Ипотека, кредит, критерии оценки, необходимые документы.
С каждым годом все большей популярностью в России пользуется ипотечное кредитование (ипотека) или ссуда под залог покупаемой недвижимости. Ипотечный кредит позволяет приобрести жилье уже сегодня, жить в нём, а погашать его полную стоимость в течение многих лет. Это долгосрочная денежная ссуда, выдаваемая для покупки недвижимости, или под залог этой недвижимости.
-
Ипотечное кредитование минимизирует степень инфляционных рисков
-
Оплата стоимости недвижимости, в соответствие с условиями ипотеки, финансово более оправдана, нежели единовременный платеж, так как равномерно распределена на длительный период времени
-
Суммы выплат, по договору ипотечного кредита, фиксируются в момент получения кредита
-
Возможность регистрации (прописки) в приобретенной по ипотеке квартире
-
При нынешних тенденциях рынка ипотека представляет собой весьма выгодное капиталовложение (цены на недвижимость растут в среднем от 14,5 до 30% в год).
Решение о выдаче ипотечного кредита банк принимает на основании предоставленных потенциальным заемщиком документов. По ним кредитор выясняет, достаточно ли заемщик платежеспособен для покрытия займа.
Как правило, к таким документам относятся:
-
копия паспорта;
-
заверенная работодателем копия трудовой книжки либо копии трудовых договоров (договоров подряда); справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
-
ИНН;
-
свидетельство о государственном пенсионном страховании;
-
диплом учебного заведения;
-
военный билет;
-
водительское удостоверение.
-
Также необходима копия свидетельства о браке или разводе, даже если супруг не выступает созаемщиком. При наличии детей предоставляются копии свидетельств о рождении.
С учетом информации предоставленной заемщиком банк принимает решение о выдаче кредита и условиях выдачи (ставки и срока кредитования) Такая процедура анализа называется андеррайтингом.
Кроме того, банк перед выдачей кредита проверяет документы на объект залога – то есть на квартиру или дом, выступающие обеспечением по займу.
Основными критериями оценки заемщика являются:
-
способность клиента погасить кредит (оценка уровня доходов заемщика),
-
его готовность погасить кредит (анализ кредитной истории заемщика) и
-
стоимость закладываемого имущества как достаточного обеспечения для предоставления займа (анализ результатов независимой оценки имущества).
Сейчас многие банки рассматривают совокупный доход созаемщиков, готовых разделить с клиентом кредитное бремя. Если раньше созаемщиком мог стать только член семьи интересанта, то сегодня в этой роли может выступить и посторонний человек. Основными требованиями предъявляемыми к созаемщику являются совершеннолетие и его непрерывный трудовой в течении полугода.
Сегодня Большинство банков к вопросу о подтверждении доходов подходят более гибко и «серая» зарплата не становится поводом для отказа в кредите. В таких случаях клиент может подтвердить свой доход справкой по форме банка или организации, в которой работает потенциальный заемщик, – за подписью руководства либо с его устным подтверждением. Банк при этом соотносит заявленный уровень зарплаты со средними заработками в той или иной сфере деятельности. Таким заемщикам нередко ограничивают размер кредита. В большинстве банков действуют программы, по которым кредитная ставка назначается с учетом степени надежности и стабильности дохода заемщика. Для тех клиентов, у кого высокая официальная зарплата, условия кредита будут выгоднее.
В случае если официальная заработная плата недостаточна для получения кредита, а работодатель не хочет подписывать справку о доходах по форме банка, заемщик может предоставить кредитору выписки по счету в банке, бумаги, подтверждающие систематические поступления от сдачи недвижимости внаем или, скажем, творческого труда.
Принимая решение о выдаче кредита, банк также рассматривает и трудовой стаж заемщика, его карьерный рост, род занятий. В некоторых банках среди нежелательных клиентов числятся представители профессий, связанных с повышенным риском для жизни. Особое внимание уделяется образованию и квалификации претендента, но здесь подход чаще всего бывает гибким.
Если претендент на ипотечный кредит является владельцем собственного бизнеса, банк запросит пакет дополнительных документов. Доход от предпринимательской деятельности принимается в расчет на основании данных бухгалтерской отчетности.
Немаловажным условием «оценки заемщика» является его возраст. Предельная возрастная планка для российского заемщика сегодня – 60–65 лет. У банков, работающих по системе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, этот предел выше – он составляет 75 лет.
Вероятность получения кредита в любом банке тем больше, чем больше собственных средств готов внести заемщик в качестве первичного взноса. Если соотношение собственных средств клиента к сумме кредита составляет пятьдесят на пятьдесят, требования к подтверждению дохода будут более мягкими. Положительная кредитная история станет дополнительным доводом в пользу заемщика. Однако подтверждать кредитную историю заемщика не заставят, он вправе переложить эту обязанность на банк. И уже банк будет направлять запрос в Бюро кредитных историй.
Наиболее вероятные причины отказа в кредите: маленький доход, недостаточный стаж (либо большие перерывы в нем), частая смена места работы, отрицательная кредитная история, отказ страховой компании взять на себя ответственность за жизнь и трудоспособность потенциального заемщика, недостоверность предоставленной клиентом информации.
См. также