Жилье с перепланировкой: Купить-продать и не пострадать

История продавца: Горе от БТИ

Как и многие сегодняшние москвичи, Анна приехала в столицу из другого города. Со временем решила обзавестись здесь собственным жильем, а для этого продать квартиру, оставшуюся на родине. Тут-то и началось самое интересное. Прежнее жилье Анна покупала в начале 90-х, из правоустанавливающих документов на руках имелся лишь договор купли-продажи.

Риэлтор, взявшийся продавать квартиру сейчас, предупредил: для сделки потребуется правоподтверждающий документ современного образца - свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру. А для того чтобы получить его в подразделении Федеральной регистрационной службы (ФРС), нужно предъявить документ, описывающий жилье, - техпаспорт БТИ.

Пришедший техник сразу заметил: в квартире неузаконенная перепланировка - совмещены ванная с туалетом. Он выдал хозяйке документ под названием «временный технический паспорт» с пометкой о несанкционированном переустройстве. И сказал, что «нормальный» техпаспорт, необходимый для предъявления в ФРС, будет выдан только после узаконивания перепланировки.

Одним из обязательных шагов для этого оказалось составление техпроекта на переустройство, за что собственнице выставили счет в 15 тысяч рублей...

Наш комментарий

Сразу отметим: понятия «временный техпаспорт» нет ни в московском, ни в федеральном законодательстве об учете жилищного фонда. По всей видимости, это «находка» местных властей, решивших таким образом стимулировать граждан оформлять перепланировки. Регионы могут вводить собственные «уточняющие» правила. Поэтому, если вы находитесь в такой же ситуации, как и Анна, поинтересуйтесь особенностями местного законодательства - оно может отличаться от московского.

Обратите внимание: согласно поправкам в Закон о регистрации сделок и прав на недвижимость (вст. в силу с 1 сентября 2006 г., действуют одинаково на территории всей страны) предъявлять техпаспорт жилья НЕ ТРЕБУЕТСЯ, если этот документ уже когда-либо подавался в органы регистрационной службы.

На практике такое облегчение касается главным образом собственников, которые оформляли свои права на квартиру - при покупке, приватизации, наследовании и т. д. - начиная с 1998 года, когда была введена современная система госрегистрации сделок и прав на недвижимость.

А вот тем, кто приобретал свое жилье ранее и не имеет свидетельства о госрегистрации права собственности на квартиру, придется идти по пути Анны, в том числе оформлять техпаспорт БТИ.

Важно

В Москве неузаконенная перепланировка НЕ ПРЕПЯТСТВУЕТ ни получению документации БТИ, ни госрегистрации сделки.

Обнаружив несанкционированное переустройство, техник БТИ обозначает его красными линиями на обычном поэтажном плане и делает отметку о самовольно переоборудованной площади в экспликации. Эти документы можно передавать в Мосрегистрацию, отказать вам не имеют права. А вот с выдачей ипотечного кредита под такую квартиру проблемы возникнут (см. «Вопрос - ребром» ниже).

История покупателя: «Соблюдайте технику безопасности - и проблем не будет!»

Я дважды покупал в Москве квартиры с незарегистрированными перепланировками. У нас все прошло отлично. В БТИ элементарно выдали техпланы и экспликации, не выезжая на квартиры, - кому охота лишний раз мотаться, проводить замеры?

Вообще я убедился: самовольная перепланировка никак не «засветится» и не принесет проблем ни покупателям, ни продавцам, если соблюдено основное условие: переустройство не причиняет неудобств соседям. То есть если из-за вас у них начнут трескаться стены и потечет с потолка, то пострадавшие, разумеется, пожалуются в жилищную инспекцию, и та будет добиваться проверки квартиры. Максим Д.

Наш комментарий

Заметьте: даже те, кто уверен в беспроблемности самовольных перепланировок, подчеркивают - неприятности не грозят, только если переустройство сделано безопасно и не способно причинить вреда.

И вот тут-то встает вопрос: покупая квартиру, где потрудились мастера-гастарбайтеры с сомнительной квалификацией, можете ли вы быть твердо уверены, что переустройство окажется долговременно безопасным для конструкций дома?

Не стоит забывать о «камне», который всегда висит над душой владельца самовольно переделанного жилья - это угроза лишиться квартиры.

Напомним, эта крайняя мера предусмотрена нынешним Жилищным кодексом и применяется, если неузаконенное переустройство угрожает жизни, здоровью и имуществу окружающих. В такой ситуации хозяина сначала обязывают вернуть жилье в первоначальный вид, а в случае неисполнения предписания возможно изъятие и продажа квартиры с публичных торгов.

Вопрос - ребром

Дадут ли ипотечный кредит на покупку жилья с незаконным переустройством?

Это как раз та самая ситуация, когда неузаконенная перепланировка может сыграть злую шутку.

Перед выдачей ипотечного кредита жилье обязательно осматривают эксперты и организации-оценщика, и страховой компании. Так что, когда в дело вступает ипотека, несанкционированная перепланировка так или иначе «засвечивается».

В итоге возможны три варианта:

1. В особо тяжелых случаях - скажем, когда сделанную в квартире перепланировку просто невозможно узаконить (см. «Бди!»), - банк отказывается выдавать кредит на покупку юридически «дефектной» квартиры.

2. Оценщики снижают рыночную стоимость квартиры, и соответственно банк уменьшает размер кредита. Хозяева же при этом, как правило, скидку не делают.

3. Страховщик увеличивает размер взноса по страховке, которая обязательно оформляется при выдаче кредита. Из-за этого возрастают ежегодные платежи.

В любом случае, даже если банк выдаст вам кредит на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой, вас заставят подписать обязательство это дело узаконить.

Бди!

В каких случаях проблемы возникнут обязательно

Есть ряд оговоренных законом случаев, когда переустройство жилых помещений не допускается. Приобрести такое жилье по ипотеке не удастся. А если вы купите квартиру за свои деньги, то узаконить переустройство вам не разрешат - обяжут привести все в прежний вид.

В частности, проблемы возникнут, если при переустройстве:

• нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций;
• ликвидированы или уменьшены каналы естественной вентиляции;
• увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (при устройстве стяжек в полах, замене перегородок, размещении дополнительного оборудования в помещениях).