В 2008 году россияне получили в банках 736 млрд руб. кредитов на проведение различных операций на рынке жилья, включая ипотечные кредиты. Это почти на 13% больше, чем год назад. Для стран мира, где история жилищного кредитования и ипотеки насчитывает десятилетия, такой рост был бы существенным достижением.
В 2008 году россияне получили в банках 736 млрд руб. кредитов на проведение различных операций на рынке жилья, включая ипотечные кредиты. Это почти на 13% больше, чем год назад. Для стран мира, где история жилищного кредитования и ипотеки насчитывает десятилетия, такой рост был бы существенным достижением.
Однако в России, в которой жилищное кредитование только начало развиваться, и его объемы ничтожно малы, ожидался рост объемов жилищного кредитования по итогам 2008 года на 50% и более. И первый квартал 2008 года оправдывал прогнозы: было выдано на 73% больше жилищных кредитов, чем в первом квартале 2007 года. Однако уже во втором квартале 2008 года рост замедлился до 55%, в третьем квартале 2008 года он составил только 22%, и, наконец, в четвертом квартале 2008 года жилищное кредитование «рухнуло». За четыре последних месяца 2008 года было выдано на 46% меньше жилищных кредитов, чем за последние четыре месяца 2007 года. С учетом годовой инфляции в 13% за 2008 год жилищное кредитование в стране, по сути, показало нулевой рост. К концу года активную деятельность на рынке ипотечного кредитования вели 10-15 банков, а ставки по кредитам выросли в среднем на 5-7%.
Всего за 2008 год было выдано почти полмиллиона жилищных кредитов. Средний размер кредита составил 1,48 млн руб. Задолженность по жилищным кредитам выросла за 2008 год на 58% – до 1 трлн 197 млрд руб. К концу года она составляла в среднем 8400 руб. на душу населения или около 22 000 руб. на среднее российское домохозяйство. За год было выдано 4500 руб. новых жилищных кредитов на душу населения или около 12 000 руб. на домохозяйство.
За 2008 год заемщики погасили за счет ежемесячных платежей и досрочных выплат около 345 млрд руб. задолженности перед банками по жилищным кредитам, что на 42% больше, чем в 2007 году. Однако к концу года темпы погашения задолженности существенно снизились. В IV квартале 2008 года объем погашения был всего на 15% выше, чем в четвертом квартале 2007 года, в то время как в первый квартал 2008 года объем погашения был на 80% выше, чем в первый квартал 2007 года. В конце года многие заемщики были вынуждены отказаться от досрочного погашения кредитов или снизить объемы выплат в силу снижения доходов и/или повышения ежемесячных платежей.
Уменьшение доходов населения, девальвация рубля и рост безработицы привели к стремительному росту объема просроченной задолженности, особенно по кредитам в валюте. К концу 2008 года она выросла в 9,7 раз по сравнению с концом 2007 года, а по кредитам, выданным в валюте, и вовсе в 15,7 раз.
1. Рынок жилищного кредитования в рублях. Итоги 2008 года
В 2008 году россияне предпочитали получать кредиты на жилье в национальной валюте. Доля рублевых жилищных кредитов составила 86% в объеме выдачи и 97% по количеству выданных кредитов. Всего за 2008 год было выдано 479 тыс. рублевых жилищных кредитов на общую сумму 635 млрд руб. Средний размер кредита составил 1,3 млн руб.
Негативные тенденции на рынке жилищного кредитования начали явно проявляться уже в III квартале 2008 года. Например, по сравнению с третьим кварталом 2007 года в третьем квартале 2008 года было выдано всего на 30% больше денег по жилищным кредитам в рублях. В предыдущие кварталы 2008 года рост выдачи был более существенным – 76% и 93%.
В четвертом квартале 2008 года банки в массовом порядке подняли процентные ставки по жилищным кредитам, свернули программы кредитования покупателей жилья в новостройках, ужесточили требования к заемщикам, закрыли ряд ипотечных программ. В результате объем выданных кредитов сократился до 100 млрд руб., что на 47% меньше, чем было выдано в IV квартале 2007 года.
На протяжении 2008 года, особенно в конце года, наблюдалась устойчивая тенденция роста как объемов просроченной задолженности, так и ее доли в общем объеме задолженности по жилищным кредитам. За год доля просроченной задолженности по рублевым кредитам выросла с 0,14 до 0,7%, т. е. в 5 раз. Основной рост пришелся на IV квартал 2008 года, когда финансовый кризис начал оказывать существенное влияние на платежеспособность заемщиков. Многие из них потеряли часть доходов или работу, сменили ее на менее оплачиваемую. В сложной ситуации оказались заемщики, получившие рублевые кредиты с плавающей ставкой. В результате роста ставок на межбанковском рынке их ежемесячные платежи выросли в несколько раз.
За 2008 год россияне выплатили по жилищным кредитам, выданным в рублях, 254 млрд руб. (в 2007 году – 184 млрд руб.). Это на 38% больше, чем в 2007 году. Однако во второй половине 2008 года платежеспособность заемщиков начала снижаться. В четвертом квартале 2008 года объем платежей по рублевым жилищным кредитам был всего на 7% выше, чем в четвертом квартале 2007 года. Многие заемщики в условиях финансового кризиса, обесценивания национальной валюты, инфляции, превышающей ставки по выданным кредитам, начали отказываться от досрочных платежей банкам.
Резкое снижение в конце 2008 года объемов выдаваемых жилищных кредитов в рублях привело к ситуации, когда объем получаемых банками платежей по ранее выданным кредитам приблизился к объему выдачи новых кредитов. Например, в IV квартале 2008 года соотношение платежей клиентов к объему выдачи выросло до 73%, в то время как последние два года это соотношение было в диапазоне 30-40%. Дальнейшее уменьшение объемов выдачи может привести к уникальной для здоровой кредитной системы ситуации: объем выдаваемых банками новых жилищных кредитов будет меньше, чем объем текущих платежей клиентов по ранее выданным кредитам.
2. Рынок жилищного кредитования в валюте
Наиболее сложная ситуация сложилась на рынке жилищного кредитования в валюте. Хотя там и сохраняются относительно низкие процентные ставки, возможная дальнейшая девальвация рубля и глобальный финансовый кризис сделали такие кредиты очень рискованными.
Положение заемщиков, получивших валютные кредиты ранее, особенно в 2008 году, достаточно неустойчивое. В результате девальвации рубля их ежемесячные платежи выросли к концу 2008 года на 25% по сравнению с летом 2008. Для заемщиков более ранних периодов положение облегчается тем, что многие из них уже в значительной мере погасили свои кредиты, однако ситуация остается достаточно напряженной. Однако сложности валютных заемщиков вряд ли можно считать глобальной проблемой для страны. Всего в 2008 году было выдано 18 тыс. жилищных кредитов в валюте, т. е. в группе риска находится около 0,04% российских домохозяйств. Причем средний размер кредита в валюте составил 5,6 млн руб., что более чем в 4 раза больше, чем средний размер кредитов, выданных в рублях. Заемщиками по валютным кредитам выступают, как правило, домохозяйства с доходами существенно выше средних, проживающие в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге.
Всего в 2008 году было выдано кредитов на сумму 102 млрд руб., что на 19% меньше, чем в 2007 году, когда банки выдали валютных кредитов на 126 млрд руб. Стагнация выдачи жилищных кредитов в валюте началась еще в первом квартале 2008 года, когда заемщикам было выдано всего на 5% больше денег по таким кредитам, чем в первом квартале 2007 года. Максимальный спад выдачи был зафиксирован по итогам IV квартала 2008 года – на 42% ниже, чем за аналогичный период 2007 года.
Доля валютных кредитов в объеме выдачи жилищных кредитов сократилась с 19,4% в 2007 году до 13,8% в 2008 году. (Для справки: в 2005 году доля валютных кредитов составила около 45%, в 2006 году – около 30%). В течение 2008 года многие банки и заемщики, опасаясь валютных рисков в условиях начавшегося мирового финансового кризиса, скептично относились к кредитованию в валюте. Эта позиция оказалась оправданной уже в конце третьего квартала 2008 года, когда начался финансовый кризис, а в России и девальвация рубля. Кроме того, банки были вынуждены сокращать объемы кредитования в валюте в 2008 году, поскольку уже в 2007 году лишились доступа к «длинным» зарубежным займам.
Увеличение ежемесячных платежей заемщиков, получивших кредиты валюте, привело к резкому росту объема просроченных платежей во второй половине 2008 года. Доля просроченных платежей возросла с 0,23% в конце 2007 года до 2,69% в конце 2008 года, т. е. в 11,5 раз.
За 2008 год россияне выплатили по жилищным кредитам, выданным в валюте, около 90 млрд руб. (в 2007 году – около 70 млрд руб.). Значительная доля платежей пришлась на IV квартал 2008 года. С одной стороны, заемщики в силу девальвации рубля были вынуждены во второй половине 2008 года увеличить свои обязательные ежемесячные платежи, с другой стороны, негативные прогнозы по дальнейшему ослаблению национальной валюты вынуждали их в максимальной мере производить досрочное погашение валютных кредитов, а также их рефинансирование в рублевые займы. Несмотря на все усилия заемщиков, в результате девальвации рубля их задолженность по валютным кредитам в рублевом эквиваленте выросла к концу года до 237 млрд руб. Причем если за первую половину она выросла всего на 9 млрд руб., то за вторую – почти на 50 млрд руб. Примерно во столько обошлась валютным заемщикам девальвация рубля с августа по декабрь 2008 года.
За четвертый квартал 2008 года банки получили от заемщиков по жилищным кредитам в валюте 33 млрд руб., в то время как выдали 22 млрд руб. Таким образом, банки получили в 1,5 раза больше денег от заемщиков по валютным кредитам, чем выдали новым заемщикам.
3. Прогнозы развития рынка жилищного кредитования в России
Как показало проведенное в конце 2008 года исследование специалистов Аналитического центра GED Analytics, уже к концу 2008 года в результате ужесточения условий выдачи жилищных кредитов (рост ставок, увеличение первоначальных взносов и др.) количество домохозяйств, способных получить кредит на покупку квартиры, сократилось в три раза – до 5 млн.
Продолжающиеся негативные тенденции в российской экономике только уменьшают это количество, а значит, и базу потенциальных клиентов для банков, занимающихся жилищным кредитованием.
Естественно, рынок жилищного кредитования не ограничивается только операциями по покупке новых квартир. Такие кредиты применяются и при улучшении жилищных условий. Жилищное кредитования таких операций в 2009 году будет в наиболее благоприятном положении, в отличие от рынка кредитования жилья в новостройках, который находится в глубоком кризисе. Банки будут применять механизмы целевого кредитования на первичном рынке жилья, т. е. давать кредиты только на покупку квартир в объектах, с застройщиками которых их связывают кредитные и иные отношения.
В целом, по расчетам аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» (GED Analytics), количество выданных в 2009 году новых жилищных кредитов не превысит 160 тыс., а объем выдачи – 200 млрд руб. Развитие жилищного кредитования будет сдерживаться не только снижением количества платежеспособных заемщиков, но и отсутствием «длинных» кредитных ресурсов у банковской системы, которые ранее она получала в основном у зарубежных финансовых институтов.
Существенные коррективы в негативный прогноз может внести эффективная и быстрая реализация властями страны программ по поддержке государственного агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), системы жилищного кредитования в целом и банковской системы. АИЖК уже получило от государства на нормализацию рынка жилищного кредитования, рефинансирование кредитов и поддержку заемщиков 60 млрд руб. и ждет еще 200 млрд обещанных Правительством страны. В случае претворения разработанных программ поддержки в жизнь, объем выдачи новых кредитов по итогам года может составить до 450 млрд руб.
Качество портфеля жилищных кредитов в 2009 году продолжит сокращаться. По расчетам аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» (GED Analytics), количество заемщиков, которые не смогут в полном объеме и своевременно расплачиваться по жилищным кредитам, может достичь 22% от их общего количества, т. е. около 240 тыс. домохозяйств. Из них около 210 тыс. домохозяйств, получивших жилищные займы в рублях, и около 30 тыс. домохозяйств, кредитовавшихся в валюте. Причем в случае дальнейшей девальвации рубля пострадавших валютных заемщиков может быть и больше.
Объем жилищного кредитования в валюте будет оставаться на низком уровне, поскольку неопределенность в дальнейшей судьбе национальной валюты будет отпугивать многих потенциальных заемщиков, несмотря на то что ставки по таким кредитам будут на 3-5% ниже, чем ставки по кредитам в рублях. Доля валютных кредитов не превысит 10%.
Объемы выдачи новых жилищных кредитов в рублях во многом будут зависеть от темпов снижения цен на жилье в стране и динамики доходов населения. Как показало проведенное в ноябре 2008 года аналитическим центром «ГдеЭтотДом.РУ» (GED Analytics) исследование, снижение цен на жилье хотя бы на 10% приведет к тому, что размер ежемесячных платежей при ставках в 16-18% годовых в рублях будет таким, же как при ставках 11-13% годовых. Однако зависимость эта верна только при сохранении уровня доходов населения, а они снижаются.
Если текущие темпы снижения цен на жилье в стране (в среднем на 1,5-2% в месяц в рублях) сохранятся, а уровень доходов населения стабилизируется, то уже во второй половине 2009 года может начаться рост количества выдаваемых рублевых жилищных кредитов, даже без государственной поддержки. Средний размер выдаваемых кредитов сократится в 2009 году на 15-25% по сравнению с 2008 годом.
После адаптации населения к кризисной экономике, предлагаемые сейчас банками проценты по жилищным кредитам во многом перестанут казаться неадекватными. Особенно на фоне высокого уровня инфляции, которая по итогам года может превысить 20%. На помощь потенциальным заемщикам могут прийти и местные власти. В некоторых регионах продолжают работать программы по субсидированию процентных ставок и льготной ипотеке, а в некоторых такие программы собираются внедрить в 2009 году. Однако роль этих программ будет существенно ограничена сокращающимися возможностями местных бюджетов.
Источник: Журнал «Собственник»