Аренда не от хорошей жизни...

Несколько лет назад ипотека служила альтернативой для тех приезжих, которые, снимая жилье, работали в столице. Выплаты по ипотечным кредитам были доступны и молодым столичным парам, не желающим начинать семейную жизнь в одной квартире с родителями. Что происходит сейчас?

Параллельными курсами

Увы, цены на столичную недвижимость достигли величин, когда покупка жилья даже с помощью ипотечного кредита стала по карману далеко не многим. Причем в последние годы росла не только продажная цена недвижимости, но и арендная.

— Среднего качества однокомнатную квартиру на окраине сегодня можно снять минимум за 20 000 рублей, — комментирует ситуацию на рынке руководитель отдела аренды агентства недвижимости Astons Юлия Владимирцева. — За такую цену сдается жилье в районах, административно считающихся Москвой, но находящихся довольно далеко за МКАД. Например, в Некрасовке, Кожухове, Зеленограде. В спальных районах в пределах кольцевой дороги арендовать «однушку» можно по цене от 25 000 в месяц. Аренда «двушки» обойдется минимум в 35 000. В спальных, но престижных районах (к примеру, Крылатском) или рядом со станциями метро «Аэропорт», «Сокол» аренда квартиры «однушки» обойдется в 35 000 и дороже. Двухкомнатной — в 45 000-50 000 рублей. В центре цены еще выше. Тем не менее, на арендном рынке существует дефицит относительно недорогих квартир, предлагающихся к сдаче. Объясняется это многими причинами, в том числе тем, что арендаторы живут по нескольку лет в одной и той же квартире. Многие были бы счастливы приобрести недвижимость, но, видимо, даже с помощью ипотеки покупка квадратных метров в столице им не по карману. И потому остается один выход — годами арендовать.

Сквозь банковское сито

А вот другая точка зрения. По мнению генерального директора одной из ипотечных брокерских компаний Дмитрия Балковского, ситуация не столь безнадежна. Требования банков к заемщикам приемлемы для многих. Чтобы получить ипотечный кредит, необходимо подтвердить доход в размере от 30 000 рублей в месяц. Стаж работы на последнем месте должен быть от трех месяцев, общий трудовой стаж — не менее года. Это, так сказать, минимальные параметры.

На ипотеку можно рассчитывать, если у заемщика не подпорчена кредитная история, и он не судим. Гражданство, прописка, наличие военного билета сейчас не являются обязательными требованиями для получения ипотечного кредита. Д. Балковский считает, что, если человек «проходит» по всем этим параметрам, но ему отказали в банке, это не повод расстраиваться. Причиной отказа может служить иногда просто неверно заполненная заявка. Достаточно обратиться к брокерам, и для такого заемщика будет подобрана удобная кредитная программа. Правда, размер кредита для заемщика с невысоким доходом окажется невелик.

Занимательная арифметика

В чем же тогда проблема? Почему большинство людей годами, а то и десятилетиями вынуждены арендовать жилье? Каким должен быть доход семьи, чтобы она могла позволить себе купить квартиру по ипотеке?

Д. Балковский считает, что если брать в расчет самую дешевую однокомнатную квартиру в Москве стоимостью $200 000, то необходимо подтвердить совокупный доход супругов от $3500. А для покупки квартиры в Подмосковье стоимостью $120 000-160 000 нужно будет подтвердить доход в $2000-2500. Если же брать дальнее Подмосковье, то там квадратные метры существенно дешевле, соответственно и сумма дохода, которую необходимо подтвердить, меньше.

Допустим, снять квартиру в Москве, в спальном районе обходится в 35 000-40 000 рублей — если за основу выбирать по параметрам «двушку». Если учесть, что людям, помимо выплаты арендной платы, надо еще есть и одеваться, нести транспортные расходы и т.д., то получается, что семья должна зарабатывать примерно те же $3500, которые необходимы для подтверждения дохода при обращении за ипотекой в банк.

Правда, здесь есть одно «но» — необходимые накопления на первоначальный взнос. Поэтому считаем дальше.

При том, что доход арендатора никак не может быть меньше дохода заемщика, получается, что он должен быть еще выше. Ведь людям необходимо накопить на первоначальный взнос за квартиру, приобретаемую по ипотеке.

Чтобы быть привлекательным заемщиком для банка, необходимо иметь минимум 10-15 процентов от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. Кроме того, у банкиров существует правило: чем выше первоначальный взнос, тем заемщик более желанный. Западная статистика говорит о том, что если за дом или квартиру выплачено 50-70 процентов от стоимости, то процент невозврата кредита у таких заемщиков сводится к нулю.

Сколько платить в месяц?

Какую же сумму в среднем платят в месяц те, кто в недавнем прошлом воспользовался ипотечным кредитом? Насколько соотносимы ежемесячные платежи по ипотеке с размером арендных платежей в столице?

— Средний размер ипотечного кредита для покупки жилья в столице составляет сегодня 5 000 000 рублей, для Подмосковья — 3 000 000-3 500 000, — комментирует Дмитрий Балковский. — Два года назад люди покупали квартиры в Москве за $80 000-100 000, и платеж по кредиту у них колеблется от $700 до $900 в месяц. Год назад можно было приобрести квартиру за $120 000-140 000, соответственно платеж составляет $1200-1300. При нынешних средних ценах в $210 000-230 000 за «однушку» платеж составит $3500-3700 в месяц.

Брать ипотеку или не брать, каждый решает сам. Но, как видно из цифр, взявшие ипотечный кредит два года назад, сейчас платят на порядок меньше, либо уже погасили кредит полностью.

Как ни печально, арендная плата будет только расти, и цены на недвижимость — тоже. Поэтому снимать квартиру и одновременно копить на собственное жилье сейчас почти невозможно. Перейти в категорию ипотечных заемщиков арендаторам удается лишь в случаях, когда у них остается какая-то недвижимость в городе, из которого они приехали. Пусть она стоит недорого, но денег от ее продажи иногда бывает достаточно на первоначальный взнос за столичную квартиру.

Клиент со стабильной зарплатой

Подтвердить доход в 80 000 рублей, необходимый для покупки самой дешевой столичной квартиры, может далеко не каждая семья. Есть ли шанс у семей, зарабатывающих относительно немного, но стабильно, воспользоваться ипотекой? Или они будут вынуждены долгие годы продолжать снимать жилье?

Как не парадоксально, но, по мнению ряда аналитиков, людей, длительное время получающих стабильную зарплату, банкиры считают самыми привлекательными заемщиками. Если доходы небольшие, и их не хватает на жилье, которое хотелось бы приобрести, есть выход — привлечь созаемщиков.

Сейчас банки рассматривают до четырех созаемщиков по ипотечному кредиту. Это могут быть не только родственники, но и третьи лица. Если взять четырех созаемщиков даже с доходом 20 000 рублей у каждого, то совокупный доход составит необходимые 80 000. А этого уже достаточно, чтобы купить квартиру.

Кроме того, у молодых заемщиков есть еще один вариант. Сейчас существует программа, рассчитанная на 50 лет. Соответственно максимальная сумма кредита будет больше, чем при выдаче на срок 25-30 лет. А за это время доходы и уровень жизни семейства почти наверняка вырастут. Как показывает практика, средний срок, в течение которого погашается ипотечный кредит в России, пять лет. При этом договор может быть заключен и на 20, и на 30 лет.