Стремительный рост цен на квартиры в Москве в первой половине этого года оказался неожиданным для многих участников рынка. Увеличение цены квадратного метра жилой недвижимости уже превысило декабрьские прогнозы большинства аналитиков на 2008 год.
Стремительный рост цен на квартиры в Москве в первой половине этого года оказался неожиданным для многих участников рынка. Увеличение цены квадратного метра жилой недвижимости уже превысило декабрьские прогнозы большинства аналитиков на 2008 год.
Темпы роста цен в локации «Юго-Запад» в первом полугодии 2008 года увеличивались и опережали средние показатели для московского рынка. Рост цены в 2008 году происходил на фоне увеличения предложения на субрынке.
Новостройки локации "Юго-Запад"
* - Объекты NN18-22 находятся в квартале 32-33 района «Проспект Вернадского», который иногда обозначается в СМИ как «Квартал на Ленинском»
Количество объектов, выставленных на продажу в локации, увеличилось на 4. С начала года завершились продажи в следующих объектах: улица Академика Анохина, 11, «Миракс Парк» ул.Большая Очаковская, 40. Начались продажи в объектах «Надежда», «Дипломат», пр-т Вернадского вл.27, к. 4Б, «Мечта», Ленинский пр-т, 106-1, Ленинский пр-т,114-1. Кроме того, возобновились продажи в известной высотке «Вертикаль» (новое название – «Велл Хаус»).
Динамика средних цен за 1 кв.м. на первичном рынке в локации «Юго-Запад» с начала года
Средняя цена вычисляется как средняя среди средних цен каждого объекта. На графике представлена динамика цен на недвижимость за период с декабря прошлого года по июнь текущего года в долларах США и рублях.
Увеличение цены за первые шесть месяцев составило 24.96% в долларах (рост за тот же период 2007 года составил всего 3.1%). Если сравнивать рублевые цены, то, учитывая снижение курса доллара, их рост составил 18.3%.
По словам Лушкина Сергея, директора по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»:
«Во второй половине года стоит ожидать снижение темпов роста цен на квартиры в локации «Юго-запад», в которой ожидается начало продаж сразу нескольких крупных жилых комплексов. Прогнозируемый ежемесячный рост цен во втором полугодии - 1-2%. Стабилизация рынка может привести к коррекции цен на вторичном рынке жилья. Переоцененные квартиры в панельных и блочных домах потеряют в цене (повторится тенденция прошлого года) и, как следствие, увеличится разница между стоимостью квартир в домах повышенной комфортности (рост цен в которых продолжится) и домах старой постройки в тех же районах».
Прогноз развития рынка
В мае рост средних цен на рынке недвижимости происходил по инерции. Динамика увеличения цен на квартиры в мае уменьшилась - объем предложения вырос. Стоит ожидать снижение деловой активности в течение следующих 4 месяцев (по сентябрь включительно), которое будет сопровождаться постепенным «вымыванием» наиболее ликвидных квартир с рынка. В июне-августе рост цен на недвижимость в локации «Юго-Запад», скорее всего, не будет превышать 1.5% в месяц на первичном рынке и 1% - на вторичном. К сентябрю 2008 года разница между средней минимальной и средней максимальной ценой уменьшится, что должно послужить толчком к нормальному для отечественного рынка росту цен на 1,5-2,5% в месяц.
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
ОПИСАНИЕ СЕГМЕНТАЦИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Рынок жилой недвижимости Москвы является обширным и неоднородным, единовременно на нем представлено более 500 объектов разных классов. Традиционно, его сегментация ведется по двум основным параметрам: тип строения (панельное, монолитное) и его расположение (по округам). Стоит отметить, что разделение рынка недвижимости по типу строения актуально, в первую очередь, для анализа вторичного рынка, поскольку первичный рынок становится все более однородным в силу того, что количество панельных новостроек в пределах МКАД стремительно сокращается.
В настоящее время, при анализе рынка жилой недвижимости Москвы, аналитические агентства разделяют город согласно официальному территориальному делению – по административным округам. Однако, сегментация столицы в соответствии с границами административных округов не всегда отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости. Мониторинг потребительских предпочтений, проводимый ОАО «Квартал» с начала 2005 года, показывает: более 60% покупателей при выборе жилья заранее определяют приоритетный район будущего проживания и выбирают квартиру в объектах, расположенных на его территории.
Как правило, территориальные границы округов являются условными, часто проходят по крупным магистралям. Таким образом, дома, расположенные по разным сторонам одной улицы или проспекта оказываются в разных округах и, соответственно, данные по ним включаются в расчеты по разным субрынкам. Существенным недостатком разделения рынка недвижимости по территориальным округам также является разница потребительских характеристик отдельных районов, входящих в округ. Например, в составе ЗАО соседствуют: престижный район Кутузовского проспекта, динамично развивающийся район бизнес-класса Строгино, и Солнцево, где строятся в основном жилые дома эконом-класса. Также сложно сравнивать новостройки в Жулебино и Лефортово (ЮВАО). При общепринятой сегментации рынка недвижимости в соответствии с официальными границами районов, разнонаправленная динамика средней цены эконом-класса и бизнес-класса гасят друг друга в рамках одного большого округа. Кроме того, средняя цена по административному округу не является репрезентативной для конкретных новостроек района, поскольку цены на объекты, находящиеся в разных микрорайонах, могут значительно варьироваться.
Необходимо учитывать, что административный округ, как правило, занимает большую территорию и имеет в своем составе различные районы (локации), сформированные в разные периоды домостроения. Соответственно, значительно различаются такие важные характеристики, как -архитектура, плотность застройки, социальный состав населения, количество «зеленых зон», транспортная доступность и, как следствие, престижность этих районов. Целесообразно проводить зонирование столичного рынка недвижимости согласно исторически сложившимся локациям территориальных предпочтений потребителей. Локации территориальных предпочтений потребителей – это несколько районов, объединенных общим признаком, где («как принято считать в обществе», согласно стереотипу) качество жизни приблизительно одинаковое. Типичными локациями территориальных предпочтений являются «Центр», «Набережные», «Кутузовский проспект», «Юго-Запад», «Спальные районы за МКАД» и другие.
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
ОПИСАНИЕ ЛОКАЦИИ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ПРЕДПОЧТЕНИЙ «ЮГО-ЗАПАД»
Границы локации ЮГО-ЗАПАД определены на основании экспертной оценки специалистов департамента по маркетингу и продажам ОАО «Квартал». Компания ведет комплексную реконструкцию квартала 32-33 района "проспект Вернадского" Западного Административного Округа Москвы. С юга квартал 32-33 ограничен участком Ленинского проспекта, по которому проходит граница двух административных округов - Западного и Юго-Западного. Клиенты ОАО «Квартал» выбирают квартиру на престижном Юго-Западном направлении (локация территориальный предпочтений ЮГО-ЗАПАД) - среди объектов, располагающихся в зоне, ограниченной Мичуринским проспектом с севера (с учетом новостроек расположенных в районе Раменки с севера от Мичуринского проспекта), Ломоносовским проспектом и улицей Дмитрия Ульянова с востока, Тропаревским лесопарком с запада и Профсоюзной улицей с юга (включая новые объекты между Профсоюзной и Новочеремушкинской улицами). Как правило, именно этот район называют «юго-запад Москвы» (без привязки к официальному административно-территориальному делению города). Этот район исторически считается престижным, массовое строительство началось только в 50-х 60-х годах (что является причиной геометрически правильной застройки территории), квартиры здесь предоставлялись преимущественно представителям номенклатуры и профессорско-преподавательской элите. Особенностью района является высокая концентрация престижных ВУЗов: здесь расположены МГУ им.Ломоносова, МГИМО, РУДН, Академия ФСБ РФ, Университет нефти и газа им.Губкина, Академия народного хозяйства при Правительстве РФ и других. Также на данной территории сосредоточено большое количество зеленых насаждений.
Источник: ООО «Квартал Эстейт»