Обмен: из пятиэтажки в новостройку

Покупка квартиры в новом доме — несбыточная мечта для многих собственников морально устаревшего жилья. Основная причина — отсутствие денег. Но риэлторы считают, что проблему можно решить, воспользовавшись схемой зачета имеющейся жилплощади.

Руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов рассказывает, что схема зачета имеющегося жилья в случае приобретения квартиры в новостройке стала использоваться довольно давно — в конце 1990-х гг. В то время у большинства покупателей не было необходимой суммы, чтобы купить новую жилплощадь, но, приватизировав старые квартиры, они получили право распоряжаться ими. Директор по продажам компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Юлия Гераськина отмечает, что в большинстве случаев в ходе такого вида сделок продают жилье меньшей площади, а приобретают большей. «Схема зачета на рынке недвижимости используется и сейчас, однако массового распространения она не получила ни ранее, ни на сегодняшний день», — отмечает Дмитрий Таганов. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», альтернативные сделки с участием вторичного и первичного жилья составляют всего 3–5% от общего числа сделок, проводимых в компании.

Ограниченное использование схемы зачета имеющейся квартиры при покупке жилплощади в новостройке связано как с объективными, так и с субъективными причинами. «В условиях кризиса всегда есть вероятность того, что новый дом будет возводиться гораздо дольше намеченного срока или стройка и вовсе будет заморожена, — говорит Д. Таганов. — В таком случае покупатель может оказаться у разбитого корыта». Чтобы минимизировать риск, в компании «МИЭЛЬ-Новостройки» рекомендуют подбирать варианты в уже готовых или находящихся в высокой стадии готовности домах. «Имеет смысл обратить внимание на масштабные проекты, реализуемые крупными игроками рынка, которые обладают хорошим финансовым резервом, а следовательно, и возможностью довести работу до конца», — говорит Ю. Гераськина.

В то же время Д. Таганов считает, что серьезным препятствием может стать и субъективный фактор. Обычно хозяин хочет продать квартиру как можно дороже, но сотрудники агентства недвижимости, которые проводят оценку, не заинтересованы в том, чтобы назначить максимальную цену, которая значительно увеличит время экспозиции на рынке. «Найти компромисс бывает довольно непросто», — отмечает эксперт. Не менее сложно сегодня продать свое жилье за то время, пока действует срок резервирования квартиры в новостройке. Покупатели не торопятся заключать сделки, ожидая дальнейшего снижения цен. Агенты признаются, что даже хороший объект по адекватной цене зависает в риэлторских базах, особенно если квартира задействована в цепочке альтернативных сделок, которая развалилась из-за одного из участников.

Продажа и зачет

На рынке недвижимости существует несколько схем получения жилья в новостройке взамен имеющихся квадратных метров. Одна из них заключается в том, что покупатель сначала подбирает жилплощадь в новом доме, а чтобы заплатить за нее, продает старую квартиру. Как объяснил Д. Таганов, клиент обращается в риэлторское агентство, сотрудник которого оценивает его недвижимость и заключает договор о продаже. Параллельно оформляется договор с застройщиком о резервировании подобранной новостройки, где фиксируется срок внесения первоначального взноса и его сумма. Оставшуюся часть платежа участник сделки выплачивает из средств, вырученных за реализацию старого жилья. Срок, на который резервируется квартира в строящемся доме, как правило, не превышает двух-трех месяцев. «Среди преимуществ данной схемы — возможность зафиксировать цену и получить гарантии того, что в течение определенного срока квадратные метры не будут проданы другому лицу», — говорит Ульяна Смольская, руководитель PR-службы МИАН. Эксперт также отмечает, что по итогам регистрации сделки купли-продажи жилое помещение становится собственностью нового владельца, и если между продавцом и покупателем нет иной договоренности, продавец должен выписаться и освободить его. Поэтому большинство клиентов, решившись на такие сделки, как правило, имеют запасной аэродром — еще одну квартиру, где можно жить, пока объект строят. Впрочем, некоторые вынуждены арендовать жилье на это время.

«Используется и другая технология, похожая на trade-in, которая нередко практикуется в автосалонах: приехав в салон на старом автомобиле, клиент уезжает на новом. Он не ждет, пока продадут старую машину, не занимается оформлением сделки, так как специалисты автосалона все берут на себя. На рынке недвижимости потребителю тоже не нужно ждать, пока будет реализована его жилплощадь, чтобы рассчитаться за новостройку. Достаточно заключить с застройщиком или с партнерским агентством недвижимости договор и зарегистрировать его в регистрационной палате. Старая квартира будет переоформлена на застройщика, а новостройка — на физическое лицо. Если новая жилплощадь находится в строящемся доме, то с клиентом заключается договор переуступки прав требования или долевого участия, а если объект уже сдан госкомиссии, то оформляется право собственности», — уточняет Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости DOKI. По словам специалиста, тонкость данной схемы состоит в том, что в зачет новой квартиры поступает не вся рыночная стоимость вторичного жилья, а сумма, которая меньше на 20–30%. Именно это и привлекает застройщика — он одновременно продает квадратные метры в возводимом доме и покупает недвижимость, на реализации которой впоследствии можно будет заработать. Существует и еще одно условие сделки: клиент должен сразу оплатить наличными 30 % от стоимости нового жилья. Если денег, вырученных от продажи имеющейся недвижимости, оказывается недостаточно, то срок погашения суммы оговаривается в договоре. В компании DOKI рассказали, что, например, за квартиру, которая находится в строящемся доме, окончательный расчет необходимо произвести не позднее чем через три месяца после завершения работ, а в готовом — предоставляется рассрочка на срок от трех месяцев до одного года и более. «После оформления договора участник сделки имеет право проживать в своей старой квартире до конца строительства и еще три месяца после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию», — отмечает В. Барнинец.

Где взять деньги?

Как уже говорилось выше, довольно часто денег, вырученных от продажи старого жилья, не хватает, чтобы полностью оплатить более просторную квартиру в новостройке. Клиенты вынуждены привлекать заемные средства — брать ипотеку или потребительский кредит. В компании «МИЭЛЬ-Новостройки» считают, что даже с учетом выросших ставок использование ипотеки уместно, ведь сумма кредита существенно меньше, чем стоимость квартиры. Как уточнила Ю. Гераськина, процентные ставки при получении ипотечного кредита на этапе строительства составляют в среднем 14–19% в рублях и 14–15% годовых в долларах США, а У. Смольская отметила, что, учитывая усложнение процедуры андерайтинга, решением проблемы для покупателей может также стать потребительский кредит. Большинство банков готовы предоставить своим клиентам средства на сумму до 500 тыс. руб. по ставке в среднем на 1–3% больше, чем ипотечная.

Кроме того, по словам В. Барнинца, многие застройщики предлагают покупателям оформить рассрочку на срок до трех лет под процент, который обычно подразумевает ставку ЦБ плюс 2–6%. У агентства недвижимости DOKI появились клиенты-застройщики, которые обменивают вторичное жилье на квартиры в уже построенной и сданной госкомиссии новостройке по цене за 1 кв. м всего лишь на 5% дороже. Как объяснили в компании, смысл такой сделки заключается в том, что застройщик переводит активы во вторичный рынок, где недвижимость продается быстрее, а значит, есть возможность вернуть вложенные средства в более короткий срок.

Считаем выгоду

Эксперты неоднозначно оценивают выгодность зачета вторичного жилья в счет новостройки независимо от того, по какой технологии он совершается. Например, У. Смольская считает, что сегодня эта схема даже выгоднее, чем до кризиса, поскольку раньше цены на первичном и вторичном рынках почти не отличались, а сейчас можно найти первичку с крупным дисконтом и почти без доплаты обменять меньшую квартиру на большую. В то же время эксперт предупреждает, что клиент должен отдавать себе отчет в том, что низкие цены, как правило, характерны для объектов на ранней стадии строительства, где риски недостроя довольно велики.

По словам Ю. Гераськиной, продать вторичное жилье по хорошей цене сегодня сложно, а забронировать новостройку на длительный период практически невозможно.

Размер комиссии в случае, когда продается вторичное жилье, а покупается квартира в новостройке, составляет около 3%. А если обмен производится в сегменте вторичного жилья (обмен комнаты на квартиру), то комиссия может доходить до 6–7%.

В то же время Валерий Барнинец считает, что во время снижения цен на жилье схема trade-in невыгодна вовсе. Эксперт объясняет это тем, что застройщик покупает квартиру у клиента по цене на 20–30% дешевле рыночной, а новостройку продает по рыночной. «Собственник теряет на разнице между выкупной и рыночной стоимостью жилья, расходах по оценке, налогах и пр.», — говорит он.