Доля реальных сделок на столичном рынке недвижимости снизилась до 10-15%. Остальную часть занимает так называемая "альтернатива" (одновременная продажа старой и покупка новой квартиры).
Доля реальных сделок на столичном рынке недвижимости снизилась до 10-15%. Остальную часть занимает так называемая "альтернатива" (одновременная продажа старой и покупка новой квартиры).
«Сейчас большую долю рынка занимают альтернативные сделки – то есть две параллельные сделки, связанные собой в цепочку. Интересно, что буквально в этом полугодии (я имею в виду первое полугодие 2009 года), стал потихонечку возникать рынок прямого обмена: квартира на квартиру или квартира на квартиру плюс деньги, – заявил GZT. RU Юрий Кочетков, аналитик рынка недвижимости.
Альтернативная доля
По мнению Кочеткова, это было связано с валютными перипетиями начала года, когда люди просто боялись обесценивания денег. Ведь сделка шла в течение месяца, надо было заложить деньги в банк и ждать, пока провернется весь оборот документов, а это время курсы валют могли резко поменяться. То есть люди боялись, и это вызвало такую интересную форму.
С Кочетковым согласны и другие эксперты рынка. «Раньше на альтернативные сделки приходилось около 60%, а сейчас их доля достигает 90%», – считает Дмитрий Таганов, директор аналитического центра корпорации «Инком».
По словам Петра Шкоды, заместителя генерального директора Агентства недвижимости «Светлый град», до кризиса доля альтернативных сделок не превышала 30-40% рынка.
Люди охотно покупали квартиры с помощью этой схемы, потому что на продажу выставлялась юридически свободная жилплощадь, то есть такая, где никто не был прописан. Чаще всего продавцам альтернативных квартир было, где жить и они могли спокойно ждать, пока найдется квартира, соответствующая всем параметрам.
Все меньше сделок
По данным Федеральной регистрационной службы (ФРС) по Москве, во втором квартале в столице зарегистрировано 13804 сделки купли-продажи квартир, что на 34% больше, чем в первом квартале (8986). Во втором квартале 2007 года зарегистрировано 17364 сделки, за тот же период 2008 года – 18941.
Стандартная альтернативная цепочка состоит из 3-4 квартир, но в начале 1990-х были случаи, когда в цепи продаж было задействовано 8-10 квартир.
Риск альтернативы в том, что, каждый из участников может по разным причинам «вылететь» из цепочки, и тогда вся она разрушается.
Работает альтернатива следующим образом. Деньги платит покупатель, стоящий в начале цепочки, а получает их продавец завершающий эту цепь. Внутри цепи проходят классические бартерные сделки. Это выгодно в кризис, когда денег на руках нет, а улучшить жилищные условия хочется.
«Вот и получается, что формально количество проданных квартир растет, а количество денег в системе уменьшается», – говорит Шкода. По его словам, это признак серьезного кризиса на рынке недвижимости. «Спрос огромный, а денег у потенциальных покупателей нет», – подчеркивает Шкода.
Роль ипотеки
По словам Владимира Лопатина, председателя Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров, до кризиса трудно было представить хоть одну цепочку, где не было бы ипотечного звена. Все участники бартерной схемы ждали когда одному из участников дадут кредит, и цепочка завертится. Хотя, доля альтернативы на растущем рынке редко превышает 50%.
По мнению Лопатина, и сейчас большая часть ипотеки берется на альтернативные сделки. «Купить первую квартиру по нынешним ипотечным ставкам практически нереально, а вот обменять уже существующее жилье на лучшее пока возможно», – отмечает Лопатин.
«Я думаю, альтернатива снова уйдет в прошлое, как только экономика стабилизируется», говорит Кочетков.
Падаем вниз
По данным аналитического центра GED Analytics, темпы снижения средней цены на жилье в Москве в июне стали рекордными с начала года. По итогам прошлого месяца цены предложения в рублях в Москве снизились на 2,8% до 139 тысяч рублей за квадратный метр (на 3000 рублей дешевле, чем в мае).
С начала года средние цены на жилье в Москве снизились на 7,7 % в рублях и на 14,4% в долларах.
Стоимость первичного жилья в Москве за июнь снизилась почти до 137,6 тысячи рублей за квадратный метр (снижение с начала года составило 4%), вторичного — до 140,3 тысячи рублей (8,3%). Долларовые цены на новостройки опустились до $4398 (11%), на вторичное жилье — до $4490 (15%).