Сначала москвичи боялись выборов, а теперь – девальвации и дефолта

Исходя из данных по количеству зарегистрированных в феврале сделок с жильем москвичей не остановили президентские выборы, при этом цены на жилье медленно растут.

С начала года квадратный метр столичного жилья подорожал на 2,3%, по данным портала ГдеЭтотДом.РУ (со 155488 до 159018 рублей) — инфляция в Москве по итогам двух месяцев составила 1,2%. По данным БН «Агент 002», средняя стоимость однокомнатной квартиры сегодня составляет 5 млн рублей, двухкомнатной — 8-9 млн рублей. Доля ипотечных сделок в общем количестве продаж растет, и это означает, что ипотека может оказать значительную поддержку рынку недвижимости. «Если до 4 марта принято было считать, что москвичи установили себе эту дату как некий психологический барьер, заняв выжидательную позицию, то теперь нерешительность покупателей можно объяснить обычными всесезонными страхами: угрозой рецидива финансового кризиса, девальвацией евро и т.д.», — говорит генеральный директор БН «Агент 002» Сергей Шевченко.

Возможно, что из-за выборов и неопределенности в мировой экономике многие инвесторы предпочли вложиться в жилье. При этом эксперты БН «Агент 002» подсчитали, что такие вложения целесообразны, даже если инвестор не располагает полной суммой. Например, даже при 50%-ном взносе доходы от аренды покроют выплаты по ипотеке. Для заемщиков, располагающих 60% средств на первый взнос, минимальная ставка — 10%. Если у покупателя есть 3 млн рублей, он может купить квартиру стоимостью 5 млн в ипотеку. Если эту квартиру сдавать, то при сроке кредита — 8 лет размер арендной платы (30000 рублей) покроет размер ежемесячного платежа (30348,33 рублей). Таким образом, за 8 лет квартира выкупит себя сама, а при росте цен на жилье хотя бы на 5% в год (уровень инфляции) ещё и подорожает на 40%, как минимум.

Отметим, что в конце прошлого года и начале текущего многие банки подняли ставки на 0,5-1 п.п. Средние ставки, по данным «НБИК», для кредитов с 50% первоначальным взносом сегодня составляют 12%, с 20%-ным — 14%. Риск дальнейшего роста ставок достаточно велик из-за удорожания ресурсов — и этот фактор может сдержать рост рынка в целом. Впрочем, по мнению Евгении Таубкиной, генерального директора «НБИК» нужно смотреть не только на ставки, но и на другие немаловажные факторы. Каких-то ужесточений в андеррайтинге эксперт «НБИК» не отмечает.

Стагнация?

Низкая инфляция (5-6%) которая не сопоставима с ростом потребительских цен в 2003-2004 годы, низкие темпы роста денежной массы, вывод капитала за рубеж (в феврале, по данным МЭРТ, отток составил 11-12 млрд долларов, по данным ЦБ РФ — 9 млрд. Центробанк ожидает приток капитала в начале мая после того, как будет сформировано новое правительство.

При инвестициях во вторичное жилье при нормальном уровне инфляции капитализация составляет 5-7% в год. Если в дополнение к этому сдавать квартиру в аренду, в год доходы от найма составят 3-5% (например, однокомнатная квартира в панельном доме у метро стоимостью 5 млн рублей сдается за 30000 рублей. Таким образом, доходность за вычетом НДФЛ составит 6,2%). Общая доходность составит 11-13%. Такие ставки банковским вкладчикам и не снились.

Или рост?

Однако и дальнейший рост цен не менее вероятен. Во-первых, в Москве за последние годы сильно снизились объемы строительства, а кроме того, был введен ряд ограничений (строительство внутри ТТК, возможность запрета возведения зданий высотой более 75 метров в пределах ТТК). При этом напомним, что и в Москве, и в России в целом серьезный дефицит жилья — 20 кв.м. на человека — это в три раза меньше, чем в США или Германии. Эта норма, к тому же, рассчитана, исходя из огромная часть ветхого фонда, социальная норма и вовсе составляет 18 кв.м. По расчетам Института гражданского общества и местного самоуправления, каждая четвертая российская семья проживает в жилье, находящемся в плохом состоянии.

В пользу дальнейшего роста цен говорят высокие цены на сырьевые ресурсы на мировых рынках, миграционный прирост и развитие ипотечного кредитования. Однако у дешевой и доступной ипотеки есть и минусы: во многих странах низкие ставки по кредитам привели к надуванию пузырей на рынке недвижимости. В других — бесконтрольная выдача высокорисковых subprime-кредитов привела к массовым дефолтам заемщиков.