Как остроумно заметил мой знакомый риэлтор, "на Лазурном Берегу ничего не выставляется на продажу, но все можно купить". Некоторые покупатели, по его словам, действуют так: понравился им дом - просят риэлтора разыскать хозяев и начать переговоры. Каждый домовладелец держит в голове сумму, за которую он в принципе готов продать свою недвижимость. Но это - теоретически. А вот если предложение покупателя на 10 20% перекрывает эту сумму, дом как правило продается на самом деле.
«Состоятельные россияне начали своеобразную охоту за особо уникальными объектами зарубежной недвижимости», -- заявил генеральный директор агентства Russian Realty Research Никита Чулочников. Ведь благодаря кризису, вызвавшему падение цен по всему миру, появилась возможность купить их с существенной скидкой. По данным директора департамента элитной недвижимости Knight Frank Екатерины Тейн, на Лазурном Берегу сейчас можно получить скидку в размере 20-25%. И вот что я об этом думаю.
Я, например, не очень понимаю, как высчитывается в процентах падение цен на Французской ривьере. Сто с лишним километров береговой линии от Монако до Сен-Тропе – это совершенно особый рынок, который если и можно измерить, то уж точно не общим аршином.
Начнем с того, что там практически нет предложения недвижимости в обычном понимании этого слова. Что такое обычное предложение? Вот, допустим, я хочу продать свою дачу, нормальная рыночная стоимость которой -- $100 тыс. Я, конечно, выставлю ее на всякий случай за 115 тыс., в расчете на торг. Удастся продать дороже сотни – я буду в выигрыше. А если вдруг нужно будет продавать очень срочно (мало ли какие бывают жизненные обстоятельства) – может быть, соглашусь и на 90.
А что вы скажете, если я за эту дачу запрошу миллион долларов? Скорее всего, вы скажете, что я сошел с ума. И будете правы – потому что дача у меня, увы, не на Лазурном Берегу. А на Лазурном Берегу, как правило, примерно так и поступают. Разница в том, что за $100 тыс. там нельзя купить ничего, а за миллион – почти ничего.
Вилла Fiorentina, насколько я знаю, продается уже лет пять, если не больше. Объективно эта вилла, вероятно, самая дорогая жилая недвижимость на Земле. Территория – 4 гектара, и занимает она всю оконечность Cap Ferra (то есть мыса Ферра), что между Ниццей и Монако. Этот мыс – самое дорогое место на Лазурном берегу, дороже, чем мыс Антиб, почему-то более раскрученный в России. Там и 6 соток продадутся по бешеной цене, а тут – целых 4 гектара, да еще на самом кончике мыса, и практически никаких соседей. Пять лет назад, я слышал, «Фиорентина» продавалась за €500 млн. Один из наших олигархов, опять же по слухам, готов был выложить €300 млн, но хозяева с возмущением отказались. Два года назад виллу готовы были продать уже за €800 млн. Не удивлюсь, если сейчас, во время кризиса, хозяева еще приподняли цену.
Почему я ссылаюсь на слухи, а не на точные данные? Потому что объявления о таких объектах никто не размещает в газетах или в интернете, переговоры ведутся через доверенных риэлторов, а если находится желающий осмотреть недвижимость и прицениться, сведения о нем черпают из «Форбса».
Вместе со знакомым риэлтором (как раз из «доверенных») я, под видом покупателя, посмотрел несколько объектов на Лазурном Берегу. Конечно, на такие виллы, как «Фиорентина», шпану вроде меня не пускают. Самый дорогой домик, где я побывал, выставлялся на продажу за €26 млн. Это был редкий случай «реального» продавца: он разводился с женой и делил имущество. Дом был построен по его собственному проекту, и очень напоминал декорацию компьютерной «бродилки». Там было пять или шесть уровней, не считая подвала, причем на некоторые вел один лифт, на остальные – другой, и найти переход между ними было так же непросто, как потайную дверь в «Квэйке». А еще один специальный лифт поднимал только в самое верхнее помещение – площадью с хрущевскую кухню, зато все четыре стены стеклянные, и из всех видно море. В этой комнатке с шикарными видами было только кресло и стереосистема. Хозяин оказался американцем, дизайнером компьютерных игрушек, чуть ли не того самого «Квэйка».
Трудно представить себе что-либо более «непродажное» с точки зрения архитектуры и дизайна – разве что расположенный поблизости «Дом Пузырь» Пьера Кардена. Это ж какое должно быть совпадение случайностей, чтобы именно в этот момент нашелся покупатель с таким же «квэйковским» вкусом, и при этом имеющий за душой не последние, надо полагать, 26 млн! Ничего, нашелся. На Лазурном берегу на все находится свой покупатель.
Как остроумно заметил тот самый мой знакомый риэлтор, «здесь ничего не выставляется на продажу, но все можно купить». Некоторые покупатели, по его словам, действуют так: понравился им дом – просят риэлтора разыскать хозяев и начать переговоры. Каждый домовладелец держит в голове сумму, за которую он в принципе готов продать свою недвижимость. Но это –теоретически. А вот если предложение покупателя на 10—20% перекрывает эту сумму, дом как правило продается на самом деле.
Еще одна особенность Лазурного Берега: хозяева элитной недвижимости никогда никуда не торопятся. Даже те, кто купил землю или виллу с инвестиционными целями, не станут лихорадочно сбывать с рук свои активы во время кризиса. Сюда инвестируют люди с хорошим запасом финансовой прочности и отчасти из любви к искусству. Они могут подождать.
Есть и прямо-таки анекдотичные примеры неторопливости. В свое время (с 20-х по 70-е годы) одним из самых престижных отелей Французской ривьеры был Le Provencal на Антибе. В списке его постояльцев – сэр Уинстон Черчилль, Элла Фитцджеральд и Мерилин Монро, весь клан Кеннеди и почти все европейские монархи. В 70-е владелец закрыл отель на реконструкцию, но по каким-то причинам так ее и не начал. В течение тридцати лет Le Provencal пустовал, а хозяин отказывался его продать – хотя желающих купить можно было выстраивать в очередь. В роскошных некогда номерах обосновались клошары, а подростки рисовали граффити на стенах с осыпающейся штукатуркой… Только в прошлом году наследники владельца продали отель американскому девелоперу, и тот начал перестраивать его под элитные апартаменты с гостиничным сервисом. Несмотря на кризис, за год продал треть площадей. Продажи ведутся с учетом местных традиций: объявленной цены предложения нет вовсе. Приезжайте, посмотрите, если понравится – предложите свою цену. В общем, договоритесь.
Только имейте в виду, что не только вы будете оценивать недвижимость, но и девелопер – вас. Им там очень важен, как бы это сказать… микроклимат в коллективе. Если соседство с вами покажется хорошей идеей – могут и скидку сделать. Даже – чем черт не шутит – на 25%. Вот только как эти проценты подсчитать при отсутствии цены предложения – я сказать не берусь.
Андрей Воскресенский, Издательский Дом «Коммерсант»