Покупка комнаты для аренды: инвестор станет рантье

Эксперты рынка прогнозируют: не исключено, что следующий год пройдет под знаком аренды. Покупатели откладывают сделки для лучших времен, ждут когда же в себя придут ипотечные банки, устаканится ситуация на работе. А сложный период переждут, снимая квартиры и комнаты. Что же касается продавцов жилья, то те у кого «не горит» попридержат жилплощадь, а чтобы она не простаивала — решают сдать квартиру в аренду. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил проверить, много ли заработают арендодатели, в частности, те, кто сдает комнаты. Ведь, наверняка, из-за дороговизны московской жизни «комнатных» жильцов будет легче найти.

Низкая доходность аренды — постоянная тема страданий московских рантье. Она приносит не более 4-5% годовых — это значительно меньше, чем предлагают сегодня банки на вкладах. На самом деле доходность еще меньше: приведенная выше цифра — это «брутто», надо еще сделать поправки на квартплату, ремонт, налоги. Стандартная рекомендация: приобретать квартиры в домах бизнес-класса — там, говорят, проценты повыше. Однако эти объекты намного сложнее сдать, вполне можно просидеть около квартиры несколько месяцев, поджидая арендатора. Да и цена «входного билета» для инвестора высока — у многих просто нет достаточного количества денег. Может быть, имеет смысл пойти в прямо противоположную сторону — купить для сдачи комнату?

Доступно...

С чем согласились все опрошенные нами эксперты — комнаты действительно стоят дешевле. Цены на большинство из них находятся в пределах $100-120 тысяч. Правда, как напомнила корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», траты начинающего рантье не ограничатся только ценой: необходимо еще заплатить за поиск варианта и оформление сделки, сделать в комнате косметический ремонт и приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники (стол, кровать, холодильник). Мария Жукова оценивает эти расходы в 6, 5 и 2 тысячи долларов соответственно — в итоге готовый к сдаче в аренду объект обойдется в $113-133 тысячи. Это, конечно, намного меньше квартир, минимальные цены на которые (без учета подготовки к аренде!) начинаются сегодня от $150 тысяч.

...но выгодно ли?

Мнения высказывались разные, но все в итоге сводилось к тому, что чудес не бывает: комнаты заметно дешевле квартир при покупке, но и в аренде они будут приносить ощутимо меньшую прибыль, если в рассмотрение брать весь рынок жилой недвижимости. Как говорит Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации «Рескор», иногда комнаты действительно предлагаются по 17-18 тысяч рублей в месяц. Но это — в Центре, где и продажные цены высоки. Если же брать объекты на окраине, которые и можно купить по приведенным в предыдущей главе ценам, то их арендная цена будет в районе 12 тысяч рублей (если жить будет один человек) и до 15 тысяч — если проживающих двое. Как ни крути, комната — это 60-70% однокомнатной квартиры, что в продаже, что в аренде...

Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда») приводит такие расчеты: покупаем комнату за $100 тысяч, дополнительные траты составляют, как мы помним, еще $13 тысяч. Первоначальные вложения выходят $113 тысяч. Сдать такой объект получится за $500 в месяц, около $50 составят ежемесячные расходы собственника — квартплата, коммунальные платежи. В год доходы составят $5400. 13% надо заплатить в виде подоходного налога (причем он платится не с $5400, а с $6000 — налоговые органы считают, что собственник квартиры не вправе выводить квартплату из-под налогообложения). Налоги составят, таким образом, $780. Общий итог вырученных за год денег — $4620, что составляет менее 4,1% от вложенных $113 тысяч. В данном расчете, напоминает Мария Жукова, еще не учтены периоды простоя комнаты, когда одни жильцы съехали, а другие еще не найдены, затраты на страхование, а также расходы на ремонт в период эксплуатации — то кран потек, то окно разбилось... В общем, менее 4% годовых — вот она, реальная доходность арендного бизнеса. Что с квартирами, что с комнатами...

Страшней соседа зверя нет

Главное отличие комнат от отдельных квартир — это, как известно, наличие соседей. Мысль известная, даже банальная, но не становящаяся от этого менее правильной. Итак, как могут повлиять соседи на ваш арендный бизнес?

Повлияют, к сожалению, очень плохо. «Людей этих можно понять, — говорит Ольга Владиславлева („Рескор“). — Скорее всего, раньше они жили практически в отдельной квартире: чужие комнаты были закрыты. Теперь вдруг кто-то появился — что само по себе неприятно. Если же жильцы на снимаемой жилплощади начинают время от времени сменяться — это уже неприятно вдвойне». По словам эксперта, соседи препятствуют заселению арендаторов всеми способами — вплоть до того, что меняют замки на входной двери в квартиру. «У нас был такой случай: людям (даже не арендаторам, а самим владельцам комнаты) пришлось проникать на собственную территорию с помощью милиции. И органы правопорядка, как выясняется, ничего не в состоянии сделать. То есть открыть дверь и провести хозяев в комнату — это, конечно, можно, но не будешь же каждый вечер приходить в собственный дом с участковым милиционером!»

С тем, что соседи — самая главная проблема, абсолютно согласна и Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). «По закону вы всегда имеете право сдать комнату — это ваша собственность, — отмечает она. — Однако существовать жильцу придется бок о бок с другими квартирантами, а у тех всегда есть возможность создать невыносимые условия... Случаи, когда в отношениях с соседями все в порядке — скорее исключение, чем правило».

...Размышляя о том, как добраться до вожделенных стульев, Остап Бендер говорил, что существует «много старых, испытанных приемов». В их числе:

1) простое знакомство,

2) любовная интрига,

3) знакомство со взломом,

4) обмен и

5) деньги.

Последнее, по мнению великого комбинатора, было самым верным.

В принципе, большинство из названных методов (кроме номера три) применимы и в общении с соседями. И самым верным здесь также оказываются деньги. «Планируя сдавать комнату, необходимо обязательно договориться с остальными проживающими в квартире, причем заранее, — категорична Ольга Владиславлева („Рескор“). — Наилучший вариант — заплатить им за беспокойство, но возникает вопрос: сколько платить? Если отдавать половину арендной платы, то вся затея со сдачей станет невыгодной. Если же предложить 1000 рублей — они могут и возмущенно отказаться...».

Владельцам на заметку

Подавляющее большинство «лишних» (например, доставшихся по наследству) квартир — это, конечно, 1- и 2-комнатные. Но из всякого правила встречаются исключения — у некоторых москвичей вдруг появляются и 3-комнатные квартиры, и даже еще бóльшие. Если желания продавать нет (тем более при нынешнем состоянии рынка!), то логичным выглядит решение сдавать. И — в свете того, что сказано выше — м.б., разумнее делать это не всей квартирой целиком, а покомнатно?

«В торговле всегда действует правило: можно продать свой товар оптом, но дешевле. Или в розницу — но в этом случае будет больше сложностей. Полученная сумма окажется значительней, однако остается вопрос: много ли ты на этом выгадаешь? — говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра „Индикаторы рынка недвижимости“. — Все это вполне подходит и к аренде. Да, итоговая сумма от сдачи покомнатно — больше. Но велика вероятность, что квартиру угробят. Само мероприятие организационно сложнее: собирать деньги с 3-4 арендаторов, гасить возникающие между ними конфликты». В общем, тот, кто готов получить эти проблемы в обмен на лишние несколько тысяч рублей в месяц — пойдет по такому пути. Те же собственники, кому дороже комфорт и некая стабильность, постараются сдать одной приличной семье. По той же самой логике, как некоторые сдают знакомым подешевле: денег меньше, зато дополнительные гарантии стабильности и аккуратности.

Другие эксперты добавляют к этой картинке дополнительные штрихи. Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда») еще раз напоминает о таком неприятном явлении, как простой: одни жильцы съехали, а новых еще не нашли. Ясно, что при «покомнатной» модели простоев будет больше: сначала собственник найдет первых снимающих, потом вторых, потом третьих — глядишь, из первой комнаты люди уже и съехали. Еще аспект: квартира должна быть соответствующих кондиций: там должны быть внушительных размеров общие помещения — санузлы, кухня. Потому что три-четыре семьи, даже поместившись в комнатах, вряд ли смогут сосуществовать в 6-метровой кухне.

А вот Ольга Владиславлева («Рескор»), напротив, видит даже определенный позитив в такой сдаче. «3-4-комнатные квартиры — достаточно дорогой товар, — отмечает она. — Люди, согласившиеся платить не менее 40 тысяч рублей в месяц, наверняка, будут достаточно придирчиво относиться к состоянию квартиры, отделке. Те же, кто снимает комнаты, делают это от бедности, и совсем не склонны капризничать. Так что если квартира у вас „убитая“, сдавать ее покомнатно — м.б., единственно возможный вариант».

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Вернемся к изначальной теме этой статьи — приобретение комнаты с целью сдать ее в аренду. Может показаться, что мы отговариваем от этой мысли: и доходность, как выяснилась, совсем не высока, и хлопот много. Это так, но имеется одна важная деталь: комнаты в продаже существенно дешевле, чем квартиры. А значит, есть немало людей, которые комнату купить могут, а квартиру — никак.

Вот им-то и имеет смысл поразмышлять над этой идеей. Общеизвестно, что арендный бизнес сам по себе непривлекателен: кому интересны 4% годовых?! Но все меняется, если посмотреть со спекулятивных позиций: приобретаем недвижимость с целью ее последующей перепродажи, а на период вынужденного простоя сдаем в аренду. Арендный доход в этом случае — не самоцель, а приятное дополнение. С этой точки зрения комната под сдачу — это уже не так бестолково: цены на недвижимость сегодня, конечно, снижаются, но вечным этот процесс быть не может. Рано или поздно снова начнут расти, никуда не денутся. И если есть желание включиться в игру — комната может стать очень неплохой «стартовой площадкой». Нужно только не забыть обо всех «подводных камушках», в первую очередь — соседях.

Примеры предложений комнат в аренду