Обзор рынка многоквартирного жилья Перми за июнь 2009 года

Общая ситуация на рынке многоквартирного жилья

На конец июня 2009г. средняя цена предложения на рынке многоквартирного жилья г. Перми была установлена на уровне 42 527 руб./кв.м., что на «-»2,66% меньше по сравнению с показателем мая 2009г. (в денежном эквиваленте на 1 162 руб./кв.м.).

На вторичном рынке многоквартирного жилья средняя цена предложения за исследуемый период времени стала ниже на «-»2,75% или на 1 258 руб./кв.м. (в мае 2009г. она была отмечена на уровне 45 756 руб./кв.м.), и составила на конец июня 2009г. 44 498 руб./кв.м.

На первичном рынке многоквартирного жилья средняя цена предложения за июнь 2009г. снизилась на «-»2,56% или на 1 066 руб./кв.м. (в мае 2009г. она была зафиксирована на уровне 41 621 руб./кв.м.). На конец июня 2009г. она составила 40 555 руб./кв.м.

В июне 2009г., как и в предыдущем месяце, темпы снижения средней цены предложения на рынке нового строительства жилой недвижимости были ниже, чем на вторичном рынке. Таким образом, разрыв между средними ценами предложений на вторичном и первичном рынках жилья вновь сократился, и составил 8,86% в пользу вторичного рынка. Напомним, что в мае 2009г. он был равен 9,04%.

Количество квартир, предлагаемых на вторичном рынке жилья г. Перми, в июне 2009г. составило 4 221 единицу, что ниже аналогичного показателя, рассчитанного в мае 2009г., на 5,1% или на 227 единиц.

На первичном рынке жилой недвижимости в июне 2009г. количество предлагаемых квартир снизилось по сравнению с маем 2009г. также на 5,1% (на 119 единиц). К концу мая 2009г. на рынке нового строительства было отмечено 2 216 предложений квартир на продажу.

В структуре предложения квартир в домах нового строительства г. Перми соотношение кирпичного, монолитно-каркасного и панельного домостроения в июне 2009г. составило 39,6% / 33,4% / 26,9%. Структура предложения квартир на первичном рынке многоквартирного жилья фактически не меняется с начала 2009г.

Изменение средних цен предложения за июнь 2009г.

Ситуация на вторичном рынке многоквартирного жилья:

За рассмотренный период времени на вторичном рынке многоквартирного жилья средние цены предложения снизились во всех административных районах г. Перми. Уровень снижения цен предложения в июне 2009г. (в пределах 4,4%) был ниже майского (в пределах 6,7%).

Наибольшее снижение показателя средней цены предложения было зафиксировано в Орджоникидзевском районе города (на «-»4,41%). Показатель снижения цены, равный «-»4,22%, был отмечен в Свердловском районе.

На «-»3,88% снизилась средняя цена предложения в Мотовилихинском районе. В Индустриальном районе она стала ниже на «-»3,64%.

В Ленинском районе средняя цена предложения за июнь 2009г. снизилась на «-»3,11%. Напомним, что в мае 2009г. в этом районе города было отмечено минимальное изменение показателя средней цены предложения (снижение на «-»1,62%).

На предпоследнем месте находится Кировский район г. Перми, где цена предложения за исследуемый период времени стала ниже на «-»2,78%.

Средняя цена предложения в Дзержинском район за июнь месяц снизилась на «-»1,88%.

Рассмотрим июньские изменения средних цен предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в зависимости от размера квартиры.

Максимальное снижение показателя средней цены предложения в июне 2009г. было зафиксировано на 2-комнатные квартиры, где оно составило «-»3,28%.

Средняя цена предложения на 3-х и 1-комнатные квартиры снизилась за прошедший период времени на «-»3,01% и «-»2,91%, соответственно.

Соответственно, минимальное снижение показателя средней цены предложения было отмечено на 4-комнатные квартиры. За июнь 2009г. оно составило только «-»1,60%.   

Отметим, что порядок распределения показателей снижения средней цены предложения, отмеченный в июне 2009г. совпадает с тем, который был установлен в мае месяце.

В июне 2009г. средние цены предложения снизились на квартиры в жилых домах любого типа, из представленных на вторичном рынке жилья г. Перми. Максимальное снижение показателя средней цены предложения было установлено на квартиры в «хрущёвках» и «брежневках» до 5-ти этажей. При этом, если майский показатель снижения цены предложения был отмечен на уровне «-»5,78%, то в июне 2009г. он был зафиксирован на уровне «-»3,56%.

На квартиры в домах «полногабаритных» средняя цена предложения за июнь 2009г. стала ниже на «-»3,32%.

Далее следуют квартиры в домах типа «серая панель», 9-14-ти этажных «брежневках» и «ленпроекте», а также квартиры в домах «улучшенной» планировки, т.к. за исследуемый период времени средняя цена предложения в том и другом случае снизилась на «-»3,05%.

На последнем месте в рассматриваемой градации были отмечены квартиры в домах индивидуальной планировки. Средняя цена предложения на них за июнь 2009г. снизилась только на «-»1,40%. Напомним, что в мае месяце снижение средней цены предложения на квартиры в домах этого типа было также минимальным, – на тот момент времени оно составило «-»2,83%.

Минимальные цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья в июне 2009г. были отмечены на 2-х и 3-комнатные квартиры в домах «полногабаритных» и в «хрущёвках», «брежневках» до 5-ти этажей, расположенных на территории отдалённых районов г. Перми. Предложения этих квартир представлены следующими адресами: ул. Сестрорецкая, 10, ул. Ольховская, 29, ул. Старикова, 7 и ул. Белозерская, 12 (Ордж. район); ул. Магистральная, 14 и ул. Автозаводская, 16 (Кир. район).

Диапазон минимальных цен предложения в июне 2009г. составил от 19 444 руб./кв.м. до 21 186 руб./кв.м. По сравнению с уровнем минимальных цен предложения, зафиксированным на вторичном рынке жилья в мае 2009г., нижняя граница цен предложения за июнь 2009г. снизилась на 1 389 руб./кв.м.

Максимальные цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья в июне 2009г. были установлены на 2-х, 3-х и 4-комнатные квартиры в жилых домах индивидуальной планировки, расположенных в центральной части города. Предложения этих квартир представлены следующими адресами: ул. Кирова, 126а, ул. Советская, 36 и 40, ул. Орджоникидзе, 41 (Лен. район); ул. Кирова, 232 (Дзерж. район); ул. газеты «Звезда», 46 (Сверд. район).

Диапазон максимальных цен предложения в июне 2009г. составил от 97 561 руб./кв.м. до 104 426 руб./кв.м. Максимальная граница цен предложения на вторичном рынке жилья г. Перми за июнь 2009г. снизилась по сравнению с маем 2009г. на 2 068 руб./кв.м.

В целом за июнь 2009г. средняя цена предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми снизилась по отношению к маю 2009г. на «-»2,75%.  

График 1

График 2

Таблица 1

Средние цены предложений 1 кв.м. (тыс.руб.) на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми, в зависимости от размера квартиры и административного района города

 Период наблюдения: с 01.06.2009г. по 26.06.2009г.

Примечание: Удельные веса предложений на вторичном рынке многоквартирного жилья в зависимости от района города и средние цены предложения рассчитаны на основании базы Пермской мультилистинговой системы и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

Структура спроса:

В июне 2009г. на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми доля спроса на 1-комнатные квартиры составила 34,9%, что на 10,3% ниже майского показателя. Доля спроса на 2-комнатные квартиры составила в июне 45,8% (на 6,1% превышает показатель мая 2009г.). Отметим, что суммарная доля спроса на квартиры небольшого размера немного снизилась по сравнению с прошлым периодом исследования, т.к. на конец июня 2009г. она составила 80,7%, а на конец мая была равна 84,9%.

Суммарная доля спроса на квартиры большего размера составила в июне 2009г., соответственно 19,3%. Отметим, что под данным значением понимается доля спроса покупателей на 3-комнатные квартиры (рост по сравнению с маем 2009г. составил 7%), спрос же на 4-комнатные квартиры в июне 2009г. не наблюдался.

Примечание: Соотношение спроса квартир разных размеров на вторичном рынке многоквартирного жилья рассчитано на основании базы данных Пермской мультилистинговой системы и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

График 3

Ситуация на первичном рынке многоквартирного жилья:

За июнь 2009г. на первичном рынке многоквартирного жилья г. Перми средние цены предложения снизились во всех административных районах города. Наибольшее снижение средней цены предложения было отмечено в Свердловском районе, где оно составило «-»3,71%. В остальных районах города цена предложения за июнь 2009г. снизилась в пределах 1-2%.

В Мотовилихинском и Кировском районах показатель средней цены предложения стал ниже за исследуемый период времени на «-»2,11% и «-»2,00%, соответственно.

В Орджоникидзевском и Дзержинском – на «-»1,77% и «-»1,62%.

На предпоследнем месте находится Индустриальный район г. Перми, где средняя цена предложения за июнь 2009г. стала ниже на «-»1,28%.

Минимальное изменение показателя средней цены предложения было отмечено в Ленинском районе. На территории этого района средняя цена предложения за рассмотренный период времени снизилась только на «-»0,89%. Отметим, что в течение февраля - мая 2009г. в Ленинском районе было зафиксировано, наоборот, максимальное снижение показателя средней цены предложения. Так, за предшествующие месяцы 2009г. цена здесь снижалась примерно на 5-10% ежемесячно.

Обратим внимание на изменение средних цен предложения на рынке нового строительства жилой недвижимости г. Перми в зависимости от размера квартиры.

Максимальное снижение показателя средней цены предложения за июнь 2009г. было установлено на 3-комнатные квартиры, где оно составило «-»3,08% (данная ситуация сопоставима с мартом и апрелем 2009г.).

На 2-комнатные квартиры средняя цена предложения снизилась на «-»2,83%, а на 1-комнатные – на «-»2,13%.

Снижение средней цены предложения на 4-комнатные квартиры в июне 2009г. было минимальным по сравнению с другими размерами и составило «-»0,48%.

Следует отметить, что в мае 2009г. ситуация была прямо противоположной: максимальное снижение показателя средней цены предложения в мае месяце было отмечено на 4-комнатные квартиры (на «-»3,43%), а минимальное, наоборот, на 3-комнатные квартиры (на «-»1,09%).

Средние цены предложения на квартиры в зависимости от класса жилого дома на первичном рынке жилья г. Перми за июнь 2009г. изменились следующим образом:

1) наибольшее снижение средней цены предложения было установлено на квартиры в жилых новостройках «бизнес-класса» – на «-»6,73% (в мае 2009г. на этот класс жилья также было отмечено наибольшее снижение исследуемого показателя, – на тот период времени средняя цена предложения снизилась на «-»3,13%);

2) на квартиры в домах класса «эконом+» средняя цена предложения в июне 2009г. снизилась на «-»2,12%;

3) на квартиры в домах «эконом-класса» – на «-»1,95%.

Показатель средней цены предложения на квартиры в домах класса «бизнес+» за июнь 2009г. увеличился на 1,50%. Напомним, что в мае 2009г. произошла аналогичная ситуация (тогда рост составил 3,47%). Добавим также, что в настоящее время идёт как бы постепенное  «восстановление» уровня цен предложения на квартиры в жилых домах класса «бизнес+», которое началось после того, как в апреле 2009г. произошло резкое снижение средней цены предложения на квартиры в домах этого класса, равное на тот период времени «-»20,09%.

Минимальные цены предложения на первичном рынке многоквартирного жилья в июне 2009г. были установлены на квартиры всех размеров, за исключением 4-комнатных, в жилых домах «улучшенной» планировки (жильё «эконом-класса»), которые застраиваются в отдалённых районах г. Перми, по адресам: ул. Делегатская, 45 (Ордж. район) и ул. Адмирала Ушакова, 21 (Кир. район). Цена предложения на квартиры в вышеперечисленных домах в июне 2009г. варьировалась в пределах от 21 765 руб./кв.м. до 23 077 руб./кв.м. Нижняя граница цен на рынке нового строительства в июне 2009г. снизилась по сравнению с предыдущим месяцем на 962 руб./кв.м.

Максимальные цены предложения на рынке нового строительства были установлены на квартиры 2-х и 3-комнатные в жилых домах индивидуальной планировки «бизнес-класса», которые застраиваются на территории центральной части г. Перми, по адресам: ул. Пушкина, 50, ул. Николая Островского, 52 и ул. Революции, 21 (Сверд. район). Максимальная граница цен предложения в июне 2009г. была отмечена в диапазоне от 77 000 руб./кв.м. до 95 руб./кв.м. Таким образом, верхний уровень цен предложения на рынке нового строительства в очередной раз не изменился.

В целом за июнь 2009г. средняя цена предложения на первичном рынке многоквартирного жилья г. Перми снизилась на «-»2,56% по сравнению с маем 2009г.

График 4

График 5

Таблица 2

Средние цены предложений 1 кв.м. (тыс.руб.) на первичном рынке многоквартирного жилья г. Перми, в зависимости от размера квартиры и административного района города

Период наблюдения: с 01.06.2009г. по 26.06.2009г.

Примечание: Удельные веса предложений на первичном рынке многоквартирного жилья в зависимости от района города и средние цены предложения рассчитаны на основании базы Пермской мультилистинговой системы и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

Структура спроса:

В июне 2009г. потенциальные покупатели квартир на рынке нового строительства в  большей степени интересовались квартирами меньшего размера, в данном случае 1-комнатными. Доля спроса на 1-комнатные квартиры в июне 2009г. достигла 45,6%, тогда как в мае 2009г. она была равна 35,6% (рост на 10%). Удельный вес на 2-комнатные квартиры за июнь 2009г., наоборот, снизился (на 12% по сравнению с маем 2009г.) и составил 33,8%.

Суммарная доля спроса на квартиры меньшего размера на первичном рынке жилья в июне 2009г. составила 79,4%. Соответственно, суммарная доля спроса на квартиры большего размера составила в июне 2009г. 20,6%. 

Удельный вес спроса на 3-комнатные квартиры в июне 2009г. составил 17,6% (рост по сравнению с маем 2009г. на 0,7%), на 4-комнатные – 2,9% (увеличение по сравнению с маем 2009г. на 1,2%).

Соотношение спроса на квартиры в жилых домах «улучшенной» и индивидуальной планировок в июне 2009г. составило 36,4% к 63,6%. Напомним, что в мае 2009г. доля спроса на квартиры в домах «улучшенной» планировки составляла 23,9%; следовательно, спрос на квартиры в домах этого типа увеличился в 1,5 раза по сравнению с маем месяцем.

Примечание: Данные по спросу на первичном рынке многоквартирного жилья приведены на основании наблюдений клиентской базы данных ОАО «Камская долина».

График 6

Общие выводы по изменениям показателей на рынке многоквартирного жилья                    г. Перми в целом (включая первичный и вторичный рынок) за июнь 2009г.:

1. Снижение цен на многоквартирном рынке жилья г. Перми в июне 2009г. продолжилось. За исследуемый период времени средняя цена предложения стала ниже на «-»2,7%.

Разрыв между средними ценами предложений на вторичном и первичном рынках жилья на конец июня 2009г. составил порядка 8,9% в пользу вторичного рынка жилья. Разрыв сократился по сравнению с маем 2009г. на 0,2%.

Для сравнения: разница между рынками жилья, зафиксированная год назад (в июне 2008г.) составляла 10% также в пользу вторичного рынка жилья.

Средняя цена предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в июне 2009г. составила 44 498 руб./кв.м., на первичном рынке – 40 555 руб./кв.м.

Для сравнения: в июне 2008г. средняя цена предложения на вторичном рынке жилья составляла 61 024 руб./кв.м., на первичном рынке жилья – 54 915 руб./кв.м. Следовательно, с июня 2008г. по июнь 2009г. показатель средней цены предложения на вторичном рынке жилья снизился на «-»27,1%. На первичном рынке жилья он стал ниже на «-»26,1%.

2. В июне 2009г. на первичном рынке жилья г. Перми появилось новое предложение от застройщиков многоквартирного жилья:

- новостройка «улучшенной» планировки, «эконом-класса» по адресу ул. Вагонная, 23 (Дзержинский район, панельное домостроение, застройщик – ОАО «Камская долина») с предложением 1-но, 2-х и 3-комнатных квартир по цене 30 000 руб./кв.м.

3. Рассматривая изменения средней цены предложения на квартиры, в зависимости от их размера, в целом на рынке многоквартирного жилья г. Перми (включая вторичный и первичный рынки) отметим, что средняя цена предложения, зафиксированная в июне 2009г. по сравнению с прошлым месяцем снизилась на квартиры всех размеров в пределах «-»1,08% – «-»3,06%.

Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской академии народного хозяйства им. Г.В. Плеханова, кандидата технических наук Стерника Г.М. и методических рекомендаций по изучению регионального рынка недвижимости доцента Пермского государственного университета, кандидата экономических наук Епишиной Э.Д.    

ПОКАЗАТЕЛИ, ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ ПО КАЧЕСТВУ, РАЗМЕРУ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ ОБЪЕКТОВ

Форма 2

Вид операции предложение на продажу

Вид объекта вторичный рынок жилья г. Перми

Период (месяц, год)   Июнь 2009г. (период с 01.06.2009г. по 26.06.2009г.)

Показатель: средняя цена предложения 1 кв. м. жилья, с учетом комиссионных АН (тыс. руб.).

У значений со знаком (*) - нерепрезентативная выборка для расчёта среднего значения цены 1 кв.м.

ПОКАЗАТЕЛИ, ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ ПО КАЧЕСТВУ, РАЗМЕРУ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ ОБЪЕКТОВ

Форма 2

Вид операции предложение на продажу

Вид объекта первичный рынок жилья г. Перми

Период наблюдения:  Июнь 2009г. (на 26.06.2009г.)

Показатель: средняя цена предложения 1 кв. м. жилья, с учетом комиссионных АН (тыс. руб.).

У значений со знаком (*) - нерепрезентативная выборка для расчёта среднего значения цены 1 кв.м.

Епишина Ю.Г., сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости (г. Пермь)

Источник: обзор выполнен ОАО «Камская долина»