Как найти среди множества соискателей жилплощади достойную кандидатуру – чтобы и платежеспособным был, и втихую ещё десять человек не подселил, и дурного ничего после себя в квартире не оставил? Эти проблемы, а также хозяйственные вопросы, связанные с эксплуатацией жилплощади, помогает решить риэлторская компания, которая по поручению владельца выступает арендодателем.
На нашем рынке недвижимости услуга «доверительного управления жильём» появилась в 1996 году. Более активно она стала применяться с 2000 года, когда последефолтовое благосостояние граждан наладилось и сдача «лишней» квартиры стала довольно распространённым бизнесом – особенно для столицы и ряда крупных городов, переживающих перманентный приток провинциальных кадров. Как найти среди множества соискателей жилплощади достойную кандидатуру – чтобы и платежеспособным был, и втихую ещё десять человек не подселил, и дурного ничего после себя в квартире не оставил? Эти проблемы, а также хозяйственные вопросы, связанные с эксплуатацией жилплощади, помогает решить риэлторская компания, которая по поручению владельца выступает арендодателем.
В чём заключаются преимущества договора доверительного управления для собственника недвижимости? Они очевидны – он получает прибыль, не тратя многих усилий и времени. Ведь именно управляющая компания берёт на себя все организационные, финансовые и технические вопросы, все обязанности, ответственность и риски хозяина жилья, связанные с арендой – в отличие от обычной посреднической операции, когда риэлторы не обязаны нести потом никакой ответственности.
При доверительном управлении агентство не только производит оценку квартиры, занимается поиском арендатора, разрабатывает и заключает с ним договор, но и контролирует получение ежемесячной арендной платы, передавая ее доверителю. Агентство следит за сохранностью квартиры и за порядком в ней, делает ремонт, отвечает за состояние инженерных сетей и электрооборудования, за соблюдение санитарных и противопожарных норм. Оно также берёт на себя обязательства по своевременной оплате коммунальных платежей и телефонных счетов за междугородние переговоры – при необходимости агентство само их оплачивает.
«Подписывая договор на доверительное управление недвижимостью с агентством, вы ни в коем случае не ограничиваете свои права на недвижимость, а только передаете юридическому лицу полномочия по сдаче её в наём, – рассказывает Светлана Фуфаева, пресс-секретарь Группы компаний «МИАН». – Агентство действует только в рамках договора и не имеет права самостоятельно предпринимать какие-либо действия без согласия собственника. Такая форма сотрудничества очень удобна наймодателям, которые надолго уезжают из Москвы, не имеют времени или желания самостоятельно сдавать свою квартиру или дом. А также владельцам жилья, не желающим оставаться один на один со своим будущим нанимателем». При этом владелец может находиться хоть за границей и принимать участие лишь в решении тех вопросов, для которых нужно его согласие. А по оплате этот весьма комфортный вариант для собственника жилья никак не отличается от обычного риэлтерского – арендатор оплачивает услуги агентству недвижимости МИАН в момент заключения договора в размере 100% от ежемесячной арендной платы, а дальше ежемесячно вносит аренду в оговоренном размере.
Но не только собственникам недвижимости доверительное управление приносит удобства и преимущества. Арендаторы тоже могут получить более полный комплекс услуг и реальную выгоду. Выгода нанимателя жилья в том, что он получает уже застрахованную квартиру, а также может застраховать свое имущество, находящееся в снимаемом жилом помещении, по более низким тарифам, действующим для агентств и управляющих фирм. Немаловажно и то, что большинство управляющих компаний располагает собственными техническими и клининговыми службами. Так что, если во время найма в квартире ломается бытовая техника или наступает страховой случай, на помощь придут сотрудники сервисной службы доверительного управления. Для этого достаточно лишь сообщить о возникшей проблеме администратору управляющей компании.
Само собой, управляющее агентство обязано подумать и о себе. В качестве собственного обеспечения на случай непредвиденных обстоятельств компания использует страхование, в том числе гражданской ответственности, детальную опись имущества с указанием примерной стоимости вещей и депозит с арендатора в размере 100–300% от суммы месячной арендной платы. Обязательную проверку квартиры в зависимости от условий договора и категории жилья осуществляют сотрудники агентства раз в полтора — три месяца.
«Наиболее частыми камнями преткновения между сторонами являются всевозможные нарушения условий проживания, – говорит Ольга Корнеева, начальник отдела маркетинга портала ГДЕЭТОТДОМ.РУ. – В практике доверительного управления существует уже отработанная процедура разрешения подобных ситуаций. В случае возникновения каких-либо нарушений, администратор делает запись в акте осмотра и рекомендует квартиросъёмщику устранить неполадки. Если по истечении установленного срока просьба проигнорирована, ремонтом занимается агентство, вызывая своих штатных специалистов или сотрудников со стороны. Если же квартирант отказывается заплатить за ремонт, деньги вычитаются из залога. При более серьезных нарушениях – нежелании платить за жильё или самовольном увеличении числа проживающих – возникает угроза выселения. Иногда дело доходит до судебных разбирательств, и практика показывает, что агентства их выигрывают».
Чем больше пунктов в договоре – тем лучше. Работающие на этой ниве риэлторские компании советуют прописывать сроки проверки состояния квартиры: делать это раз в неделю, раз в месяц или раз в квартал. Или можно, допустим, оговорить, кто и в каком объёме берет на себя обязанность менять мебель, стирать занавески или делать большой ремонт. Иногда стороны определяют, кто будет оплачивать коммунальные платежи, и телефон. Стоит также указать, как будут происходить взаиморасчёты (наличным или безналичным путем), в какой форме и как часто управляющей компании следует представлять собственнику жилплощади отчёт о своей работе.
Говоря о перспективах доверительного управления жильём для российского рынка, стоит отметить, что это всё же относительно молодая услуга в практике наших риэлторов. Но начальник отдела маркетинга портала ГДЕЭТОТДОМ.РУ. Ольга Корнеева уверена, что она постепенно завоевывает здесь свои позиции: «На мой взгляд, доверительное управление будет востребовано в сегменте элитного жилья. Кроме того, есть
много случаев, когда хозяева постоянно проживают в другом городе или вынуждены уезжать в длительные командировки». Ну и, конечно, доверительное управление – лучший выход для тех, кто просто не хочет обременять себя проблемами, связанными со сдачей квартиры.
Тем не менее, добавляет Ольга Корнеева, на сегодняшний день есть ряд ограничений, которые тормозят развитие практики доверительного управления. «Прежде всего, такая схема работы затратна для агентства с точки зрения ресурсов. Не каждый агент может перестроиться на новый лад работы и общаться с клиентом на долгосрочной основе. Также, среди сдерживающих спрос факторов – стремление владельца жилья самому активно участвовать в процессе управления квартирой и необходимость подписания официального договора, который предполагает уплату налогов».
Михаил Гуревич
Читайте также:
Источник: ГдеЭтотДом.РУ