Сейчас в Москве сдается на длительный срок свыше 37 тысяч квартир. С учетом того, что сегодня средняя арендная ставка для «однушек», расположенных в пешей доступности от метро, находится на уровне 30-35 тыс. рублей в месяц, многие арендаторы начинают задумываться о том, что было бы удобно постепенно выкупить квартиру у владельцев, если бы арендные платежи шли в зачет стоимости квартиры. Аренда с правом выкупа имеет собственный экономический термин — лизинг. Чаще всего лизинг используется юридическими лицами, например, предприятиями, которым необходимо дорогое оборудование, на единовременную покупку которого нет средств. В таком случае предприятие берет оборудование в аренду, начинает им пользоваться, выплачивая взносы владельцу, а затем выкупает оборудование по остаточной стоимости (с учетом износа).
Сейчас в Москве сдается на длительный срок свыше 37 тысяч квартир. С учетом того, что сегодня средняя арендная ставка для «однушек», расположенных в пешей доступности от метро, находится на уровне
Мал золотник
Аренда с правом выкупа имеет собственный экономический термин — лизинг. Чаще всего лизинг используется юридическими лицами, например, предприятиями, которым необходимо дорогое оборудование, на единовременную покупку которого нет средств. В таком случае предприятие берет оборудование в аренду, начинает им пользоваться, выплачивая взносы владельцу, а затем выкупает оборудование по остаточной стоимости (с учетом износа).
Хотя юридически никаких препятствий использовать лизинг в сфере недвижимости нет, эксперты рынка признают, что в сегменте жилой аренды такая форма правоотношений между физлицами встречается крайне редко. А вот юридические лица лизинг используют активно — для приобретения недвижимости: «Обычно выбор именно такой формы сделки обусловлен тем, что для компаний, помимо возможности приобретения объекта с рассрочкой платежа, лизинг дает ряд налоговых и юридических преференций», — объясняет Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина».
А вот в примере с жилой арендой конкуренцию лизингу составляет ипотека, при этом она имеет свои преимущества: ведь в этом случае, внося ежемесячные платежи, заемщик сразу становится владельцем недвижимости. «Что же касается лизинга, то объект до момента выплаты полной стоимости не переходит к новому владельцу. Понятно, что если с финансовой точки зрения разницы нет, то психологически для любого покупателя приятнее вариант ипотеки. Именно поэтому лизинг при сделках с физическими лицами не распространен. И пока я не вижу предпосылок для его развития», — продолжает Дмитрий Гусев.
По букве закона
Однако в теории сделку аренды квартиры с правом последующего выкупа оформить можно. Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», рассказал, каким образом могут быть составлены документы:
«С точки зрения гражданского права РФ подобная сделка может быть рассмотрена как смешанная: наем квартиры и купля-продажа квартиры, либо как договор купли-продажи с рассрочкой оплаты. При первом варианте в сделку включаются условия по найму квартиры на период ее выкупа, а также условия по выкупу квартиры, включая график выкупа квартиры. В течение срока сделки покупатель владеет и пользуется квартирой, оплачивает платежи, как за наем квартиры, так и за ее выкуп. Платежи за наем квартиры по условиям договора могут идти в зачет выкупной цены квартиры. После оплаты всех платежей по договору стороны подают заявления о переходе права собственности на квартиру к покупателю (нанимателю). При втором варианте переход права собственности на квартиру осуществляется к покупателю сразу, а квартира остается в ипотеке у продавца до тех пор, пока покупатель (наниматель) не оплатит выкупную цену за квартиру полностью. С 1 марта 2013 года договоры купли-продажи квартиры государственной регистрации не подлежат и имеют силу от даты их подписания сторонами».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», также обращает внимание на то, что в подобный договор аренды (а договор операционного лизинга оформляется именно как договор долгосрочной аренды) могут быть внесены такие моменты, как ставка удорожания: «Если арендные платежи будут равными в течение нескольких лет, такая сделка будет невыгодна арендодателю/продавцу квартиры. Поэтому принято в договоре прописывать ставку удорожания как годовой процент — как правило, не ниже уровня инфляции. Поэтому в итоге недвижимость обойдется лизингополучателю дороже, нежели простая сумма арендных платежей за весь срок пользования квартирой».
А если договориться?
А если предположить, что арендодатель не собирается наживаться на арендаторе и готов действительно «разбить» всю стоимость квартиры на средние арендные платежи? Такое возможно, если, например, это отношения между родственниками. Таким образом, если однокомнатная квартира стоит 5 млн рублей, а сдается за 35 тыс. рублей в месяц, то арендатор может за 12 лет выплатить всю ее стоимость — если собственник готов на такие условия. Правда, при последующей перепродаже такой квартиры предыдущий договор лизинга, особенно заключенный между родственниками, может показаться подозрительным.
Однако Василий Шарапов утверждает, что притворность сделки необходимо доказывать в каждом конкретном случае: «Имущество близких родственников в зависимости от степени родства может быть обособлено».
Лизинга нет. А что есть?
В случае, если бы все арендодатели стремились с годами избавиться от своих квартир, схема лизинга действительно стала бы народной. Но пока что потребителям приходится довольствоваться тем, что есть — а именно ипотекой. Впрочем, иногда появляются альтернативные варианты: например, не так давно была разработана программа «Жилищный шаг».
Механизм ее действия описан на сайте следующим образом: впрограмме для решения жилищной проблемы свои усилия объединяют два участника. Один из них, накопивший не менее 50% на покупку квартиры выступает в качестве покупателя. Недостающую сумму ему добавляет арендатор, при условии проживания в приобретенной квартире на время расчета. Таким образом, покупатель и арендатор приобретают квартиру. Покупатель, по условию договора, не имеет возможности проживать в купленной квартире до момента полного расчета, но благодаря этому он возвращает арендатору предоставленную сумму без процентов по собственному, согласованному графику. Все это время арендатор проживает в купленной квартире.
Однако участники рынка оценивают потенциал данного механизма скептически. Например, Максим Пантелеев, директор АН «Компания «АВИТАЛЬ», вице-президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», считает, что подобная программа — это отличная возможность для мошенничества. "Как минимум, все это будет строиться по принципу пирамиды.Квартиры для сдачи будут покупаться в рассрочку или кредит. При этом с клиента будут брать 30% или 50%, но он не получит ни метра, а лишь договор аренды. Из внесенных денег большая часть будет оставаться, лишь доля тратиться на приобретение таких квартир.Может быть,"в дураках" окажутся и реальные сторонние инвесторы, которым много чего пообещают, возможно, даже будут платить первые полгода нормальные суммы для видимости«.
Дмитрий Филиппов, генеральный директор АН «Интеллект», партнер Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», рассуждает, что «Жилищный шаг» мог бы пригодиться разве что застройщикам с неликвидными новостройками (а много ли таких на рынке?): «Так можно быстро заселить все „зависшие новостройки“ в непрестижных или отдаленных районах. Не секрет, что многие застройщики вынуждены оплачивать долги по коммунальным платежам за свой счет, а тут можно быстро раздать в „коммерческий наем“ жилье, которое в обжитом варианте станет более востребованным».
В общем, о цивилизованной аренде с выкупом нам пока остается лишь мечтать.
Юлия Зябликова, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ
Источник: ГдеЭтотДом.РУ