Отчет по рынку вторичной недвижимости Ростова-на-Дону за июль 2009 года

Средняя цена предложения 1 кв.метра жилья на вторичном рынке в июле в среднем по городу составила 48513 руб/кв.м., что на 595 руб. ниже аналогичной цены в июне. Общее снижение цен на квартиры составило        -1,21%.

При первой методике расчета средней, сумма всех цен квартир, предлагаемых к продаже, делится на сумму квадратных метров каждой квартиры. При втором методе расчета (средняя удельная цена) первоначально рассчитывается средняя цена 1 кв. метра в каждой квартире, а затем производится расчет средней цены 1 кв. метра от стоимости 1 кв. метра в каждой квартире - снижение данного показателя за отчетный месяц составило -2,21%.

Таким образом, учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 1318 руб/кв.м., можно сделать вывод о ценовой стагнации в течение последнего месяца, поскольку изменения обоих средних не превышают показатель погрешности.

Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова на графике 1 представлена в виде красной линии, тонкая прерывистая линия есть среднее, полученное путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 2-го порядка.

График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб/кв.м. (аппроксимация полиномом 2-го порядка)

График 2  иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения кв.м. на вторичном рынке жилья.

График 2. Темпы прироста средней цены предложения 1 квадратного метра жилья на вторичном рынке за июль, %

Из графика видно, что изменение цен в районах города было разнонаправленным, с высокой амплитудой, что связано с меньшим, чем обычно бывает в это время года, числом заявок на продажу, причем большинство районов находятся в отрицательной зоне: Сельмаш (-25,38%), Военвед/Стройгородок (-11,1%), Темерник (-10,79%), Болгарстрой (-9,89%), Орджоникидзе/Аэропорт (-8,23%), Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина (-3,92%), ЗЖМ (-1,89%), Центр (-1,07%), Нахичевань (0,75%), Александровка (0,81%), Чкаловский (1,48%), СЖМ (2,53%).

В большинстве районов изменения происходили в пределах величины статистической погрешности, поэтому наличие значительных колебаний за месяц не означает значительного изменения цен в этих районах.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за июль квартиры в монолитных домах занимают 5,97% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах - 33,74%, квартиры в кирпичных домах – 60,29% – это видно на графике 3.

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в июле, с разбивкой домов по материалу постройки, %

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за июль (график 5) показало: первое место занимает ЗЖМ – 21,4% от общего объема заявок о продаже, на втором месте Центр – 23,46%, и на третьем СЖМ – 16,87%.

Менее всего заявок на продажу поступило по Болгарстрою (0,82%).

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за июль, с разбивкой по микрорайонам, %

Ниже приведена гистограмма, отображающая в порядке убывания процентное соотношение количества предложений о продаже вторичного жилья в июле 2009 в сравнении с июнем (График 6).

График 5. 

Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений по продаже жилья за июль, %

Как видно из графика, июльская структура предложения похожа на июньскую, некоторые изменения в структуре не столь выражены и не являются значимыми.

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по числу комнат показывает, что на первом месте в отчетном месяце находились двухкомнатные квартиры (33,12%), второе место занимают однокомнатные квартиры (23,69%), на третьем месте трехкомнатные квартиры (24,74%), далее рейтинг продолжают коммуналки (7,55%), квартиры гостиничного типа (7,13%), и четырехкомнатные квартиры (3,77%).

Это видно на графике 6.

График 6. Структура предложения по продаже жилья за июль, %

На графике 7 изображен прирост средней цены предложения квартир с разбивкой по микрорайонам в июле 2009 в сравнении с июнем.

График 7. Средняя цена предложения кв. метра в июле и июне с разбивкой по микрорайонам, руб/кв.м.

Для более точного отображения процессов, произошедших на рынке вторичной недвижимости за последний месяц, было произведено укрупнение типов жилого фонда (график 8).

График 8. Динамика средней цены предложения 1 кв.м. квартир на вторичном рынке, с разбивкой по этажности и материалу постройки за период с июля 2008 по июль 2009 г.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней цены предложения 1 кв.м., в июле предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (52019 руб/кв.м.).

Средняя цена предложения в кирпичных пятиэтажках составила в 48106 руб/кв.м.

Что касается “панели”, то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 44473 руб/кв.м., а в пятиэтажных панельных домах – по цене 42699 руб/кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда.

График 9. Структура предложения по продаже жилья в июле, с разбивкой по этажности и материалу постройки, %

Наибольшее число квартир в июле предлагалось к продаже в девяти-десятиэтажных панельных домах (37,73%), процент предложения квартир в пятиэтажных кирпичных домах составил 24,85%, в девяти-десятиэтажных кирпичных домах 25,46%, и в пятиэтажных домах панельной постройки 11,96%.

Завершающим этапом исследования рынка продажи жилья стал анализ структуры спроса, результаты которого приведены на графике 10.

График 10. Структура спроса с разбивкой по микрорайонам, %

Рейтинг числа заявок на покупку квартир на вторичном рынке в июле выглядел следующим образом: ЗЖМ (25% от общего числа заявок на покупку), Центр (20%), на третьем месте СЖМ (12%).

На графике 11 представлена структура спроса в июле с разбивкой по числу комнат в квартирах.

График 11. Структура спроса в июле 2009 с разбивкой по числу комнат, %

График показывает, как распределился покупательский спрос на квартиры в июле.

Наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры (48,44% заявок), однокомнатные квартиры (37,5%) и трехкомнатные (14,06%).

Кроме рынка купли-продажи жилья были также исследованы данные рынка найма (аренды) жилья. Результаты приведены на Графике 12.

График 12. Относительное количество предложений по найму (аренде) жилья в июле, с разбивкой по микрорайонам, %

Как видно из вышеприведенного графика, лидером по количеству предложений в секторе найма (аренды) жилья в июле выступает Центр – 23,05%, на втором месте находится ЗЖМ и 22,43%, и на третьем СЖМ и 16,51% от общего объема предложений по найму (аренде) в Ростове-на-Дону.

Следующая гистограмма отображает рейтинг микрорайонов г. Ростова-на-Дону по процентной доле в общем объеме предложений по найму (аренде) в июле 2009 по сравнению с июнем (график 13). Микрорайоны расположены по убыванию.

График 13. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений по найму (аренде) жилья за июль, %

Как видно из графика, структура предложения по найму (аренде) жилья в июле 2009 по сравнению с июнем выраженных изменений не претерпела.

График 14. Структура объема предложений на рынке найма (аренды), %

Из графика 14  видно, что на первом месте по количеству предложений в июле находились однокомнатные квартиры – 38,06% от общего количества заявок наймодателей, на втором – двухкомнатные (32,18 %), на третьем комнаты в коммуналках – 11,42%, на четвертом трехкомнатные – 11,07%, и на квартиры гостиничного типа пришлось 7,27%.

Дискретная пространственно-параметрическая модель Ростовского рынка вторичного жилья. Июль 2009 года.

Квартиры в домах монолитно-каркасной постройки

Источник: Компания по управлению недвижимостью «Титул»