Цены на жилье снизятся минимум на 20%, но это не обрадует большинство россиян

Осенью 2008 впервые в новейшей российской истории большинство жителей страны почувствовало, что вектор развития России в целом и рынка жилья в частности, определяется не только внутренними событиями, но и мировыми экономическими тенденциями. Раньше мало кто осознавал, что цены на жилье тесно связаны с ценами на основную российскую продукцию – углеводородное сырье. И вот, наконец, вслед за ценами на нефть снижаются и цены на жилье.

По данным системы GED Index в ноябре 2008 впервые зафиксировано уменьшение средних цен предложения, выраженных в рублях. Они снизились на 2%. Цены предложения снижались и тремя месяцами ранее, но исключительно в долларах, что было не показательно, поскольку такую динамику обуславливало резкое ослабление рубля на валютных рынках.

Таблица 1. Соотношение показателей российской экономики

Еще несколько месяцев назад, когда цены на жилую недвижимость безудержно росли,  многим россиянам представлялось, что это чуть ли не заговор монополистов и властей. В этом было зерно истины – российский рынок жилья действительно высоко монополизирован. Но, все-таки, в первую очередь жилая недвижимость служила надежным аккумулятором избыточной денежной массы, образовавшейся от огромного потока нефтяных доходов. Это был своеобразный негосударственный стабилизационный фонд. Кто-то, покупая жилье, планировал, что оно пригодится в старости, когда можно будет сдавать помещения в аренду или продать его. Кто-то вкладывался в квартиры как в «фонд будущих поколений» – планируя оставить их для внуков, правнуков и иных родственников. Для части населения это были и инвестиционные вложения.

В результате спрос на жилье обуславливался не только текущими потребностями граждан в улучшении жилищных условий, но и иными факторами, нехарактерными для рынков жилой недвижимости стран со стабильной экономикой.   Как итог - доступность жилья стала в 2-3 раза ниже, чем на Западе.

В конце лета 2008 года ситуация стала кардинально меняться. Нетрудно увидеть (см. таблицу 1), что сегодня по экономическим показателям Россия находится на уровне 2004 года. И индекс РТС, и цена на нефть, и курс доллара фактически такие же, как и 4 года назад. Если исходить из гипотезы, что экономическая ситуация и на рынке жилья вернется в 2004, то текущее соотношение месячного дохода и стоимости квадратного метра жилья должно повысится с нынешних 0,26 до 0,34. В пересчете на стоимость жилья, получается, что при сохранении текущего уровня доходы цена кв. м в Москве должна снизиться с нынешних 150 тыс. рублей до 112 тыс. рублей. Конечно, абсолютная цифра может быть и другой, если будет запущен маховик инфляции или наоборот, резко снизится денежная масса и начнется дефляция (что менее вероятно), однако соотношение доходов населения и стоимости жилья может серьезно улучшиться. Снижение цен может быть еще большим, поскольку жилье перестанет быть «аккумулятором» избытка денег. В этом случае цена кв. м жилье может стать меньше величины эквивалентной современным 100 тыс. рублей за кв. м и доступность жилья будет ближе к европейскому уровню.

Но высока вероятность, что этого не произойдет. Современная цена на нефть в 45 долларов за баррель не эквивалентна цене на нефть в 45 долларов за баррель четырехлетней давности. С тех пор себестоимость производства в России выросла не менее чем на 50%. Таким образом, реальные доходы россиян могут снизиться до еще более низкого, чем 4 года назад уровня. В результате снижение цен на жилье не обрадует большинство из них. Угроза рынку доступного жилья состоит и в начавшемся сворачивании программ строительства нового жилья. В результате, как россияне не могли покупать жилье по цене 150 000 рублей за кв. м, так не смогут и по более низким ценам, особенно с учетом «вымирания» ипотечного кредитования.

Впрочем, сейчас, как никогда, судьба рынка доступного жилья зависит на 99% от государства, сосредоточившего в своих руках огромные резервные ресурсы (государственные фонды и резервы ЦБ), составляющие в сумме около 5000 долларов на каждого россиянина. Оно может поддержать за счет своих ресурсов либо массовое строительство жилья по низким ценам, что будет выгодно гражданам, или наоборот, высокий уровень цен, что выгодно, как и прежде, в первую очередь крупнейшим застройщикам, тесно координирующим свою деятельность с бюрократией на федеральном, региональном и местном уровнях.