Перспективы рынка коммерческой недвижимости

Генеральный директор TriGranit Development Сергей Гоголев в интервью "Интерфакс-Недвижимость" рассказал о перспективах развития рынка коммерческой недвижимости в России.

- Как компания скорректировала планы развития бизнеса в связи с кризисом?

- Наши проекты на Западе, которые находились в активной фазе или в стадии подготовки к строительству, реализуются. Некоторые из проектов, которые находились на стадии предевелопмента, отложены до лучших времен. То же самое касается и российского рынка. Сейчас мы активно ведем проект ТРЦ "Мозаика" в Москве, вторую очередь проекта в Набережных Челнах. Приостановили, но продолжаем заниматься проектами в Омске, Санкт-Петербурге (Бадаевские склады и Телефабрика), которые были в стадии проектных изысканий. Строительство там не ведется, непонятна ситуация на рынке. TriGranit пришел в Россию совсем недавно, в 2007 году. Если бы компания работала здесь уже лет 10, то можно было бы говорить, что мы медленно развиваемся, но 2 года для девелопмента - это не срок. Есть те проекты, которые приостановлены и замедлили своё развитие, но это связано не с проблемами компании, а с проблемами банковского сектора. Кризис действительно скорректировал планы. Сейчас стало сложнее получать кредиты в банках. Если раньше один-два банка были в состоянии выделить объем средств необходимых для реализации проекта, то сейчас необходимый объём средств приходится синдицировать уже в восьми-девяти банках. Деньги стали более дорогими. Для нас большой плюс, что мы не успели начать некоторые работы в период кризиса.

- Какие приоритеты у западных инвесторов в отношении России?

- В приоритетах в последнее время были desstersed assets (дистресс-активы - ИФ). Западные бизнесмены с помощью покупки таких активов рассчитывали прийти в Россию. Многие хотели купить за бесценок, многие хотели войти на рынок по разумной цене, которая бы соответствовала их бизнес-модели и ожидаемым прибылям. На основании исследований рынка, с полной ответственностью могу заявить, что в сегодняшней ситуации на российском рынке нет distressed assets. Рынок России, в плане объектов, которые нас интересуют - например, ТРК или площадки под ТРК - микроскопический. Всё более-менее приличное стоит по-прежнему безумных денег. За последнее время ни одной крупной сделки не было совершено, что подтверждает отсутствие качественных предложений на рынке. Покупать за такие деньги в нынешней ситуации нецелесообразно. Поэтому стратегия покупки distressed assets отошла на второй план, в том числе и у нас. Если будут реальные дисконты, будут интересные проекты, то мы готовы вести переговоры. Так же многие иностранные компании сосредоточились в пределах Московского региона. Это вполне понятная стратегия, потому что столица в текущей ситуации остается, наверное, единственным островком с поддерживаемым платежеспособным спросом.

- Ваша компания видит перспективы оживления рынка дистресс-активов к осени?

- Поскольку сейчас девелоперы не могут получить хорошую цену за проект, то какой смысл им продавать? Аргумент в сторону продажи - это либо отягощенный тяжелыми кредитными обязательствами проект, либо невозможность его реализации из-за отсутствия ликвидности, либо и то и другое вместе. Проявление активности, в плане покупки или вхождения, возможно только в двух случаях:

• если макроэкономическая ситуация в России будет продолжать ухудшаться и как следствие будут падать цены на недвижимость.
• в отсутсвие ликвидности собственники будут более сговорчивыми и цены на вхождение в проект упадут.

- При совпадении одного или обоих этих сценариевв, может наступить время реального дисконта для девелопера или инвест фонда с реальными деньгами. И тогда же перед инвестором станет вопрос: является ли направление real estate тем, куда стоит вкладывать деньги? Это уже будет вопрос бизнес чутья, интуиции и арифметики. Для нас значительно более выгодно, если ситуация в России будет улучшаться, тогда мы сможем реализовать свои проекты. Однако, конечно, хотелось бы верить, что цены на вхождение станут более умеренными, чем они были до кризиса. В этом случае для нас откроются перспективы новых альянсов и возможностей. Сейчас уже ряд крупных компаний сменили собственников или продали доли, банки забирают их активы за долги.

- Это можно назвать сигналом?

- Это скорее момент случайных людей в девелопменте и вопрос их приоритетов. Когда я слышу, что у той или иной компании забрали проект, то надо всегда задать себе вопрос: а не было ли это способом просто выйти из бизнеса? Кто-то изначально закладывает свои здания, понимая, что не будет их выкупать. Смотреть на проблему нужно с разных сторон. Поэтому переход некоторых проектов и компаний в пользу банков или государства, возможно, является скрытой продажей. В существующей ситуации девелоперу или инвестору порой легче скрыто продать банку некоторые из своих проектов и уйти в cash, чем продолжать их реализацию. Но это, однозначно, не проекты высшего качества! Хорошие проекты в продаже в ближайшее время можно увидеть, только если девелопер реально перегружен кредитами. Банки уже создают структуры, где будут аккумулировать такие проекты.

- Насколько им интересно иметь такие проекты?

- Мы разговаривали с банками, они говорят, что не заинтересованы в отборе собственности. Девелопмент - не их бизнес. Эти структуры (куда будут выведены плохие долги - ИФ) созданы, чтобы показать положительные балансы по банку в конце года. Банки стараются максимально реструктурировать долги девелоперов. В существующей ситуации банк не сможет продать проект, как и девелопер. Либо сможет, но за 20% стоимости. Никто в такие игры играть не будет. Хорошие качественные проекты, которые через три года можно будет втридорога продать и обеспечить себе хороший cash-flow, будут забирать, если смогут... Но на один хороший проект будет 10 плохих. И что делать банку с этими проектами?

- Какова сейчас стратегия вашей компании?

- В текущей ситуации, наша стратегия сохранить и по возможности приумножить активы, диверсифицировать бизнес и развивать новые направления. Мы говорим уже не об экстенсивном, а в большей степени об интенсивном развитии внутри портфеля компании, его реструктуризации. У нас есть несколько приоритетных направлений, которые будут реализованы в ближайшие годы. На них мы и сосредоточимся.

- Какие это направления?

- Управление коммерческой недвижимостью: торговыми комплексами и объектами смешанного назначения. У нас в Европе огромное подразделение, которое занимается этим. В России такого пока нет, но мы его организуем. Также мы хотим развивать управление активами, стройкой для наших партнеров и коллег у которых нет профессиональной команды.

- Какие еще направления вы планируете развивать в России?

- Мы активно развиваем направление fee-development (когда девелопер не берет на себя финансовых рисков и получает за свою работу фиксированный гонорар ).В ближайшем будущем компания планирует брать в управление строительство сторонних объектов коммерческой недвижимости. На базе российского офиса создано отдельное подразделение, которое будет заниматься этим направлением.

- Когда рынок коммерческой недвижимости в России достигнет "дна"?

- Мы сейчас находимся на этапе стабилизации. Появилось ощущение, что сейчас нащупалось какое-то "дно". Будем надеяться, что ниже этого "дна" мы не упадём. Все в состоянии ожидания, но никто не знает куда дальше пойдет вектор. А понять достигли мы "дна" или нет, мы сможем только через несколько месяцев после того, как оно будет пройдено.