Коттеджным поселкам в Подмосковье несть числа. Но только каждый пятый из них можно отнести к эконом-классу. Сколько стоит самый недорогой загородный дом, где его искать и чем поселки эконом-класса отличаются от своих элитных собратьев?
Коттеджным поселкам в Подмосковье несть числа. Но только каждый пятый из них можно отнести к эконом-классу. Сколько стоит самый недорогой загородный дом, где его искать и чем поселки эконом-класса отличаются от своих элитных собратьев?
Если вы хотите поселиться в поселке эконо-мкласса, то прежде всего должны уяснить: ваши архитектурные замыслы здесь никого не интересуют. Большинство девелоперов предложат купить либо уже готовый (строящийся) коттедж, либо участок с последующим строительством на нем дома по типовому проекту.
Мини-макси
Если оглянуться на Америку, которую традиционно приводят в пример как родину недорогого малоэтажного домостроения, то там поселки из множества одинаковых домиков на 1—2 семьи возводят именно крупные застройщики, удешевляя за счет объемов строительства стоимость жилья. В результате средняя цена заокеанского дома эконом-класса составляет около $220 000—230 000 (с землей) в зависимости от штата. Получается, что Подмосковье по этому критерию уже догнало и перегнало Америку.
Пока в правительстве обсуждают возможность строительства коттеджей по 22 000 руб. (примерно $900) за «квадрат», в Подмосковье цена квадратного метра дома экономкласса уже перевалила за $1 000 и в среднем составляет $1 300. И это без учета земли! Стоимость последней сильно зависит от направления и удаленности от МКАД, но в любом случае сотка обойдется как минимум в $4 000. Самые же дорогие участки по-прежнему на Рублево-Успенском шоссе, где за сотку могут просить и $300 000, но там дома эконом-класса не строят. Таким образом, найти новый дом в Московской области дешевле $200 000 крайне трудно, разве что в каком-нибудь садовом товариществе или на границе с другими областями.
Что касается верхней ценовой планки, которая отделяет эконом-класс от бизнес-класса, то единого мнения на этот счет не существует. Так, компания «Миэль — Загородная недвижимость» к бюджетному варианту относит домовладения стоимостью до 8,1 млн руб. ($337 000) вместе с участком, «Инком-Недвижимость» — до $400 000, Rodex — до 11 млн руб. ($458 000). Эти «разночтения» говорят лишь об условности разделения рынка на эконом- и бизнес-сегменты и дают возможность застройщикам при желании рекламировать свой поселок в более престижном сегменте, что порой вводит в заблуждение покупателя. Мы же будем рассматривать варианты в диапазоне от $200 000 до $400 000.
Рынок недорогой загородной недвижимости Подмосковья весьма активен: на сегодняшний день в этом сегменте идут продажи домов более чем в 80 поселках, рассказывает Сергей Цывин, руководитель отделения «Проспект Вернадского» компании «Инком-Недвижимость». Примерно 80% населенных пунктов уже готовы или будут сданы до конца текущего года. Остальные — в 2009—2010 гг., добавляет Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса Rodex Group. Таким образом, конкуренция на рынке весьма высока, однако это не мешает ценам расти на 15—30% в год.
Экономпоселки строятся вдоль всех подмосковных магистралей за исключением разве что Рублево-Успенского шоссе, но основная их доля приходится на Новорижское, Дмитровское, Ленинградское, Калужское, Симферопольское, Минское и Можайское шоссе. Объясняется это тем, что возводят их по большей части девелоперы, ранее занимавшиеся поселками бизнес-класса и элитными. Переходя на работу с эконом-классом, они предпочитают уже известные и освоенные направления, только «отодвигаются» все дальше от Москвы. Отметим также, что экономичное загородное жилье на Щелковском и Симферопольском направлениях расположено к столице ближе (от 30 до 80 км), чем на Новорижском — здесь недорогие дома строятся преимущественно на расстоянии 100 и более километров от МКАД. Вместе с тем на карте Подмосковья появляется все больше смешанных поселков, где роскошные коттеджи бизнес-класса (на участках от 25 соток) соседствуют с более скромными домиками (на небольших участках от 12 соток).
Иди и смотри
Собираясь купить недорогой дом, не стоит полностью полагаться на рекламу — лучше разузнать все на месте, даже если на это придется потратить не один день. Отправляясь на разведку, запаситесь фотоаппаратом, блокнотом или даже ноутбуком и вносите всю полученную информацию в заранее заготовленную таблицу. Как показывает практика, после осмотра десятого поселка память начинает подводить. Итак, на какие моменты следует обратить внимание в первую очередь?
Все дома в современном поселке эконом-класса строятся, как правило, по 3—4 типовым проектам
Они могут отличаться друг от друга:
-
фасадами,
-
количеством комнат,
-
наличием пристроенной террасы и/или гаража,
но все эти различия крайне незначительны.
Благоустройство территории ограничивается:
-
асфальтированием дорог,
-
установкой одинаковых заборов
-
и минимальным ландшафтным дизайном.
Пункт 1. Площадь
Общая площадь коттеджей эконом-класса — от 100 до 250 кв. м, участков — от 10 до 20 соток. Исключения составляют сблокированные дома (таунхаусы): их площадь может начинаться от 90 «квадратов», а размер участка редко превышает 5 соток.
Пункт 2. Расстояние
Расположены такие поселки (за исключением таунхаусов) в основном за 30 км от МКАД. Если вы планируете жить за городом и работать в Москве, то рассматривать следует варианты не далее 50 км. Однако, чтобы реально оценить, сможете ли вы каждый день добираться из дома на работу, надо проехать весь путь (и желательно не один раз) в час пик. Как плюс стоит отметить близость железнодорожной станции и остановки рейсовых автобусов. Что касается самого ближнего Подмосковья, то, по словам Игоря Лебедева, руководителя отдела маркетингового анализа компании «Масштаб», купить здесь просторный и недорогой коттедж, который мог бы стать альтернативой городской квартире, сегодня практически нереально, если, конечно, не брать в расчет дачные домики и таунхаусы. «В 2007 г. в зоне до 30 км от МКАД началось строительство нескольких экономпоселков, но справлять новоселье в них можно будет не ранее чем через 2—3 года», — добавляет эксперт.
Пункт 3. Окрестности и ландшафт
Подавляющее большинство коттеджных поселков эконом-класса строится в чистом поле неподалеку от леса, но вдали от озер и водохранилищ: близость живописных водоемов существенно повышает стоимость земли. Исключения составляют территории за 100 км от Москвы. К примеру, вполне доступные по цене дома возводятся на побережьях Оки и Можайского водохранилища. Впрочем, такие поселки эксперты относят к категории «дальних дач», которые не предполагают постоянного проживания владельцев. Проверьте, какие объекты расположены поблизости — и поставьте жирный минус, если в радиусе 10 км обнаружена промзона, свалка и т. п. Впрочем, застройщики избегают неблагоприятных с экологической точки зрения участков: дома будет трудно продать даже по минимальной цене.
Пункт 4. Коммунальные удобства
Еще один важный пункт для характеристики коттеджного поселка и пригодности его для постоянного проживания. Как правило, в современных поселках эконом-класса есть все блага цивилизации: электричество, газ, водопровод, канализация. Однако если в бизнес-поселке на дом зачастую выделяется не менее 15 кВт, то в «экономе» можно рассчитывать всего на 8 кВт, что ограничивает возможность установки подогреваемого бассейна или большой сауны. А вместо центральной канализации порой приходится довольствоваться индивидуальным септиком, то есть по сути выгребной ямой.
«Коммуникации -один из ключевых моментов, который заставляет покупателя приобретать дом именно в организованном поселке, а не в деревне или садовом товариществе. Недавно ко мне обратилась семья, которая была готова обменять дом 600 кв. м на участке 30 соток с индивидуальной скважиной, без газа и удобствами в огороде на дом 400 кв. м на участке 20 соток в поселке, подключенном ко всем центральным коммуникациям», — рассказывает Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка «Величъ».
Пункт 5. Инфраструктура
«Конечно, на территории поселка будет все необходимое для нормальной жизни: охрана, продуктовый магазин, аптека, парковка для гостей и т. п., — говорит Сергей Цывин из компании "Инком-Недвижимость". — Однако не стоит даже надеяться, что рядом окажется элитная частная школа, поле для гольфа, дорогие бутики и рестораны, специально оборудованные места для прогулок». Куда возить детей в школу, где окажется ближайшая поликлиника или больница — вопросы, на которые многие застройщики отвечают с трудом, потому что дефицит инфраструктуры — всеобщая для Подмосковья проблема. Пока самое социально развитое направление — западное, но и цены на жилье там соответствующие. Впрочем, в последнее время наметились положительные сдвиги: в области начали возводить образовательные, спортивные, культурные сооружения.
Пункт 6. Визуально-архитектурный
В поселках эконом-класса упор делается на практичность, а не на красоту домов. «Недорогие коттеджи редко бывают одноэтажными, — объясняет Сергей Цывин. — Работы по закладке фундамента — одни из самых затратных в строительстве.
Поэтому периметр дома стараются всячески сократить, а сам фундамент делают неглубоким, чтобы не поднимать конечную цену. Также не приходится рассчитывать на архитектурные изыски: величественные портики, колонны, мозаичные панно или уникальные решения в духе "органической" архитектуры Фрэнка Ллойда Райта» — все это для покупателей элитной недвижимости».
В уже построенных эконом-поселках пугает мрачное однообразие фасадов и непродуманное линейное расположение домов, смотрящих окнами друг на друга. В последних анонсированных эконом-поселках застройщики учли ошибки и предлагают на выбор несколько различных проектов фасадов, размещая часть коттеджей уже под углом друг к другу. Конечно, лучше смотреть уже отстроенный поселок, потому как по плану или даже по 3D-проекту трудно представить, как все будет выглядеть в действительности. Но проблема в том, что к окончанию строительства квадратный метр, скорее всего, подорожает в два, а то и в три раза.
Пункт 7. Технологии строительства и его качество
В основном недорогие коттеджи возводят из недорогих же отечественных материалов — клееного бруса, различного вида пеноблоков. При этом все большую популярность набирает пришедшая к нам с Запада технология «сандвич-панели», когда дома производят на фабрике, а на месте только собирают. Что касается отделки, то это, как правило, штукатурка, облицовочный кирпич, плитка. Сергей Цывин отмечает, что многие отечественные материалы по качеству ничуть не уступают импортным, но стоят дешевле.
Геннадий Теряев из Rodex Group развеивает представление о том, что дома эконом-класса строят исключительно из самых простых материалов. Если такое жилье расположено близко к мегаполису, то да, так и есть. Если же речь идет о дальних рубежах Московской области, то здесь выбор шире — можно найти коттеджи и отнюдь не из дешевого оцилиндрованного бревна, а также кирпичные и каменные, просто без каких-либо дизайнерских красот: экономкласс подразумевает простые формы, несложные планировки, скромную отделку. В качестве кровельного материала используется ондулин или металлочерепица, а оконные рамы — из недорогого пластика или хвойных пород дерева.
Читайте также: