Помните, был такой нацпроект по поводу «доступного и комфортного жилья»? О нем уже почти забыли, а тут оказывается, что Москва «некомфортное» сносит, «комфортное» строит, то есть вроде как выполняет национальную программу в нелегкое кризисное время.
Столичный строительный чиновник заявил, что до 2025 года в Москве будет снесено 22 млн кв. м некомфортного жилья. По его словам, до 2011 года работы будут проводиться в первую очередь в тех кварталах, где коэффициент реконструкции (отношение площади строящегося жилья к площади сносимого) превысит показатель «два».
Вот, например, пятиэтажки в Царицыно, в районе Кавказского бульвара. Я там жил лет двадцать назад, поэтому знаю. Если посмотреть со стороны – жилье, конечно, некомфортное. А если взглянуть изнутри – то это еще вопрос. Там дома наполовину ведомственные, и еще в них селили жителей деревень, которые когда-то на этом месте стояли. То есть получился такой не совсем московский район, в котором все друг друга знают. Там до сих пор целыми дворами собираются на шашлыки, и, видимо, вполне комфортно себя чувствуют.
Ни одной пятиэтажки в этом районе не снесли, и, насколько я знаю, не собираются.
Но вот что интересно: года три назад тогдашний глава ЮАО Петр Бирюков публично заявил, что «программа сноса пятиэтажного фонда в округе завершена». Как же так? Царицыно – это ведь самый юг. А дело в том, что та их программа подразумевала снос только так называемых «сносимых» хрущевок, а остальные – так называемые «несносимые» - как бы и пятиэтажками не считались. Вся эта словесная абракадабра имела только одну цель: ограничиться сносом хрущевок в инвестиционно привлекательных районах.
Примерно год назад самые «интересные» районы подошли к концу, а с другой стороны, прежде абсолютно непривлекательные тоже стали представлять интерес. И тогда московские чиновники отказались от понятия «несносимые» серии и постановили, что сносить можно все – даже кирпичные пятиэтажки, даже девятиэтажные панельные дома. А заодно решили все это финансировать за счет бюджета – зачем же отдавать лакомый кусок девелоперам, если деньги есть, а прибыль не помешает?
А осенью произошел кризис. Инвесторы, понятное дело, и близко не подойдут сейчас к пятиэтажкам, хоть бы им и дали. За счет городской казны ломать и строить тоже опасно – вместо пополнения бюджета получится глубокий минус. А между тем, программа сноса всего подряд вроде как бы существует, и за нее надо отчитываться.
И вот тут, несколько месяцев назад, в документах Мосправительства появляется выражение «снос некомфортного жилья». Просто снимаю шляпу. Наши чиновники – настоящие мастера слова, за одно это словосочетание надо Букера давать. Во-первых, так и веет от этих слов заботой о людях, простых москвичах. Во-вторых, политкорректно. Помните, был такой нацпроект по поводу «доступного и комфортного жилья»? О нем уже почти забыли, а тут оказывается, что Москва «некомфортное» сносит, «комфортное» строит, то есть вроде как выполняет национальную программу в нелегкое кризисное время. И наконец, в-третьих – образно, туманно, неконкретно. Уровень «комфорта» ведь можно оценить по-разному, хотя бы на примере того же района Царицыно. С другой стороны, если что-то стоит на пути новой автодороги или другой великой стройки – оно в два счета окажется «некомфортным».
Рассмотренный художественный образ сам по себе силен, но особенно мощным он становится в сочетании с жесткой формулировкой «коэффициент реконструкции». Ничего сложного в этом нет, не бином Ньютона: если вы построили в два раза больше квадратных метров, чем снесли, то коэффициент равен двум. С точки зрения девелопера, это очень маленький коэффициент. Только для того, чтобы расселить дом в соответствии с социальными нормами, нужно построить в полтора раза больше, чем снесли. Во-первых, большинство жителей хрущевок не дотягивают до соцнорм, соответственно, им дают больше, чем они имели. Во-вторых, планировки новых домов ведь не могут в точности соответствовать нормам, значит, переселенцам дают даже больше, чем положено.
Если мы строим в полтора раза больше, чем снесли, этого хватит только на переселение жильцов. Если в два раза больше – то лишь четверть построенного идет на продажу. Это практически нижний предел рентабельности даже в условиях растущего рынка, а во время кризиса – гарантированный коммерческий провал проекта.
Таким образом, московское правительство обзавелось отличной подушкой безопасности. Принимая решение о реконструкции квартала, его можно не признать «некомфортным». А можно признать, но объявить «коэффициент реконструкции» слишком низким и отложить до лучших времен. И самое главное – ничто не мешает поступить наоборот, если проект представляется рентабельным.
Я думаю, что как раз «наоборот» и начнут действовать по мере наступления «лучших времен».
Андрей Воскресенский. Издательский дом «Коммерсант»
Источник: ГдеЭтотДом.РУ