В Москве активно развивается строительство мультифункциональных комплексов. Инвесторы, оценив привлекательность этого сегмента рынка недвижимости, вкладывают деньги в МФК городов-миллиоников.
В Москве активно развивается строительство мультифункциональных комплексов. Инвесторы, оценив привлекательность этого сегмента рынка недвижимости, вкладывают деньги в МФК городов-миллиоников.
К мультифункциональному комплексу (МФК) относятся объекты, в которых сочетаются различные виды недвижимости: коммерческая, жилая, торговая, развлекательная -- практически все, что необходимо для жизни в современном мегаполисе.
Этот «город в городе» задуман так, чтобы, при желании, можно было жить, вообще не покидая его пределов. Работа, квартира, инфраструктура и даже развлечения находятся в шаговой доступности для его жителя. Для этого в МФК включают спортивные залы, офисные помещения, детские городки, магазины, рестораны, кинотеатры.
«Как правило, МФК проектируется либо при очень большой площади будущего объекта, в котором сложно реализовать помещения одного назначения, либо при необходимости организации на застраиваемой территории определенной инфраструктуры», -- говорит заместитель директора по маркетингу и продажам ООО "Квартал Эстейт" Павел Епихин. По определению директора департамента торговой недвижимости PENNY LANE REALTY Алексея Могилы, МФК представляет собой разноцелевые помещения в одном здании или максимум двух-трех. «Не стоит его путать с коттеджным поселком, в котором расположены ТРЦ и прочие элементы инфраструктуры», -- говорит он. По словам эксперта, нередко строительство МФК претворяет такая ситуация: компания, получившая больший участок, чем нужно для проектирования одного объекта, начинает достраивать и другие. «Глупо не использовать полученную землю: жилых участков больше не становится. Тогда проводится анализ, проектирование, и в здание вводятся другие функциональные нагрузки, спортивные, развлекательные или жилые», -- рассказывает Алексей Могила. По мнению эксперта, для девелоперов строительство МФК представляет серьезный интерес: как с точки зрения эксплуатации, так и с финансовой стороны. «Пропорционально увеличению нагрузки на здание, растет и прибыль застройщиков», -- поясняет эксперт.
О достоинствах и недостатках многофункционального комплекса можно говорить долго. На самом деле, все зависит от предпочтений потребителей. Кто-то предпочитает относительно обособленный тип проживания: малоквартирные дома с минимумом инфраструктуры. Другим нравятся дома с бассейнами, SPA, саунами и кафе, магазинами и ресторанами, открытыми для всех желающих.
Основная же проблема для консультантов и девелоперов - это разведение людских потоков. Именно поэтому МФК все чаще представляет собой нежилые комплексы. По мнению Павла Епихина, квартира в МФК с точки зрения проживания представляется менее удачным вариантом по сравнению с квартирой в жилом доме с сопутствующей инфраструктурой на первых этажах. «В первую очередь это связано с большим потоком людей вблизи места проживания, что может создавать неудобства жителям комплекса. МФК должен быть спроектирован таким образом, чтобы потоки людей «коммерческой» части комплекса и жилой не пересекались», -- говорит эксперт.
Однако в нежилых комплексах разделение людских потоков также является серьезной задачей: столкновение серьезных бизнесменов и покупателей с тележками далеко не самый приятный сюрприз для обоих. Учитывая подобные ситуации, в МФК проектируются отдельные входы для посетителей. Впрочем, соседство различных людских потоков и функциональных помещений приносит не только неудобства, но и дополнительную прибыль: в пределах комплекса создается микрорынок, удовлетворяющий спросы соседей. «К примеру, фуд-корты в ТРЦ рассчитывают в том числе и на бизнес-ланчи для сотрудников офисного центра, расширяя таким образом свою целевую аудиторию. Кроме того, торговый центр получает постоянную лояльную аудиторию, а сотрудники могут совершать любые покупки недалеко от работы: начиная от рубашек и заканчивая выбором подарков», -- говорит Алексей Могила. То же самое касается спортивных мероприятий и других предложений МФК.
Несмотря на решение московских властей отказаться от уменьшения объемов строительства (согласно рекомендации столичного градсовета), проекты МФК все равно реализуются, и размеры их по истине огромны. К примеру, недалеко от метро «Парк культуры» на улице Антоновича уже начаты работы по возведению многофункционального комплекса площадью в 600 тыс. кв. м. на участке в 4,7 га. Заказчик планирует строить объект в два этапа. Во время первого, который продлится два года, будет возведен четырехэтажный ТРЦ общей площадью 100 тыс. кв. м. В нем, помимо бутиков, расположится развлекательная зона, шестиэтажный подземный паркинг, кафе, рестораны, фитнес-центр, а на крыше — зимний сад. После сдачи ТРЦ и парковок в эксплуатацию, компания займется реализацией второго этапа. В течение полутора лет планируется построить три высотные офисные башни: две 40-этажные (суммарная площадь 105 тыс. кв. м) и одна высотой 34 этажа (50 тыс. кв. м). Помимо этого, предполагается построить три жилых дома: два 31- и один 33-этажный. В них разместятся 990 квартир общей площадью 170 тыс. кв. м. Реализация этого огромного проекта потребует порядка $1 млрд инвестиций, но, по мнению экспертов, окупится достаточно быстро.
Между тем, в Москве МФК могут быть построены и в самом центре. На месте гостиницы «Минск» на Тверской улице в скором времени возведут мультифункциональный комплекс "Интерконтиненталь", в котором расположатся торгово-развлекательный центр, офисная часть и трехзвездочный отель на 400 мест. «Гостиничный вариант МФК очень удобен и эффективен. Получается такой небольшой центр для туристов, где не надо ничего искать», - говорит Алексей Могила.
Подобные гостиничные комплексы строятся и в Петербурге. Для постройки нового МФК за счет намывных земель расширяется Васильевский остров. Согласно проекту, пассажирский морской терминал займет площадь порядка 25 га, в нем будет построено 7 современных причалов и создана инфраструктура, необходимая для принятия туристов, а оставшиеся 425 га займет мультифункциональный комплекс, в котором найдется место не только для офисов, магазинов, жилья и других инфраструктурных объектов, но и для новых гостиниц. «Инвестиционный период проекта составляет около 10 лет. Мы ожидаем, что он окупится в течение 7-8 лет. При этом внутренняя норма доходности «Морского фасада», по нашим подсчетам, должна составить 15-18% годовых. Это очень хорошие показатели», – рассказал агентству РБК начальник отдела экспертной оценки проектов комитета по инвестициям и стратегическим проектам администрации Санкт-Петербурга Павел Бруссер.
В процессе планирования будущих застроек необходимо подумать и о развитии инфраструктуры вне комплекса. «В первую очередь это касается транспортного сообщения и подъездных дорог», -- считает начальник отдела маркетинга ООО «ГДЕЭТОТДОМ.РУ» Ольга Корнеева. К примеру, основным условием появления большого комплекса в Киеве стало сооружение дублирующей магистрали, параллельной улицам города. Без нее транспортная система не смогла бы включить в себя проектируемый комплекс, в котором одновременно смогут находиться до 20 тыс. человек. К другому МФК в Киеве планируется создание станции метро с прямым выходом в комплекс.
В Москве мультифункциональные комплексы представлены достаточно широко, начиная с гигантского проекта «Башни Федерации», и заканчивая реконструкциями старых зданий в спальных районах под нежилые МФК. Говоря о перспективах развития данного формата недвижимости, стоит отметить, что столица уже достаточно насыщена подобными проектами. «Однако в городах-миллиониках данный сегмент рынка в настоящее время активно развивается », - резюмирует Павел Епихин.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ