Ипотеку спасет снижение цен на жилье на 10 и более процентов

Ипотеку спасет снижение цен на жилье на 10 и более процентов.

Срок, который нужен средней российской семье, чтобы рассчитаться с банком за квартиру, купленную в кредит, вырос с 10 до 18 лет. Формально ипотека на вторичном рынке доступна семьям теперь только в 65 регионах, а на первичном рынке и того меньше – в шести. На практике ситуация еще катастрофичней.

Специалисты аналитического центра GED Analytics сравнили доступность жилья в случае его покупки в ипотеку в различных регионах России.  При этом показателем доступности выбрано количество лет, за которые среднее российское домохозяйство может вернуть кредит, полученный на стандартную квартиру на вторичном рынке или в новостройке. Итоги расчетов не утешительны. За полгода средний срок, который нужен семье, чтобы рассчитаться с банком за квартиру, купленную на вторичном рынке, вырос с 10 до 18 лет. Но самое главное, что если в начале года ипотека была доступна жителям почти всех регионов, то теперь жители многих городов и весей не смогут рассчитывать на покупку жилья в кредит.

Таблица 1. Изменение доступности покупки жилья в кредит в Российской федерации с начала 2008 года.

Источник: Аналитический центр GEDAnalytics

Впрочем, в реальности доступность ипотеки еще меньше, чем, если верить сухим цифрам индекса доступности. Региональные банки, да и общероссийские уже с начала года неотвратимо сворачивают ипотечные программы. Сейчас из нескольких сотен банков, занимавшихся ипотекой, остались не более пары десятков. Во многих регионах, где по расчетам GED Analytics ипотека доступна, платежеспособным заемщикам сейчас некуда обращаться. Те же банки, что продолжают программы ипотечного кредитования, не только подняли с начала года рублевые ставки на 4%-8%, но и резко ужесточили требования к профессиональной деятельности заемщиков и качеству приобретаемой ими недвижимости.

Но особенно катастрофична ситуация на рынке новостроек. За кредит на стандартную квартиру в новостройке заемщики могут расплатиться за свою жизнь только в шести регионах. Впрочем, почти все банки уже несколько месяцев назад ввели негласный запрет на ипотечное кредитование приобретения квартир в новостройках, поскольку резко выросли риски затягивания сроков строительства и замораживания строек. Да и количество потенциальных заемщиков сейчас слишком мало, чтобы содержать банковский персонал, необходимый для поддержания ипотечных программ на рынке новостроек. Мало кто из россиян готов кредитоваться по ставкам 18%-20% годовых, особенно те, кто знает, что в то же время в «кризисных» США ипотечная ставка составляет 6% годовых.

Проще всего расплатиться по ипотечному кредиту жителям северных регионов – Ямало-Ненецкого, Ханты-Мансийского и Ненецкого автономного округов. У них при наличии 30% первоначального взноса уйдет на выплаты от 3 (при покупке на вторичном рынке) до 6 (при приобретении на первичном рынке) лет. Ситуация в этих регионах с начала года практически не изменилась.

В Москве срок расплаты по кредиту вырос с 11 лет до бесконечности (на вторичном рынке), в Петербурге – с 12 лет до бесконечности, в Московской области – с 9 до 15 лет.

Наибольшие потери рынок ипотечного кредитования понес в регионах, где для выплат по ипотечному кредиту требовался длительный период. Именно в таких регионах повышение процентных ставок по кредитам привело к увеличению сроков выплат вплоть до бесконечности. В результате из рейтинга доступности жилья вторичного рынка в кредит выбыли 17 регионов. Да и во многих оставшихся в рейтинге назвать ипотеку доступной можно только формально.

Например, если в начале года среднее домохозяйство Липецкой области могло расплатиться по кредиту на стандартную 50-метровую квартиру за 11 лет, то теперь им потребуется платить в среднем 34 года, и это не считая времени, которое требуется на накопление первоначального взноса. Не секрет, что в реальности ипотечных кредитов на срок более 30 лет не существует, да и кредиты на 30 лет крайне редки. Во-первых, продолжительность жизни в России не велика, а во-вторых, пенсионеры в нашей стране неплатежеспособны, поэтому давать кредиты на длительные сроки банки крайне не любят.

В целом на ипотечном рынке, особенно на рынке кредитования на покупку жилья в новостройках, сложилась патовая ситуация, которую способно разрешить только государство вместе с застройщиками. Пока еще в Москве и ряде регионов действуют различные программы льготной и социальной ипотеки, позволяющие получить денежные средства под 11%-12% годовых, но и эти программы могут быть свернуты. В будущем государство может выбрать различные пути оживления рынка ипотечного кредитования. Например, целевое субсидирование гражданам ставок по ипотечным кредитам, предоставление в управление банкам средств государственного пенсионного фонда, целевых кредитов из резервов Правительства.

Но есть и другой вариант. Как показали расчеты аналитического центра GED Analytics при ставках в 18%-20% годовых покупка жилья в кредит может стать столь же доступной как год назад. Для этого достаточно, чтобы цены на жилье в стране снизились хотя бы на 10%, а доходы граждан сохранились на современном уровне.

Таблица 2. Рейтинг регионов России по доступности жилья в кредит на вторичном рынке

Источник: Аналитический центр GEDAnalytics

Таблица 3. Рейтинг регионов России по доступности жилья в кредит на первичном рынке

Источник: Аналитический центр GEDAnalytics

Карта  1. Доступность жилья на вторичном рынке в регионах России в кредит. Январь 2008 года

Карта  2. Доступность жилья на вторичном рынке в регионах России в кредит. Ноябрь 2008 года

Карта 3. Доступность жилья на первичном рынке в регионах России в кредит. Январь 2008 года

Карта 4. Доступность жилья на первичном рынке в регионах России в кредит. Ноябрь 2008 года

Методика расчета

Индекс доступности жилья в кредит характеризует способность населения реализовать устремления по покупке жилой недвижимости в кредит. Он связывает стоимость квадратного метра квартиры в различных регионах с доходами населения в них, а также состоянием системы ипотечного кредитования в стране.

Индекс доступности жилья в кредит показывает, за сколько времени среднее по размеру домохозяйство может расплатиться за кредит на среднюю по площади квартиру, затрачивая на выплаты ипотечного кредита (и сопутствующие платежи) 60% дохода. При этом предполагается, что в прогнозируемый период процентная ставка по кредиту и доход семьи остаются постоянными. Индекс исчисляется в годах. Чем меньше значение индекса, тем доступней жилье жителям региона. Индекс рассчитывается отдельно для первичного рынка жилья (новостройки) и вторичного рынка жилья. Предполагается, что к моменту получения ипотечного кредита семья (домохозяйство) уже накопило 30% стоимости жилья. Время необходимое для накопления первоначального взноса в индексе не учитывается. Принимается, что размер ежемесячных выплат определяется по аннуитетной схеме.

Источники данных

Данные для расчета предоставлены Госкомстатом, а также определены специалистами аналитического центра GED Analytics.

Среднедушевые доходы, используемые в расчете, учитывают не только среднюю заработную плату, в зависимости от региона, но и включают доходы лиц, занятых предпринимательской деятельностью, социальные выплаты (пенсии, пособия, стипендии и другие выплаты), доходы от собственности в виде процентов по вкладам, ценным бумагам, дивидендов и другие доходы.

Средний размер домохозяйства считается равным 3 человек, исходя из того, что в России насчитывается 50 млн. жилых помещений, а численность населения составляет около 145 млн. человек.

Средняя площадь квартиры на вторичном рынке берется равной 51 кв. м в соответствии с данными Госкомстата.

Средняя площадь квартиры на первичном рынке берется равной 84 кв. м в соответствии с данными Госкомстата.

Таблица 4. Использованные данные для расчета

Источник: Аналитический центр GEDAnalytics

Периодичность обновления

Индекс доступности жилья обновляется ежеквартально и учитывает изменения доходов, стоимости жилья на первичном и вторичном рынке, средних площадей квартир на первичном и вторичном рынках жилья.