Ипотечная лотерея

По данным Центрального Банка РФ за первые пять месяцев 2009 года в Москве выдано 2741 жилищных кредитов на сумму 7,3 млрд рублей. В течение 2008 года в среднем ежемесячно в Москве выдавалось 2176 кредитов на жилье на сумму 9,2 млрд рублей. Получается, что за пять месяцев 2009 года эффективность работы системы ипотечного кредитования такая же как за один месяц 2008 года. Не удивительно.

Расчеты по ипотеке аналитического центра GED Analytics показывают, что условия, которым должна удовлетворять московская семья, чтобы получить такой кредит, за прошедший год существенно изменились. Причиной, по которой количество выдаваемых кредитов резко упало, является отнюдь не только выросшие ставки по кредитам. Более существенным препятствием на пути к жилищному кредиту является большой размер первоначального взноса (30-50%), который установили банкиры в целях минимизации своих рисков в связи со снижением цен на жилье.

Брать жилищный (ипотечный) кредит на покупку новой квартиры в Москве с нуля в текущей ситуации стоит и возможно при следующих обстоятельствах:

1. Доход семьи не менее 4000 долларов или 150000 рублей в месяц
2. Вероятность потери работы одним из членов семьи или снижения дохода в той валюте, в которой берется кредит, низка
3. Квартира покупается именно для проживания, а не с целью инвестиций, спекуляций и т.д.
4. Семья приняла твердое решение, что образ жизни на арендной квартире для нее неприемлем
5. Семья смогла накопить значительную сумму в несколько миллионов рублей на первоначальный взнос

Таблица 1. Расчет стоимости рублевого ипотечного кредита до и после кризиса в Москве

Таблица 2. Расчет стоимости долларового ипотечного кредита до и после кризиса в Москве

Как видно из таблицы N1, за год стоимость квартир в рублях практически не изменилась — она сейчас чуть выше, чем год назад. Однако существенно выросли процентные ставки по кредитам, а главное — требования к первоначальном взносу. В результате тем, кто хочет получить ипотечный кредит, нужно сначала накопить значительную сумму — круг семей, которые могут претендовать на ипотеку, резко сократился, особенно с учетом падения уровня доходов населения.

Из-за того, что банки теперь выдают кредит не на 90-100% от стоимости квартиры, а на 50-70%, платежи по «старым» и «новым» кредитам в рублях близки — за кредит на одну и ту же квартиру сейчас придется платить на 10 тыс. рублей больше, чем до кризиса. Однако, если сравнивать платежи по ипотечным кредитам с затратами на аренду квартиры, то результат далеко не в пользу ипотеки. Если до кризиса соотношение платежа по ипотеке к арендной ставке на аналогичную квартиру было 1,5-2 к 1, то сейчас оно выросло до 2,5-3 к 1. И это не считая нагрузку на бюджет семьи, связанную с накоплением первоначального взноса.

Наиболее выгодной «кризисная» ипотека на первый взгляд выглядит для заемщиков, получающих стабильный доход в долларах. Стоимость квартир в этой валюте снизилась на треть. В результате, несмотря на увеличение процента по кредиту, ежемесячный платеж снизился на 26% в долларах (влияние оказало и увеличение первоначального взноса). Однако, при пересчете на рубли ситуация меняется — ежемесячный платеж чуть больше чем до кризиса, а значит и доход семьи в рублях должен быть больше, чем до кризиса, как и в случае рублевой ипотеки. Валютные кредиты несут высокие риски, так как в случае девальвации рубля, нагрузка на бюджет семьи, получающей доход в рублях, резко вырастет. Впрочем маловероятна, но возможно и ситуация с укреплением рубля — тогда семья выиграет, но все-таки превращать жизнь в лотерею не рекомендуется, и москвичи знают это: с начала 2009 года в Москве выдано всего 211 кредитов в валюте на покупку жилья, а в 2008 году их выдавали по 511 в месяц.