости самой разнообразной ценовой категории, в том числе на квартиры в престижных районах. Однако предложения, отвечавшего этому спросу, на рынке не было: собственно ему было неоткуда взяться. В итоге наибольшую популярность приобрел весьма необычный формат — расселение коммунальных квартир. Частные маклеры, как тогда называли риэлторов, выкупали комнаты в коммунальных квартирах и в результате получали контроль над целыми квартирами. Итоговая стоимость такой квартиры в разы превышала сумму стоимости комнат, таким образом риэлтор получал максимальную доходность. Впрочем, сам процесс также требовал максимальных усилий, каждому владельцу комнаты обычно предлагали по отдельной квартире. Справедливости ради стоит отметить, что именно в этом сегменте имели место многочисленные случаи мошенничества, и из которых в активный обиход вошел термин «черные маклеры». Под ним понимали игроков рынка недвижимости, которые в своей работе не гнушались различными криминальными методами.

На сегодняшний день на российском рынке недвижимости покупка комнат не имеет того смысла, который она имела в 1990-е годы, однако по-прежнему такие операции позволяют начать свою работу на рынке начинающим инвесторам. В настоящий момент самыми популярными направлениями с этой точки зрения остаются Москва и Санкт-Петербург, при этом общее количество коммунальных квартир в северной столице гораздо выше, чем в Москве. В частности, по официальным данным, в Петербурге на сегодняшний день насчитывается более 100 тыс. коммунальных квартир. При этом несмотря на планы городских властей по расселению коммуналок, с 2008 по 2012 годы им удалось сократить их количество всего на 10 тыс. объектов. Для сравнения в Москве количество коммунальных квартир участники рынка оценивают примерно в 30-50 тыс. объектов, при этом эффективность работы столичных властей в этом направлении традиционно считается выше, чем в северной столице. Однако, несмотря на это, сегмент коммунальных квартир все равно остается в городе. Более того, в прошлом глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин несколько раз публично заявлял, что коммунальные квартиры являются составной частью столичного рынка недвижимости и в ближайшие годы, скорее всего, никуда не исчезнут.

Покупка комнаты в коммунальной квартире не несет в себе никаких дополнительных процедур или сопутствующих рисков, однако продажа происходит несколько сложнее. По закону, все собственники в коммунальной квартире имеют право преимущественной покупки при выкупе продаваемой доли. Это означает, что если вы хотите продать комнату в коммунальной квартире, вы обязаны предложить ее в первую очередь соседям. Только если соседи не готовы покупать комнату, то продавец должен получить от них отказ от покупки. В идеале, все собственники по просьбе продавца должны пойти в нотариальную контору и оформить отказ от преимущественного права покупки в письменной форме, после чего он должен быть заверен нотариусом. На практике уговорить соседей отправиться к нотариусу оказывается не так просто, например, кто-то из них может жить в другом месте или даже в другой стране. При этом только наличие заверенного у нотариуса отказа позволяет избежать ситуации, когда сосед вдруг передумает и по ходу уже оформляемой сделки захочет все же купить продаваемую комнату. Более того, стоит учитывать, что срока действия у отказа от преимущественного права покупки нет, то есть он действует постоянно. Впрочем, есть важный нюанс — в отказе всегда прописано, по какой цене соседи отказались выкупить комнату. Если вдруг продавцу не удастся найти покупателя по выставленной стоимости и он решит снизить цену, то он опять должен будет предложить эту комнату своим соседям.

Иногда продавец комнаты вынужден самостоятельно искать владельцев других комнат в квартире, чтобы получить от них отказ и уговорить сходить к нотариусу. Впрочем, если соседей найти не удалось, то есть другой способ — можно у нотариуса заключить предложение о выкупе и отправить по месту регистрации своих соседей заказным письмом. Если они не ответили в течение месяца, то можно считать, что отказ получен. Правда со всеми возможными задержками на эту процедуру обычно уходит около полутора месяцев. Впрочем, стоит понимать, что отказ нужно получать только в случае, если остальные комнаты в квартире приватизированы. Если же они не приватизированы, то продавец должен всего лишь известить муниципалитет, который в данном случае по закону является владельцем соседних комнат. Если же совладельцами других комнат в квартире являются несовершеннолетние дети, то для отказа их родители должны получить подтверждение от органов опеки. Впрочем, если вдруг согласие соседей получить не удастся, то на рынке есть еще одна дополнительная возможность — продать комнату можно через договор дарения и получить средства через дополнительное соглашение. Впрочем нужно понимать, что в таком случае для заключения сделки используется не совсем законная процедура, и именно поэтому стоимость объекта в таком случае оценивается ниже рынка, так как считается, что покупатель несет дополнительные риски, в данном случае юридические.

Преподаватель факультета журналистики МГУ Алексей Лоссан

Источник: ГдеЭтотДом.РУ